政府也不好过
墨尔本房价下跌已经成为事实，但是如果要论对此谁最慌，
那么答案可能会出人意料…
墨尔本房价若持续下跌，可能给维州财政预算带来数十亿澳元的冲击，
不仅让本已高企的州债进一步恶化，也将暴露Allan政府对房地产税收高度依赖的问题。
多位经济学家和银行分析师警告：墨尔本楼市今年已经明显转弱，
在高利率、持续通胀以及全球局势不稳定的影响下，房价很可能继续下滑。
而这对于高度依赖印花税（stamp duty）和房产交易税收入的维州政府来说，
这无疑是个坏消息。
去年12月，维州财政部在年中预算更新中仍假设墨尔本房价将温和上涨，
并预计本财年土地转让税（land transfer duty）可带来101亿澳元收入，
下一财年则升至106亿澳元。
但如今这一前提正面临被推翻的风险。
房地产研究机构SQM Research最新预测：2026年墨尔本房价将下跌1%至4%。
而就在去年11月，该机构还预计房价将上涨4%至7%。
SQM认为：持续的能源冲击、通胀加速以及澳洋可能进一步加息，将是市场转弱的主要原因。
ANZ上周也预计：受紧缩货币政策和疲弱消费信心影响，墨尔本房价2026年将下跌1.7%。
根据房地产数据机构Cotality的数据：自去年12月以来，墨尔本房价已经下跌0.9%，目前中位房价约为98.3万澳元。
维州议会预算办公室数据显示：维州的房地产税占州经济总量（GSP）比例为全澳最高，
这使得财政状况对楼市波动异常敏感。
维州财政部自己的风险模型显示：若2025-26财年房价比预期每下跌1%，
州政府收入就会减少2.29亿澳元，同时债务增加2.37亿澳元。
如果按原本默认的6%增长预期计算，而现实却是房价下跌1.7%，
相当于出现了7.7个百分点的巨大偏差。
按此测算：仅2025-26财年，维州财政收入就可能减少高达18亿澳元，债务则增加约18.2亿澳元。
如果房屋成交量也同步下滑，财政压力还会进一步扩大。
根据估算：成交量每比预期少1%，就会再减少1亿澳元收入，并新增1.03亿澳元净债务。
这一风险出现之际，州长Jacinta Allan正因近期一系列大规模支出承诺面临外界质疑。
过去几周，Allan政府已承诺约40亿澳元的新支出，
包括两个月免费公共交通，以及年底前公共交通半价优惠等生活成本补贴措施。
她周日仍坚称，维州将在5月预算案中实现2025-26财年的运营盈余，
并表示经济增长将帮助政府逐步降低债务占经济总量的比例。
她还在周一宣布，下一财年全州道路维修预算将创纪录增至10.4亿澳元，
用于道路重铺、填补坑洞、清理涂鸦和道路绿化维护。
不过，外界质疑声并未减弱。
e61 Institute首席执行官Michael Brennan表示：印花税收入本身就是州政府最难预测的收入来源之一。
他说：利率上升时，房屋成交量通常会明显放缓，
维州尤其明显，这对整体预算影响非常大。
RMIT公共政策荣誉教授David Hayward则认为：政府此前的财政预测已经明显过时。
他说：只要地区冲突持续、能源价格维持高位，经济活动就会全面放缓。
现在的预算前景肯定不如去年。
另外，他还批评政府缺乏财政克制。
Hayward表示：政府拿到的每一笔额外收入，几乎都立刻花掉了。
他以免费公共交通政策为例称，这类政策缺乏真正的分配公平分析。
他说：很多收入很高的城市白领，也在免费搭乘公共交通，
这并不是最有效的财政使用方式。
反对党领袖兼影子财长Jess Wilson则批评政府过度依赖不断增加的房地产税来掩盖财政管理失误。
她表示：随着利息支出即将达到每小时100万澳元，
房价下跌带来的数十亿预算缺口，
只会意味着未来更高的税收，或者更差的公共服务。
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