租金高排行榜
但其实还有还有另外一个潜在的解法——找个租金高的。
最新数据显示：在墨尔本寻找高租金回报率的投资者，
正越来越多地把目光投向大学周边和市中心公寓市场。
根据Domain发布的数据：今年3月季度，Caulfield East和墨尔本CBD成为全市租金回报率最高的区域，
公寓毛租金回报率都达到7.5%。
其中，靠近莫纳什大学的Caulfield East，
公寓周租金中位数约为430澳元，而墨尔本CBD则达到680澳元。
不过，高回报的另一面，是疲弱的资本增长。
Southbank、Carlton、Docklands等高密度公寓区同样进入租金回报率前十，
但这些区域过去五年房价普遍表现不佳，跌幅至少达到2%。
其中，邻近CBD的West Melbourne公寓价格过去五年更下跌接近20%。
所谓 “毛租金回报率”，是指房屋一年租金收入除以房产价值，
但并未计算物业管理费、维修、地税和市政费等成本。
数据显示：今年3月季度，墨尔本整体公寓市场的毛租金回报率中位数为5.9%，
明显高于独立屋的3.8%。
如果是投资独立屋，
目前Broadmeadows和Dallas的回报率在墨尔本表现较高，
分别达到4.7%和4.5%，两地独立屋周租金中位数都约500澳元。
不过，墨尔本仍有121个城区的公寓回报率高于Broadmeadows的独立屋。
Domain研究与经济主管Nicola Powell表示：公寓价格较低，本身就更容易推高租金回报率，
而不少投资者也愿意接受 “高租金、低升值” 的模式。
她说：便宜的房价本来就会提高毛租金回报率。
她指出：许多高回报区域其实过去几年房价都在下跌，
但由于人口增长、空置率低以及租房需求旺盛，租金依然不断上涨。
尤其是学生公寓密集区域，在高回报榜单中占据主导。
不过，这类市场也有明显风险，
例如租客流动性高，大学假期期间可能出现空置。
Powell表示：相比传统 “蓝筹区” 独立屋市场，高回报公寓更偏向纯现金流逻辑。
她说：那些优质学区、家庭区，往往是自住房买家在竞争，
推动的是资本增值，而不是租金收益。
数据显示：墨尔本租金回报率最低的，主要集中在传统富人区。
Canterbury独立屋毛回报率仅2.2%，Sorrento为2.3%，
Eaglemont、Balwyn North和East Melbourne等区域也处于低位。
房产投资顾问公司Wakelin董事Jarrod McCabe表示：推动房价上涨和推动租金回报的逻辑，其实很多时候是相反的。
他说：独立屋投资的核心价值往往在土地，而土地长期更容易升值。
但租客愿意支付溢价的，更多是房屋本身的居住体验和装修水平。
随着联邦预算案提出削弱负扣税以及降低资本利得税优惠，
不少专家认为：澳洲投资者未来会更加重视租金现金流，而不是单纯赌房价上涨。
Powell表示：过去很多澳洲投资者其实能够接受低租金回报，
因为真正的收益来自房价上涨、负扣税以及未来出售时的资本利得税优惠。
她说：以前即便现金流为负，投资者也愿意持有，因为他们赌的是资本增长。
但预算改革后，投资者会越来越关注租金收入本身。
Quantify Strategic Insights数据主管Angie Zigomanis也认为：未来更多投资者可能会转向价格更低、租金需求更强的房产。
他说：部分投资者会试图通过更高租金回报，去弥补未来失去的负扣税优势。
此外，多位业内人士还指出：提升房屋维护水平，也是提高回报的重要方式。
Zigomanis表示：一个维护良好的物业，更容易长期留住租客，也能减少未来更大的维修成本。
McCabe则建议房东适度升级厨房、浴室、地板、油漆以及户外空间。
他说：很多时候，只做一些外观升级，投入和回报之间的差距其实非常可观。
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