租金高排行榜
但其實還有還有另外一個潛在的解法——找個租金高的。
最新數據顯示：在墨爾本尋找高租金回報率的投資者，
正越來越多地把目光投向大學周邊和市中心公寓市場。
根據Domain發布的數據：今年3月季度，Caulfield East和墨爾本CBD成為全市租金回報率最高的區域，
公寓毛租金回報率都達到7.5%。
其中，靠近莫納什大學的Caulfield East，
公寓周租金中位數約為430澳元，而墨爾本CBD則達到680澳元。
不過，高回報的另一面，是疲弱的資本增長。
Southbank、Carlton、Docklands等高密度公寓區同樣進入租金回報率前十，
但這些區域過去五年房價普遍表現不佳，跌幅至少達到2%。
其中，鄰近CBD的West Melbourne公寓價格過去五年更下跌接近20%。
所謂 「毛租金回報率」，是指房屋一年租金收入除以房產價值，
但並未計算物業管理費、維修、地稅和市政費等成本。
數據顯示：今年3月季度，墨爾本整體公寓市場的毛租金回報率中位數為5.9%，
明顯高於獨立屋的3.8%。
如果是投資獨立屋，
目前Broadmeadows和Dallas的回報率在墨爾本表現較高，
分別達到4.7%和4.5%，兩地獨立屋周租金中位數都約500澳元。
不過，墨爾本仍有121個城區的公寓回報率高於Broadmeadows的獨立屋。
Domain研究與經濟主管Nicola Powell表示：公寓價格較低，本身就更容易推高租金回報率，
而不少投資者也願意接受 「高租金、低升值」 的模式。
她說：便宜的房價本來就會提高毛租金回報率。
她指出：許多高回報區域其實過去幾年房價都在下跌，
但由於人口增長、空置率低以及租房需求旺盛，租金依然不斷上漲。
尤其是學生公寓密集區域，在高回報榜單中佔據主導。
不過，這類市場也有明顯風險，
例如租客流動性高，大學假期期間可能出現空置。
Powell表示：相比傳統 「藍籌區」 獨立屋市場，高回報公寓更偏向純現金流邏輯。
她說：那些優質學區、家庭區，往往是自住房買家在競爭，
推動的是資本增值，而不是租金收益。
數據顯示：墨爾本租金回報率最低的，主要集中在傳統富人區。
Canterbury獨立屋毛回報率僅2.2%，Sorrento為2.3%，
Eaglemont、Balwyn North和East Melbourne等區域也處於低位。
房產投資顧問公司Wakelin董事Jarrod McCabe表示：推動房價上漲和推動租金回報的邏輯，其實很多時候是相反的。
他說：獨立屋投資的核心價值往往在土地，而土地長期更容易升值。
但租客願意支付溢價的，更多是房屋本身的居住體驗和裝修水平。
隨著聯邦預算案提出削弱負扣稅以及降低資本利得稅優惠，
不少專家認為：澳洲投資者未來會更加重視租金現金流，而不是單純賭房價上漲。
Powell表示：過去很多澳洲投資者其實能夠接受低租金回報，
因為真正的收益來自房價上漲、負扣稅以及未來出售時的資本利得稅優惠。
她說：以前即便現金流為負，投資者也願意持有，因為他們賭的是資本增長。
但預算改革后，投資者會越來越關注租金收入本身。
Quantify Strategic Insights數據主管Angie Zigomanis也認為：未來更多投資者可能會轉向價格更低、租金需求更強的房產。
他說：部分投資者會試圖通過更高租金回報，去彌補未來失去的負扣稅優勢。
此外，多位業內人士還指出：提升房屋維護水平，也是提高回報的重要方式。
Zigomanis表示：一個維護良好的物業，更容易長期留住租客，也能減少未來更大的維修成本。
McCabe則建議房東適度升級廚房、浴室、地板、油漆以及戶外空間。
他說：很多時候，只做一些外觀升級，投入和回報之間的差距其實非常可觀。
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