01
连续三次加息重创购买力！悉尼房价连跌三个月，部分区暴跌近30%
悉尼房价跌势持续扩大，加息压力下借贷能力遭到压缩，房产税政策变动也令买家观望情绪加剧。
最新PropTrack房价指数显示，悉尼房价5月下跌2%，较2月底的高峰累计下跌 1.2%，创下连续三个月下滑的纪录。
这一数据出炉于年内三度加息之后，而市场普遍预期今年仍可能再次加息，房价压力或将延续。
此前已有数据显示，悉尼部分内城区、高端及滨水地段房价出现显著下挫，个别郊区年跌幅接近30%。
REA集团高级经济学家Angus Moore指出，尽管悉尼房价基数较高，5月的跌幅从百分比来看或许不算“巨大”，但换算成实际金额则相当可观。他将此次下跌归因于多重经济逆风的叠加影响。
Moore表示，目前的跌幅整体相对温和，与墨尔本基本持平。他认为，年内已三次上调的利率是主要推手，加上市场预期今年至少还有一次加息，借贷能力被进一步压缩，买家支付意愿随之减弱，并直接传导至房价。
与此同时，悉尼近一两个月的拍卖清盘率已降至50%以下，疲软的拍卖市场也对房价形成额外压力。
他进一步指出，加息对悉尼的冲击往往比澳洲其他地区更深——高价位细分市场向来对利率更为敏感。
不过，他也强调，此轮加息幅度远不及2022至2023年的水平，因此大幅回调的可能性有限，但今年余下时间房市总体仍将偏弱。
即便房价持续回落，悉尼独栋房屋中位价目前仍高达1,604,000澳元，可负担性压力依然严峻。
Moore坦言，住房可负担性挑战并非新州独有，但新州确实是全澳最难负担的地区。悉尼房价居高不下，部分原因在于其城市规模大、居民收入水平高，但这并不能掩盖可负担性困境。
他强调，解决之道在于持续增加住房供应，以满足有意在此安居的人口需求，并切实改善住房可负担性。
单元房方面，5月价格月跌0.4%，悉尼单元房中位价目前为884,000澳元。Moore表示，单元房向来是悉尼乃至全澳更具可负担性的入市选择。
随着利率走高，买家的预算边界收窄，独栋房屋愈发遥不可及，这也促使更多人将目光转向单元房等较低价位的选项。
02
日均105起纠纷！维州超3.8万房东状告租客，专家直呼租赁系统已崩溃
在过去的12个月里，超过3.85万名房东因与租客产生纠纷，向维州民事行政仲裁庭 （VCAT）或维州租赁纠纷调解服务处提出了申请。
过去12个月，超过3.85万名走投无路的维州房东被迫对租客提起法律或纠纷调解程序。
专家将这一现象定性为“红色警报”，并呼吁对维州租赁体系展开正式调查——自2021 年以来，该州已推行逾150项行业改革，但如今问题重重、积弊丛生。
具体数据显示，2025年5月至2026年4月期间，共有20,214名租赁提供者向维州民事行政仲裁庭（VCAT）提出申请，要求强制执行驱逐租客通知。
根据维州法规，房东可在租客拖欠租金14天或以上、或造成严重财产损坏等情况下发出驱逐通知。
另有4,877名房东就押金与赔偿、维修、合规或其他事宜向VCAT寻求裁决与此同 时，由州政府资助的维州租赁纠纷调解服务处（RDRV）收到了13,256起由租赁提供者提起的案件，主要涉及押金和赔偿纠纷。
澳洲房产投资者委员会（PICA）主席Ben Kingsley指出，上述三项数据合计共 38,573份申请，平均每天有105起案件——相当于一年中每天都有一百多名房东被迫走上维权之路。
“这是一个红色警报，说明租赁物业市场改革已经让市场失灵了，”Kingsley直言，“局面显然难以为继，必须展开正式调查。”
他还指出，这些大量涌现的房东案件，可能将耗费由维州州长Jacinta Allan领导的州政府数千万澳元的行政和运营成本。
Kingsley透露，PICA近来收到的业主求助明显增多，许多人深感沮丧和困惑——他们 的租客已连续数月停付租金，VCAT却一再批准还款计划，或者租客对房东每一份驱逐通知都提起上诉，令业主们陷入漫长的拉锯战。
总部位于墨尔本的Metro Property Management公司董事、前维州房地产协会会长 Leah Calnan坦言，维州房产投资者想要收回被拖欠的租金“几乎不可能”，尽管部分房东保险政策能够覆盖最多20周的租金损失。
在她看来，欠下数万澳元租金的租客，大多根本没有能力偿还。而追讨欠租的流程“常常令人困惑”——投资者或物业经理须先通过地方法院登记VCAT的还款命令，再聘请收债人追踪前租客下落。
“收债人通常会从追回款项中收取约30%的费用，但你得先知道那个租客的下落，”Calnan说。
物业管理公司Image Property Melbourne的董事Rebecca Carson直指问题核心：“在拥有获得赔偿的法律权利与成功执行之间，存在着真实的鸿沟。很多情况下，租赁提供者只能自己承受损失。”
她表示，追讨过程中的成本、时间和不确定性，往往已超过被拖欠的金额本身，令许多房东望而却步。
Carson还指出，维州的物业经理自身也需要不断摸索州政府持续变化的立法，在处理与租赁提供者和租客之间高度敏感、情绪化的对话时，“经常陷入没有直接、及时或双方都满意的解决方案的境地。”
“很多时候，法律变更只围绕着租客来制定，但在许多投资物业背后，通常是一位辛勤储蓄、承担了风险的普通爸爸或妈妈，他们靠那份租金收入还贷，而不是为了盈利，”Carson补充道。
“这些并非财大气粗的企业型租赁提供者，他们是普普通通的澳洲人，在悄无声息地承担着不断上涨的成本、合规负担和日益收紧的法规，却鲜少被认可。当租赁提供者被逼得太紧时，所有人都是输家，包括那些需要这些房源留在市场上的租客们。”
墨尔本房东Dan Yeats的遭遇令人唏嘘。他的前租客严重损坏并严重弄脏了他位于 South Morang的联排别墅，他为此经历了13次VCAT听证会，最终仍损失超过6.5万 澳元。
Yeats已发起两项请愿，呼吁州政府赋予房东在固定租约到期且租客拖欠租金时，立即收回房屋的权利。
对此，一位维州政府发言人回应称：“我们通过全国领先的租赁法律，让租赁对所有维州人都更公平、更安全，同时保护维州租客和租赁提供者的利益。维州消费者事务署为租客和租赁提供者提供免费信息和资源，任何有疑虑者均可联系CAV寻求建议。”
03
加息+税改暴击澳洲房市！专家：房价已被高估 57%
布里斯班顶级富人区一栋340万澳元的豪宅在拍卖会上无人出价，与此同时，昆州清盘率骤跌至30%。专家警告，多重利空因素叠加，房市正面临严峻考验。
上周六，Ascot富人区33 Abbott St一栋带游泳池和车库的四居室房产拍卖现场冷清，无一买家出价，该房屋随即以340万澳元挂牌销售。
这并非个例。全澳各首府城市的拍卖成交率均已跌至疫情时期低位——负扣税新限制与资本利得税上调的双重打击，令买家望而却步。
尽管预算案的税务调整初衷是给楼市降温而非压价，但AMP首席经济学家Shane Oliver认为，实际冲击可能远比预期严重。
他周一警告称，澳洲房市可能正迎来过去一个世纪以来第三轮房产“超级上涨周期”的终结。
他对The Nightly表示：“澳洲的房屋价值被严重高估，与居民收入相比，房价的上涨是有限度的，而如今多重不利因素同时叠加，房地产市场处境格外艰难。”
Oliver警告，当前有四大因素正共同构成针对澳洲楼市的“完美风暴”：利率仍在上升、税改导致投资者加速撤离、房价远高于历史均值，以及削减移民的强烈政治压力。
他坦言，这些因素构成了一场房地产市场的“完美风暴”。
不过，他也承认，在未来几年内其预测成真的概率约为60%。
衡量房产价值的一个简便指标是售租比，即房价与年租金的比值，可反映租金回报率。
Oliver将各城市的售租比与其长期均值对比后发现，布里斯班独栋房屋高估幅度高达57%，位居全澳之首。
疫情期间及之后，昆州人气急升，推动布里斯班房价大幅攀升，也令其在此轮潜在回调中承压最重。
Oliver的估算显示，高估幅度排名依次为：悉尼独栋房屋42%、阿德莱德40%、布里 斯班公寓33%。
纵观历史，房价相对于租金成本经历过从极低到极贵的反复波动，精准把握转折时机往往能带来意外之财。
最广为人知的案例之一，发生在1942年6月8日——日本潜艇I-24号浮出悉尼海岸，炮 击了Rose Bay、Bellevue Hill、Woollahra和Bondi等区。
尽管大多数炮弹未能引爆、也无人罹难，这次袭击却引发东区恐慌，房价随之暴跌。
此后，关于精明商人在低谷抄底、待日本海军威胁消退后大获其利的故事，至今仍在坊间流传。
如今，澳洲房地产市场正以不同形式经历另一场冲击。
Cotality数据显示，悉尼、墨尔本、堪培拉和霍巴特的房价已在下跌；而布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文则在5月份创下历史新高，两极分化态势明显。
即便经济下行，房价的跌势通常也较为缓慢——卖家往往宁可持房观望，也不愿割肉离场。
目前，买家入市意愿低迷，拍卖清盘率急跌，但对房价的实际影响仍存在分歧。
布里斯班房地产经纪人Matthew Hunt周一表示，过去一个月买家数量虽有所减少，但房价并未下跌，“买家可能只是变得更挑剔了”。
另一位经纪人Clinton Viertel则对这次预算案所引发的市场反应之强烈颇感惊讶，直言“从未见过一届预算案发布后能引发如此多的评论”。
此次预算案的核心影响之一，是将投资者从二手房和二手公寓市场中驱离。
而从更长远来看，移民政策对房价的影响或许更为深远。
据AMP估算，疫情后人口意外大规模涌入，已造成20至30万套的住房缺口，直接推高租金，令大批无房者生活举步维艰。
澳洲目前每年新建约18万套住宅，这意味着移民规模对于平衡供需举足轻重。
正因如此，政治民调的风向，或许也能为房价走势提供线索。
上周日一项民调显示，一国党的支持率已超越工党和联盟党，折射出选民削减移民的强烈意愿。
目前工党预测移民人数将降至每年22.5万，联盟党目标约为16.5万，一国党则进一步压低至13万。
一国党和联盟党的声势越盛，工党面临的削减移民压力就越大，而目前后者的民调支持率正在下滑。
对于长期习惯房价稳步上涨的澳洲民众而言，一场冲击或许难以避免。但最终走向，仍将取决于通货膨胀走势、国际局势变化，以及难以预测的人类行为。
Oliver对客户表示：“若再叠加数次加息、失业率急剧攀升以及投资者需求大幅萎缩，房价跌幅可能远超5%。”
“另一方面，若降息迅速重启、供应冲击及时化解，加之投资者反应平淡，则明年房价或将重新走强。”
04
澳仓库改建房引激烈竞争，超底价$62.5万成交，优质房源供不应求
周六，维州Middle Park一栋前仓库改建住宅在拍卖中以302.5万澳元成交，比220万至240万澳元的挂牌价区间足足高出62.5万澳元，成为维州本周最亮眼的拍卖成绩之一。
根据PropTrack数据，全州本周初步统计的673项拍卖结果中，清盘率达到58.8%。
Patterson St 36号这处仓库改建住宅共吸引四位竞拍者，将价格一路推高。
代理人、Marshall White的Oliver Bruce坦言，考虑到本月初联邦政府2026年预算案中有关负扣税和资本利得税改革的政策引发市场广泛担忧，这一结果令他颇感意外。
不过，最终买下这处房产的是当地一个家庭，而非投资者。
Bruce同时代理了附近Langridge St 50号的一套一居室仓库“毛坯房”，同样吸引四位竞拍者激烈竞价。
最终以196万澳元成交，比160万至170万澳元挂牌价区间的上限还高出26万澳元。
他将两处房产的佳绩归因于城区本身的吸引力——优质房源在这里始终供不应求。
“这个月，我有六处房产在拍卖中获得了多位竞拍者，全部以超出底价的价格成交。”
在墨尔本内北区，澳洲著名漫画家兼艺术家 Michael Leunig 位于Fitzroy North的故居也迎来了新主人。
这处房产起初以233万澳元的出价流拍，随后与两位竞拍者之一展开谈判，最终以未公开价格成交。
Leunig于2024年辞世，享年79岁。他的子女以230万至250万澳元的期望价将故居挂牌出售。
Leunig的画作被 National Gallery of Australia、National Library of Australia 和 State Library Victoria 等多家机构收藏。
代理人、Nelson Alexander的Peter Stephens表示，这栋位于Falconer St 86号、历史可追溯至19世纪90年代的住宅最终顺利成交。
“今天的情况是，如果人们看到了价值，他们就会乐于出价。”
Richmond也有一处颇具历史底蕴的房产备受追捧。
York St 29号的三居室住宅吸引六位竞拍者登记，四位积极出价。
经过超过80轮竞价，最终由一对夫妇以1,568,900澳元夺得，比140万澳元底价高出168,900澳元。
代理人、Ray White CRE的Leigh Grixti介绍，这处房产前身是Marchants品牌的柠檬水和软饮料生产装瓶工厂。
该品牌在20世纪60年代被 Coca-Cola Amatil 收购，相关业务于80年代逐渐停止。
改建为住宅后，这栋建筑完整保留了工业风格，厨房台面上还展示了一件以街头艺术家 Banksy 标志性壁画《气球女孩》为灵感创作的艺术品。
据悉，买下这套住宅的夫妇此前刚卖掉Eltham的房产，希望在内城区安家置业。
Grixti表示：“即使市场情绪发生变化，只要房源优质、展示到位、营造出竞争氛围，它在任何市场都能表现出色。”
他还透露，拍卖当天现场有不少业主观摩，这处房产是某公司综合体的一部分，“他们对今天的结果都感到叹为观止”。下周，维州全州预计约有452套房产将进行拍卖。
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