01
連續三次加息重創購買力！悉尼房價連跌三個月，部分區暴跌近30%
悉尼房價跌勢持續擴大，加息壓力下借貸能力遭到壓縮，房產稅政策變動也令買家觀望情緒加劇。
最新PropTrack房價指數顯示，悉尼房價5月下跌2%，較2月底的高峰累計下跌 1.2%，創下連續三個月下滑的紀錄。
這一數據出爐于年內三度加息之後，而市場普遍預期今年仍可能再次加息，房價壓力或將延續。
此前已有數據顯示，悉尼部分內城區、高端及濱水地段房價出現顯著下挫，個別郊區年跌幅接近30%。
REA集團高級經濟學家Angus Moore指出，儘管悉尼房價基數較高，5月的跌幅從百分比來看或許不算「巨大」，但換算成實際金額則相當可觀。他將此次下跌歸因於多重經濟逆風的疊加影響。
Moore表示，目前的跌幅整體相對溫和，與墨爾本基本持平。他認為，年內已三次上調的利率是主要推手，加上市場預期今年至少還有一次加息，借貸能力被進一步壓縮，買家支付意願隨之減弱，並直接傳導至房價。
與此同時，悉尼近一兩個月的拍賣清盤率已降至50%以下，疲軟的拍賣市場也對房價形成額外壓力。
他進一步指出，加息對悉尼的衝擊往往比澳洲其他地區更深——高價位細分市場向來對利率更為敏感。
不過，他也強調，此輪加息幅度遠不及2022至2023年的水平，因此大幅回調的可能性有限，但今年餘下時間房市總體仍將偏弱。
即便房價持續回落，悉尼獨棟房屋中位價目前仍高達1,604,000澳元，可負擔性壓力依然嚴峻。
Moore坦言，住房可負擔性挑戰並非新州獨有，但新州確實是全澳最難負擔的地區。悉尼房價居高不下，部分原因在於其城市規模大、居民收入水平高，但這並不能掩蓋可負擔性困境。
他強調，解決之道在於持續增加住房供應，以滿足有意在此安居的人口需求，並切實改善住房可負擔性。
單元房方面，5月價格月跌0.4%，悉尼單元房中位價目前為884,000澳元。Moore表示，單元房向來是悉尼乃至全澳更具可負擔性的入市選擇。
隨著利率走高，買家的預算邊界收窄，獨棟房屋愈發遙不可及，這也促使更多人將目光轉向單元房等較低價位的選項。
02
日均105起糾紛！維州超3.8萬房東狀告租客，專家直呼租賃系統已崩潰
在過去的12個月里，超過3.85萬名房東因與租客產生糾紛，向維州民事行政仲裁庭 （VCAT）或維州租賃糾紛調解服務處提出了申請。
過去12個月，超過3.85萬名走投無路的維州房東被迫對租客提起法律或糾紛調解程序。
專家將這一現象定性為「紅色警報」，並呼籲對維州租賃體系展開正式調查——自2021 年以來，該州已推行逾150項行業改革，但如今問題重重、積弊叢生。
具體數據顯示，2025年5月至2026年4月期間，共有20,214名租賃提供者向維州民事行政仲裁庭（VCAT）提出申請，要求強制執行驅逐租客通知。
根據維州法規，房東可在租客拖欠租金14天或以上、或造成嚴重財產損壞等情況下發出驅逐通知。
另有4,877名房東就押金與賠償、維修、合規或其他事宜向VCAT尋求裁決與此同 時，由州政府資助的維州租賃糾紛調解服務處（RDRV）收到了13,256起由租賃提供者提起的案件，主要涉及押金和賠償糾紛。
澳洲房產投資者委員會（PICA）主席Ben Kingsley指出，上述三項數據合計共 38,573份申請，平均每天有105起案件——相當於一年中每天都有一百多名房東被迫走上維權之路。
「這是一個紅色警報，說明租賃物業市場改革已經讓市場失靈了，」Kingsley直言，「局面顯然難以為繼，必須展開正式調查。」
他還指出，這些大量湧現的房東案件，可能將耗費由維州州長Jacinta Allan領導的州政府數千萬澳元的行政和運營成本。
Kingsley透露，PICA近來收到的業主求助明顯增多，許多人深感沮喪和困惑——他們 的租客已連續數月停付租金，VCAT卻一再批准還款計劃，或者租客對房東每一份驅逐通知都提起上訴，令業主們陷入漫長的拉鋸戰。
總部位於墨爾本的Metro Property Management公司董事、前維州房地產協會會長 Leah Calnan坦言，維州房產投資者想要收回被拖欠的租金「幾乎不可能」，儘管部分房東保險政策能夠覆蓋最多20周的租金損失。
在她看來，欠下數萬澳元租金的租客，大多根本沒有能力償還。而追討欠租的流程「常常令人困惑」——投資者或物業經理須先通過地方法院登記VCAT的還款命令，再聘請收債人追蹤前租客下落。
「收債人通常會從追回款項中收取約30%的費用，但你得先知道那個租客的下落，」Calnan說。
物業管理公司Image Property Melbourne的董事Rebecca Carson直指問題核心：「在擁有獲得賠償的法律權利與成功執行之間，存在著真實的鴻溝。很多情況下，租賃提供者只能自己承受損失。」
她表示，追討過程中的成本、時間和不確定性，往往已超過被拖欠的金額本身，令許多房東望而卻步。
Carson還指出，維州的物業經理自身也需要不斷摸索州政府持續變化的立法，在處理與租賃提供者和租客之間高度敏感、情緒化的對話時，「經常陷入沒有直接、及時或雙方都滿意的解決方案的境地。」
「很多時候，法律變更只圍繞著租客來制定，但在許多投資物業背後，通常是一位辛勤儲蓄、承擔了風險的普通爸爸或媽媽，他們靠那份租金收入還貸，而不是為了盈利，」Carson補充道。
「這些並非財大氣粗的企業型租賃提供者，他們是普普通通的澳洲人，在悄無聲息地承擔著不斷上漲的成本、合規負擔和日益收緊的法規，卻鮮少被認可。當租賃提供者被逼得太緊時，所有人都是輸家，包括那些需要這些房源留在市場上的租客們。」
墨爾本房東Dan Yeats的遭遇令人唏噓。他的前租客嚴重損壞並嚴重弄髒了他位於 South Morang的聯排別墅，他為此經歷了13次VCAT聽證會，最終仍損失超過6.5萬 澳元。
Yeats已發起兩項請願，呼籲州政府賦予房東在固定租約到期且租客拖欠租金時，立即收回房屋的權利。
對此，一位維州政府發言人回應稱：「我們通過全國領先的租賃法律，讓租賃對所有維州人都更公平、更安全，同時保護維州租客和租賃提供者的利益。維州消費者事務署為租客和租賃提供者提供免費信息和資源，任何有疑慮者均可聯繫CAV尋求建議。」
03
加息+稅改暴擊澳洲房市！專家：房價已被高估 57%
布里斯班頂級富人區一棟340萬澳元的豪宅在拍賣會上無人出價，與此同時，昆州清盤率驟跌至30%。專家警告，多重利空因素疊加，房市正面臨嚴峻考驗。
上周六，Ascot富人區33 Abbott St一棟帶游泳池和車庫的四居室房產拍賣現場冷清，無一買家出價，該房屋隨即以340萬澳元掛牌銷售。
這並非個例。全澳各首府城市的拍賣成交率均已跌至疫情時期低位——負扣稅新限制與資本利得稅上調的雙重打擊，令買家望而卻步。
儘管預算案的稅務調整初衷是給樓市降溫而非壓價，但AMP首席經濟學家Shane Oliver認為，實際衝擊可能遠比預期嚴重。
他周一警告稱，澳洲房市可能正迎來過去一個世紀以來第三輪房產「超級上漲周期」的終結。
他對The Nightly表示：「澳洲的房屋價值被嚴重高估，與居民收入相比，房價的上漲是有限度的，而如今多重不利因素同時疊加，房地產市場處境格外艱難。」
Oliver警告，當前有四大因素正共同構成針對澳洲樓市的「完美風暴」：利率仍在上升、稅改導致投資者加速撤離、房價遠高於歷史均值，以及削減移民的強烈政治壓力。
他坦言，這些因素構成了一場房地產市場的「完美風暴」。
不過，他也承認，在未來幾年內其預測成真的概率約為60%。
衡量房產價值的一個簡便指標是售租比，即房價與年租金的比值，可反映租金回報率。
Oliver將各城市的售租比與其長期均值對比后發現，布里斯班獨棟房屋高估幅度高達57%，位居全澳之首。
疫情期間及之後，昆州人氣急升，推動布里斯班房價大幅攀升，也令其在此輪潛在回調中承壓最重。
Oliver的估算顯示，高估幅度排名依次為：悉尼獨棟房屋42%、阿德萊德40%、布里 斯班公寓33%。
縱觀歷史，房價相對於租金成本經歷過從極低到極貴的反覆波動，精準把握轉折時機往往能帶來意外之財。
最廣為人知的案例之一，發生在1942年6月8日——日本潛艇I-24號浮出悉尼海岸，炮 擊了Rose Bay、Bellevue Hill、Woollahra和Bondi等區。
儘管大多數炮彈未能引爆、也無人罹難，這次襲擊卻引發東區恐慌，房價隨之暴跌。
此後，關於精明商人在低谷抄底、待日本海軍威脅消退後大獲其利的故事，至今仍在坊間流傳。
如今，澳洲房地產市場正以不同形式經歷另一場衝擊。
Cotality數據顯示，悉尼、墨爾本、堪培拉和霍巴特的房價已在下跌；而布里斯班、阿德萊德、珀斯和達爾文則在5月份創下歷史新高，兩極分化態勢明顯。
即便經濟下行，房價的跌勢通常也較為緩慢——賣家往往寧可持房觀望，也不願割肉離場。
目前，買家入市意願低迷，拍賣清盤率急跌，但對房價的實際影響仍存在分歧。
布里斯班房地產經紀人Matthew Hunt周一表示，過去一個月買家數量雖有所減少，但房價並未下跌，「買家可能只是變得更挑剔了」。
另一位經紀人Clinton Viertel則對這次預算案所引發的市場反應之強烈頗感驚訝，直言「從未見過一屆預算案發布后能引發如此多的評論」。
此次預算案的核心影響之一，是將投資者從二手房和二手公寓市場中驅離。
而從更長遠來看，移民政策對房價的影響或許更為深遠。
據AMP估算，疫情後人口意外大規模湧入，已造成20至30萬套的住房缺口，直接推高租金，令大批無房者生活舉步維艱。
澳洲目前每年新建約18萬套住宅，這意味著移民規模對於平衡供需舉足輕重。
正因如此，政治民調的風向，或許也能為房價走勢提供線索。
上周日一項民調顯示，一國黨的支持率已超越工黨和聯盟黨，折射出選民削減移民的強烈意願。
目前工黨預測移民人數將降至每年22.5萬，聯盟黨目標約為16.5萬，一國黨則進一步壓低至13萬。
一國黨和聯盟黨的聲勢越盛，工黨面臨的削減移民壓力就越大，而目前後者的民調支持率正在下滑。
對於長期習慣房價穩步上漲的澳洲民眾而言，一場衝擊或許難以避免。但最終走向，仍將取決於通貨膨脹走勢、國際局勢變化，以及難以預測的人類行為。
Oliver對客戶表示：「若再疊加數次加息、失業率急劇攀升以及投資者需求大幅萎縮，房價跌幅可能遠超5%。」
「另一方面，若降息迅速重啟、供應衝擊及時化解，加之投資者反應平淡，則明年房價或將重新走強。」
04
澳倉庫改建房引激烈競爭，超底價$62.5萬成交，優質房源供不應求
周六，維州Middle Park一棟前倉庫改建住宅在拍賣中以302.5萬澳元成交，比220萬至240萬澳元的掛牌價區間足足高出62.5萬澳元，成為維州本周最亮眼的拍賣成績之一。
根據PropTrack數據，全州本周初步統計的673項拍賣結果中，清盤率達到58.8%。
Patterson St 36號這處倉庫改建住宅共吸引四位競拍者，將價格一路推高。
代理人、Marshall White的Oliver Bruce坦言，考慮到本月初聯邦政府2026年預算案中有關負扣稅和資本利得稅改革的政策引發市場廣泛擔憂，這一結果令他頗感意外。
不過，最終買下這處房產的是當地一個家庭，而非投資者。
Bruce同時代理了附近Langridge St 50號的一套一居室倉庫「毛坯房」，同樣吸引四位競拍者激烈競價。
最終以196萬澳元成交，比160萬至170萬澳元掛牌價區間的上限還高出26萬澳元。
他將兩處房產的佳績歸因於城區本身的吸引力——優質房源在這裏始終供不應求。
「這個月，我有六處房產在拍賣中獲得了多位競拍者，全部以超出底價的價格成交。」
在墨爾本內北區，澳洲著名漫畫家兼藝術家 Michael Leunig 位於Fitzroy North的故居也迎來了新主人。
這處房產起初以233萬澳元的出價流拍，隨後與兩位競拍者之一展開談判，最終以未公開價格成交。
Leunig於2024年辭世，享年79歲。他的子女以230萬至250萬澳元的期望價將故居掛牌出售。
Leunig的畫作被 National Gallery of Australia、National Library of Australia 和 State Library Victoria 等多家機構收藏。
代理人、Nelson Alexander的Peter Stephens表示，這棟位於Falconer St 86號、歷史可追溯至19世紀90年代的住宅最終順利成交。
「今天的情況是，如果人們看到了價值，他們就會樂於出價。」
Richmond也有一處頗具歷史底蘊的房產備受追捧。
York St 29號的三居室住宅吸引六位競拍者登記，四位積極出價。
經過超過80輪競價，最終由一對夫婦以1,568,900澳元奪得，比140萬澳元底價高出168,900澳元。
代理人、Ray White CRE的Leigh Grixti介紹，這處房產前身是Marchants品牌的檸檬水和軟飲料生產裝瓶工廠。
該品牌在20世紀60年代被 Coca-Cola Amatil 收購，相關業務於80年代逐漸停止。
改建為住宅后，這棟建築完整保留了工業風格，廚房檯面上還展示了一件以街頭藝術家 Banksy 標誌性壁畫《氣球女孩》為靈感創作的藝術品。
據悉，買下這套住宅的夫婦此前剛賣掉Eltham的房產，希望在內城區安家置業。
Grixti表示：「即使市場情緒發生變化，只要房源優質、展示到位、營造出競爭氛圍，它在任何市場都能表現出色。」
他還透露，拍賣當天現場有不少業主觀摩，這處房產是某公司綜合體的一部分，「他們對今天的結果都感到嘆為觀止」。下周，維州全州預計約有452套房產將進行拍賣。
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