01
悉尼这个区中位价高达$1100万，但仍吸引大批华人买家涌入
绿树成荫的Bellevue Hill长期以来是悉尼最负盛名的区之一。在其他蓝筹区域房价增速近期普遍放缓之际，这片东区地带的房产价值却逆势大幅攀升。
Domain数据显示，Bellevue Hill一栋中等价位的独立屋目前售价高达1100万澳元，过去一年至三月期间上涨了惊人的29.3%。放眼五年，该区独立屋中位价几乎翻了一番，涨幅达85.2%。
其他顶级区的表现则参差不齐。继续往东的Vaucluse，独立屋中位价为950万澳元，过去一年上涨了相对温和的13.5%，五年涨幅为68.1%。
海港对岸的Mosman则略显疲态，独立屋中位价过去一年下滑5%至545万澳元，五年涨幅为24.1%。
地段、学区与豪宅翻新，三重因素驱动涨价
中介Paul Biller认为，Bellevue Hill房价飙升的背后，是悉尼最富裕买家持续旺盛的置业需求，而地理位置是该区脱颖而出的核心优势。
“靠近市区是它的独特优势。你还能方便地前往海滩和东区的购物村。Vaucluse同样是美丽的区，但离CBD要远得多。”他说，Bellevue Hill的高地势凌驾于周边地区之上，不仅让许多住宅坐拥海港和城市全景，更营造出一种宁静的区氛围——“在东区所有区中，它或许是最受家庭青睐的。”
便捷通达Cranbrook、Kincoppal-Rose Bay和Scots等顶级私立学校，进一步锁定了这一区的购买人群。经纪人Richard Faludi表示，毗邻名校有助于将Bellevue Hill的房产市场与更广泛的市场波动“隔离”开来。
“它是一个独立的微观市场，房产价值可以逆势而行。”Faludi指出，近期超级富豪国际买家蜂拥而至，亚裔买家尤为活跃。“中国买家涌入相当明显，这要归因于教育选择——这些买家往往在孩子入学前很久就购房，提前在该地区安家落户。”
“装修后出售”的趋势则是另一大涨价驱动力。Biller说，工作日开车路过Bellevue Hill，你很可能会看到同样多的技工皮卡和宝马车。“如果房子是一件成品，通常会以溢价出售。”
过去一年间，学生住宿大亨Stephen Gaitanos于去年12月斥资5000万澳元购入一处豪宅，此类引人注目的大额交易不断巩固着Bellevue Hill作为顶级富豪首选区的地位。
Faludi还指出，场外交易在高端市场十分普遍，往往能催生惊人的成交结果。“场外交易会制造兴奋感，这种方式也往往吸引那些愿意不惜一切拿下心仪房产的买家。”
他透露，上周自己在Arthur Street以场外交易方式完成了一栋房子的出售，推广期仅九天，正式推出前共带看10至15组符合条件的买家，最终其中一组成功买下。
随着悉尼楼市整体进入下行期，加上买家正在消化联邦政府的预算提案，Bellevue Hill的市场活动在过去两个月已有所放缓。Biller表示，目前供应偏少，不少业主选择观望，等待形势明朗后再出手。
“就眼下而言，天平可能会偏向买家，未来几周或将出现一些绝佳的买入机会。”但他预计，任何放缓都将是短暂的。“归根结底，这关乎供需关系。而对Bellevue Hill的需求，永远都在。”
02
澳洲住房可负担性已跌至令人震惊的历史新低——平均房贷还款额，已吞噬全国家庭收入中位数的逾一半。
尽管购房者已努力压缩贷款规模，但家庭财务仍遭受创纪录的冲击。最新数据显示，今年第一季度全国平均贷款规模较上季度减少了近1400澳元。
澳洲联邦储备银行（RBA）行长Michelle Bullock及该行的加息决策，是导致全国可负担性危机达到这一恐怖新里程碑的原因。
澳洲房地产协会（REIA）最新《住房可负担性报告》显示，全国没有任何一个州或领地的还贷支出低于30%的“房贷压力线”，其中新州更以58.4%的比例创下历史纪录。
今年第一季度的两次加息对澳洲家庭造成严重挤压，将全国整体比例从2024年底的49.3%进一步推高。
以具体金额计算，一笔734,881澳元的贷款，房贷持有者每月需还款5,972澳元，较一年前增加了逾600澳元——而这一数字尚未将五月份第三次加息的影响计算在内。
回顾过去十年，这一恶化趋势触目惊心：十年前，普通家庭仅需将约35%的工资用于偿还房贷；一年前这一比例为47.9%；如今已突破50%大关。
REIA会长Jacob Caine将矛头直指澳洲联邦储备银行（RBA）的加息决策。他表示，RBA在本季度内两次上调现金利率，直接推高了借贷成本，抬升了还款额，并大幅削弱了可负担性。
“住房可负担性对利率变动高度敏感，三月季度数据表明，一旦利率上升，情况恶化得有多快。”
他强调，解决可负担性问题需要持续扩大住房供应，并营造稳定可预测的政策环境以支撑住房投资。
澳洲房地产买家代理协会会长Melinda Jennison也直言，超过50%这一门槛“令人担忧”，直接反映出在澳洲许多最昂贵的首府城市，普通家庭实现安居梦想已变得极为艰难。
在重压之下，首次购房者的处境尤为值得关注。REIA报告援引统计局（ABS）数据显示，今年第一季度全国共有27,078人完成首次置业，较去年同期增加4%。
与此同时，全国整体房价继续上涨，第一季度涨幅为2.2%，均价已达1,146,864澳元。
ABS数据还显示，今年第一季度全国平均贷款规模环比下降1,377澳元，至734,881澳元，但与去年同期相比仍大幅增加了74,823澳元。
Jennison指出，随着联邦政府将5%首付计划的适用范围扩大至首次购房者，可能有人因此背负更高额贷款，这或许正是过去一年平均贷款规模大幅攀升的原因之一。
“对于通过5%首付计划入市的人来说，最令人担忧的是他们是否会陷入负资产的困境。”
她补充道，随着可负担性被拉伸至极限，澳洲正进入“未知领域”，而利率走向的不确定性将令许多人承受巨大的财务焦虑。
不过她也指出，在银行设有3%缓冲利率的前提下，过去一季度内入市的购房者应仍有能力应对还款压力，即便RBA继续加息也不至于断供。
在少数亮点方面，部分州和领地的租客处境出现微弱改善：维州租金支出占收入比例降至20.2%，北领地降至25.8%，首都领地降至18.7%。
全澳整体租金收入比上升0.2个百分点至23.9%，但较一年前的24.1%仍略有下降。
然而，Caine警告，这种表面稳定难以为继，“中期前景存在明显隐忧”。他表示，独立模型显示，拟议中的税制改革将减少住房供应并推高租金，令本已承受生活成本压力的租客雪上加霜。
Caine呼吁各方采取协调一致的政策手段，从根本上改善澳洲的住房可负担性。
03
联邦房产税改冲击短租市场 有望增加首府城市房源
联邦政府针对房地产税制的重大改革，将迫使短租市场投资者重新审视其投资计划，此举预计将释放全澳各大首府城市的闲置房源。总理艾班尼斯（Anthony Albanese）明确指出，类似Airbnb（爱彼迎）的短租平台已成为影响当前房地产市场不可忽视的因素。
10日，艾班尼斯在接受澳洲广播公司（ABC）采访时，一位致电观众向其尖锐提问：既然当前有如此多的住房已被改造为假日短租房，政府计划将负扣税政策限制在新房建设这一举措，究竟会如何影响长期租赁市场的房源供应？
据统计，全澳目前约有175,000套短租房，占租赁市场总量的1%至2%，且多数集中在首府城市和主要旅游中心。在疫情初期，受国际边境关闭影响，此类短租房数量曾出现下滑，但自2022年以来则呈现出激增态势。
短租房的激增恰逢全澳租房空置率大跌以及租金暴涨。自2020年以来，全澳租房空置率已缩水过半，跌至仅略高于1%的水平；而自2023年中期以来，租金涨幅已超过22%。
艾班尼斯向媒体表示，短租房确实是导致租赁市场供应紧张的一个因素，政府推行此项改革的目的，正是为了给澳洲年轻一代提供购买首套住房的机会。
他说，人人都知道现行体制已经失效。大家都清楚，年轻人在解决住房问题上没有获得公平的机会。这就是我们推进改革的原因。税制改革向来困难重重，但这是正确的事。
悉尼大学城市与区域规划教授格兰（Nicole Gurran）近期发表了一份关于短租房影响的联合报告。她表示，导致全澳租房市场紧缩的因素是多方面的。
格兰指出，短租房显然加剧了住房危机，尤其是在中央商务区及其周边。她分析称，虽然现有的负扣税短租房在新政下受到祖父条款的保护，但该政策很可能会重创那些企图购买现房并将其改造成短租房的潜在投资者。
她说，这对短租市场可能会产生边际效应。
未来不会再有那么多投资者认为自己可以利用税收系统的资助来购买短租房，他们将无法再获得纳税人的这种变相补贴，这些投资者必须做出抉择，是否转投长期租赁市场。这可能会让相关地区的永久性长租房源有所增加。
格兰补充道，在一些传统的假日中心，由于资本利得通常远低于主要大都市，业主往往更倾向于将房屋用于短租，因此这些地区的改革效应可能会更显著。
04
华尔街巨头重磅警告！2026年悉尼和墨尔本房价恐暴跌8%？
澳洲房市已热到引发华尔街顶级机构集体侧目。
在房价似乎只涨不跌的数十年后，全球最大的银行机构们传出的警告声正变得越来越难以回避——对于深陷房产游戏的澳洲人而言，这或许是他们必须认真对待的信号。
澳洲房市曾是21世纪最强劲的财富创造机器之一。投资者多年来坐享资本增值、慷慨的税收优惠和持续旺盛的需求。但如今，这趟顺风车正在减速。
美国银行成为最新发出警告的全球金融巨头，预测随着利率上升和工党税收改革打压投资者需求，悉尼和墨尔本房价在2026年可能下跌高达8%。
美国银行的这一预测，与联邦银行和瑞银的判断不谋而合。联邦银行最近下调预测，预计悉尼房价将下跌6%、墨尔本下跌7%；瑞银则警告，全国住宅价格在未来一年可能下滑3%至5%。
对许多年轻澳洲人来说，“房价下跌”在几年前几乎是不可想象的概念。过去二十年间，悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯的房价飙升，远超工资增长，让现有房主积累了巨额财富，却也让更多年轻人感到永远被市场拒之门外。
如今，经济学家、分析师和房地产研究人员正越来越频繁地使用一个曾被视为禁忌的词——“回调”。
美国银行经济学家 Nick Stenner 和 Johnny Liu 本周在给客户的报告中指出，市场放缓主要反映出高房贷利率对借贷能力和需求的抑制，以及预算政策对投资者活动的打压。
他们认为，这些阻力可能因市场情绪走弱和经济环境疲软而进一步放大。
不过，两人也预计这将是一次相对短暂的低迷——随着市场对澳洲联邦储备银行（RBA）放松政策的预期升温，房市动能有望在2027年初扭转。
与此同时，他们预计到2027年初住房信贷增速将降至同比约3%，主要受投资者贷款锐减拖累。
经济学家当前最大的隐忧，是市场将失去投资者这一历来最强劲的需求来源。
美国银行的经济学家认为，更高的房贷利率正压低借贷能力，而负扣税和资本利得税优惠的调整，则令投资房产的吸引力大打折扣。
他们指出，对已建成住房负扣税的限制，以及以指数化替代资本利得税折扣并设定30%最低税率的改革，均通过削减投资者需求对房价形成压力。税收政策引发的负面情绪效应叠加经济走弱，进一步放大了这一拖累——近几周购房者信心已急剧下滑，消费者对自身财务状况和房市前景日益悲观。
不过，对澳洲230万房产投资者而言，前景并非全然黯淡。许多经济学家仍预计，一旦利率最终下降，房价将重拾升势。长期的住房短缺、强劲的人口增长以及不断攀升的建筑成本，仍在较长时间维度上为市场提供支撑。
从近期数据来看，今年1月全国住宅价格录得约0.8%的强劲增长，但此后涨幅逐月收窄，4月大幅放缓。到工党5月宣布税收改革时，全国住宅价值实际上已趋于平缓，创下逾一年来最弱表现。
全国整体数据也掩盖了各主要市场之间日益加剧的分化。悉尼和墨尔本——这两个近几十年来房价涨幅最大、可负担性最紧张的城市——在5月均录得下跌：悉尼跌0.9%，墨尔本跌0.8%。与此同时，珀斯继续领涨全国，单月涨幅达1.5%，布里斯班上涨0.9%，阿德莱德上涨0.5%。
这一格局印证了经济学家的判断：澳洲房市正呈现明显的“多速”分化——东部首府城市陷入回调，而较小的首府城市和资源驱动型市场，则在人口增长和住房短缺的双重支撑下持续走强。
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