涨疯了！澳洲又一个房产市场被外地资金盯上！澳洲一地区房市突然成香饽饽！跨州买家两年翻倍增长，塔州首次购房者压力越来越大
———前言———
过去几年，塔州热门房源门外排起看房长队并不罕见。如今，一批几乎不会出现在现场的买家，正在改变当地楼市。他们大多来自悉尼、墨尔本等澳洲大陆城市，通过中介视频、验房报告和买方代理提供的资料，便迅速远程报价，有时一套房甚至会同时收到约20份出价。
2023年至2025年，朗塞斯顿的跨州买家购房量由329套增至780套，增长137%；伯尼由47套增至164套，增幅达到240%；霍巴特由483套增至854套，增长76%。需要说明的是，上涨240%指伯尼跨州买家的购房数量，并非房价上涨240%。
跨州买家激增，塔州成为了新目标
根据塔州房地产协会2025年第四季度报告，2025年塔州完成10615笔住宅交易，同比增长8.6%，成交总值达到创纪录的66.96亿澳元。全年投资房购买量增至1886套，同比增长46.4%，较2023年高出84.4%；2025年第四季度，大陆投资者占塔州投资房交易的65.5%。
协会报告列出1049名澳洲大陆投资者和1207名准备迁居塔州的自住买家，两者合计2256人。更准确的说法是：澳洲大陆买家显著增加，其中既有投资者，也有计划搬到塔州生活的家庭。远程看房和线上签约降低了跨州交易成本，也让塔州逐渐从区域市场变成全国资金可以配置的投资标的。
为什么涨得最快的是伯尼，不是霍巴特
资金没有只涌向知名度最高的霍巴特，而是越来越多地流向朗塞斯顿和伯尼。原因很直接：霍巴特价格已经较高，而塔州北部和西北部仍能以相对较低的预算买到带土地的独立屋。
塔州房地产协会最新报告显示，2025年朗塞斯顿独立屋中位价由560500澳元升至627850澳元；西北部由48.5万澳元升至53.5万澳元，增长10.3%；大霍巴特则上涨2.2%至74.6万澳元。伯尼跨州买家增长240%，也与原本基数较低有关。从47套增加至164套便会形成很高的百分比，但其背后的趋势依然清楚：澳洲资本正沿着霍巴特，朗塞斯顿，西北海岸的价格梯度寻找更低门槛。
对悉尼买家来说，五六十万澳元可能只够购买一套较远郊区公寓；在塔州北部，却可能买到带院子的独立屋。这种总价差距，正是跨州资金快速进入的基础。
投资者看中的不只是房价便宜
朗塞斯顿和伯尼真正吸引投资者的，是较低买入成本、紧张租赁供应和相对稳定的租金回报。截至2025年末，朗塞斯顿空置率由1.8%降至1.5%，西北海岸由1.9%降至1.7%，霍巴特则降至1.4%。过去一年，朗塞斯顿周租金上涨约50澳元，西北海岸上涨约60澳元，各主要区域的投资房毛租金回报率约为4.3%至4.6%。
部分房屋还拥有较大地块，可以研究分割土地、增加第二套住房或建设附属小屋的可能性，从而形成额外租金。不过，大地块并不等于一定可以开发，规划分区、排水、消防通道和地方政府审批都需要单独核实。这轮热潮也说明，当大城市房价过高时，资金并不会自动退出房地产，而会转向总价更低、现金流更好的区域城市。
本地的买家竞争对手更多
朗塞斯顿中介杰里米·威尔金森表示，传统上投资者约占当地市场20%，但在热潮高峰期，这一比例可能一度接近60%。不少买家不会亲自飞到塔州，而是看完视频和验房报告后直接出价。这种方式扩大了卖家的买家范围，也缩短了销售周期。
塔州房地产协会报告显示，过去一年霍巴特独立屋平均销售时间由30天缩短至20天，朗塞斯顿由29天缩短至20天，西北部由35天缩短至23天。与此同时，2025年塔州首次购房者购买量下降5.2%至1853套，而投资活动明显增长。
对本地家庭而言，这意味着竞争对手不再只是附近买家，而是来自全国的投资资金。为增加供给，联邦与塔州政府在2026年4月宣布合作释放约4000套住房，其中最多2101套面向首次购房者，但首批住房预计从2027—28财年起陆续进入市场，短期内仍难立即缓解竞争。
抢房潮是否就要结束
威尔金森透露，联邦政府宣布改革负扣税和资本利得税后，他每天接到的投资咨询电话从约100个降至50个。除了政策变化，塔州北部不少房屋两年内已上涨约10万澳元，最初的低价高收益优势正在缩小，税改也在对此进行调整。
融资压力也没有消失。澳洲联储在2026年6月将现金利率维持在4.35%，高利率迫使投资者重新计算利息、保险、维修和空置成本。来源见澳洲联储6月利率决定。不过，咨询量下降并不等于塔州楼市崩盘。更可能出现的是，投资者从“看到便宜就抢”，转向严格筛选现金流、土地价值和长期人口需求。符合新房政策、靠近就业和医疗中心、维护成本较低的住宅，仍可能继续受到关注。
——结语——
塔州的抢房热潮，本质上是一轮由澳洲住房可负担性危机推动的资金迁移。大陆买家为了避开悉尼、墨尔本等城市的高总价，把目光投向朗塞斯顿和伯尼，再通过视频看房和远程报价快速完成交易。但资本进入之后，也会改变它最初看中的条件。
房价上涨压缩收益率，利率提高增加持有成本，税制改变则把投资优惠进一步引向新房。塔州并不是突然失去吸引力，而是正在从便宜就有人买，转向现金流、土地价值和真实需求必须同时成立。对本地购房者来说，跨州热度减弱可能暂时降低竞价压力；但只要空置率仍处低位、新房供应无法迅速落地，塔州房价和租金压力就很难真正消失。
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