澳洲的利率已经完全失控！澳洲18家机构无视澳联储下调利率！最低房贷利率跌破5.9%，情况反常，投资者意想不到的事情还是发生了
———前言———
澳洲房贷市场出现了一个看似反常的局面。澳洲联储仍将现金利率维持在4.35%，并警告通胀仍然过高，必要时可能继续加息；但商业银行和其他贷款机构却纷纷下调部分房贷利率，争夺购房者和转贷客户。根据最新报道，自澳联储5月加息以来，已有18家贷款机构下调至少一款浮动房贷利率。
Bendigo Bank将一款再融资产品降至5.89%，市场上已有15家机构提供低于5.9%的浮动利率，40家机构至少有一款产品低于6%，最低报价达到5.69%。不过，这并不意味着澳洲进入了全面降息周期。这些低价产品主要用于吸引新客户，实际能否获得，还取决于首付比例、房屋估值、收入、信用记录和贷款用途。
18家机构逆势降息，事件正在升级
澳联储在2026年5月将现金利率提高至4.35%，6月16日决定维持不变。根据澳联储6月货币政策声明，今年以来现金利率已经连续上调三次，但整体通胀和核心通胀仍然过高，能源成本也可能继续向商品和服务价格传导。央行明确表示，如有需要，仍会进一步加息。在央行维持强硬立场的同时，贷款机构却主动降价。
AMP Bank将部分固定利率最多下调0.50个百分点，是同期平均降幅0.22个百分点的两倍以上；Bendigo Bank则把一款浮动再融资利率降低0.15个百分点至5.89%。目前LCU和Pacific Mortgage Group的部分浮动产品利率低至5.69%，Horizon Bank为5.74%，Unity Bank为5.80%，Virgin Money部分产品为5.84%。不过，不同产品条件差异很大。
例如Pacific Mortgage Group的5.69%产品要求贷款价值比不超过60%，意味着借款人通常需要拥有至少40%的房屋净值；其他产品则可能只面向首次购房者、特定职业或新客户。因此，最低5.69%只是市场前沿报价，并不是所有借款人都能直接获得的普遍利率。
各大银行压缩利润争夺客户
所谓无视澳联储，并不是银行违反了央行规定。根据澳联储对现金利率的解释，现金利率是银行之间隔夜借款的重要基准，会影响房贷、商业贷款和存款利率，但不会直接规定每家银行必须向客户收取多少利息。银行最终给出的房贷利率，还取决于存款成本、批发融资成本、客户风险、经营费用和市场竞争。
为了获得收入稳定、信用良好、房屋净值较高的长期客户，一些银行愿意暂时减少每笔贷款的利润。这轮降息更像是一场商业价格战，而不是银行认定澳联储即将降息。固定利率下降可能反映银行对未来资金成本的判断，也可能只是为了扩大贷款规模、完成业务目标。
换句话说，银行并不是认为资金突然变便宜了，而是愿意从部分优质客户身上少赚一点，以换取一笔期限可能长达20年甚至30年的房贷业务。
新客户获得低息，老客户继续缴纳
这轮房贷价格战最明显的问题，是优惠并没有平均分配给所有客户。Canstar此前的利率追踪指出，贷款机构已经将澳联储5月加息完整传导给借款人，随后降低的却主要是部分新客户产品。也就是说，同一家银行可能继续向老客户收取6%以上的利率，同时用低于6%的报价吸引其他银行客户转贷。
长期按时还款并不会自动换来最低利率。只要客户没有主动议价或准备离开，银行就缺少主动降价的动力，这就是房贷市场常说的忠诚税。但转贷也不是人人都能完成。房价下跌可能导致房屋估值降低，从而推高贷款价值比；家庭收入下降、信用卡债务增加，也可能使借款人无法通过新银行的还款能力测试。固定利率客户还可能面对提前解约费用。
最终可能出现一种双轨局面：财务状况越好的家庭越容易转贷降息，而房屋净值不足、收入承压的家庭，即使最需要帮助，也可能被锁在原来的高息贷款中。
银行降价不等于澳联储即将降息
澳联储表示，虽然连续加息已经令消费增长放缓，部分首府城市房价开始下跌，但通胀仍然过高。央行需要继续观察家庭支出、劳动力市场、能源价格和核心通胀，再决定下一步行动。根据澳联储最新日程，下一次货币政策会议将在8月10日至11日举行，利率决定将于8月11日下午公布。
Westpac仍预计澳联储可能继续加息，而其他主要银行对利率路径的判断更加谨慎。这意味着，即使市场上已经出现5.69%的房贷报价，借款人仍不能认定整体利率环境已经开始转向宽松。消费者比较产品时，也不能只看宣传利率，还要检查综合比较利率、年费、抵销账户费用、贷款价值比要求和转贷成本。宣传利率较低，并不一定代表长期总成本最低。
违约风险暂时降低，但高杠杆贷款增加
从监管数据看，澳洲目前还没有出现大面积房贷违约。澳洲审慎监管局公布的2026年3月季度住房信贷数据显示，银行住宅房贷余额达到2.513万亿澳元，同比增长6.9%。逾期30至89天的贷款占比为0.49%，低于一年前的0.60%；不良贷款占比则从1.08%下降至0.99%。但新增贷款的杠杆正在上升。
债务达到年收入6倍或以上的新贷款占比，从一年前的5.3%升至6.4%；投资者高债务收入比贷款占比则由8.2%升至10.8%。投资贷款占新增贷款的比例，也从33.5%升至35%。这说明多数家庭仍在坚持还款，但部分买家正在高房价和高利率环境下承担更多债务。低首付购房者的房屋净值缓冲更薄，一旦房价继续下跌，不仅容易陷入负资产，也可能失去转贷资格。
银行利率战因此具有两面性：它能帮助部分家庭降低还款成本，却也可能鼓励一些借款人继续提高杠杆。
——结语——
澳洲18家贷款机构逆势降息，表面上像是在无视澳联储，实际上反映的是央行政策与银行商业竞争之间的分化。澳联储试图通过高利率压低需求和通胀，银行则通过选择性折扣争夺风险较低的新客户。拥有稳定收入、较低贷款价值比和充足房屋净值的人，可能拿到接近5.7%的利率；财务压力较大、房屋估值不足的家庭，则可能继续支付6%以上的利率。
存量借款人不必只是等待澳联储降息，可以先要求原银行重新评估利率，再比较市场产品。但在转贷前，还要计算申请费、估值费、解押费、固定贷款违约费用，以及贷款期限是否被重新延长。这场价格战确实给部分家庭带来了降低利息的机会，但它也暴露了更深层的差距：最有能力转贷的人，通常最容易拿到低利率；而最需要降低还款压力的人，却未必能够成为银行愿意争夺的客户。
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