澳洲的利率已經完全失控！澳洲18家機構無視澳聯儲下調利率！最低房貸利率跌破5.9%，情況反常，投資者意想不到的事情還是發生了
———前言———
澳洲房貸市場出現了一個看似反常的局面。澳洲聯儲仍將現金利率維持在4.35%，並警告通脹仍然過高，必要時可能繼續加息；但商業銀行和其他貸款機構卻紛紛下調部分房貸利率，爭奪購房者和轉貸客戶。根據最新報道，自澳聯儲5月加息以來，已有18家貸款機構下調至少一款浮動房貸利率。
Bendigo Bank將一款再融資產品降至5.89%，市場上已有15家機構提供低於5.9%的浮動利率，40家機構至少有一款產品低於6%，最低報價達到5.69%。不過，這並不意味著澳洲進入了全面降息周期。這些低價產品主要用於吸引新客戶，實際能否獲得，還取決於首付比例、房屋估值、收入、信用記錄和貸款用途。
18家機構逆勢降息，事件正在升級
澳聯儲在2026年5月將現金利率提高至4.35%，6月16日決定維持不變。根據澳聯儲6月貨幣政策聲明，今年以來現金利率已經連續上調三次，但整體通脹和核心通脹仍然過高，能源成本也可能繼續向商品和服務價格傳導。央行明確表示，如有需要，仍會進一步加息。在央行維持強硬立場的同時，貸款機構卻主動降價。
AMP Bank將部分固定利率最多下調0.50個百分點，是同期平均降幅0.22個百分點的兩倍以上；Bendigo Bank則把一款浮動再融資利率降低0.15個百分點至5.89%。目前LCU和Pacific Mortgage Group的部分浮動產品利率低至5.69%，Horizon Bank為5.74%，Unity Bank為5.80%，Virgin Money部分產品為5.84%。不過，不同產品條件差異很大。
例如Pacific Mortgage Group的5.69%產品要求貸款價值比不超過60%，意味著借款人通常需要擁有至少40%的房屋凈值；其他產品則可能只面向首次購房者、特定職業或新客戶。因此，最低5.69%只是市場前沿報價，並不是所有借款人都能直接獲得的普遍利率。
各大銀行壓縮利潤爭奪客戶
所謂無視澳聯儲，並不是銀行違反了央行規定。根據澳聯儲對現金利率的解釋，現金利率是銀行之間隔夜借款的重要基準，會影響房貸、商業貸款和存款利率，但不會直接規定每家銀行必須向客戶收取多少利息。銀行最終給出的房貸利率，還取決於存款成本、批發融資成本、客戶風險、經營費用和市場競爭。
為了獲得收入穩定、信用良好、房屋凈值較高的長期客戶，一些銀行願意暫時減少每筆貸款的利潤。這輪降息更像是一場商業價格戰，而不是銀行認定澳聯儲即將降息。固定利率下降可能反映銀行對未來資金成本的判斷，也可能只是為了擴大貸款規模、完成業務目標。
換句話說，銀行並不是認為資金突然變便宜了，而是願意從部分優質客戶身上少賺一點，以換取一筆期限可能長達20年甚至30年的房貸業務。
新客戶獲得低息，老客戶繼續繳納
這輪房貸價格戰最明顯的問題，是優惠並沒有平均分配給所有客戶。Canstar此前的利率追蹤指出，貸款機構已經將澳聯儲5月加息完整傳導給借款人，隨後降低的卻主要是部分新客戶產品。也就是說，同一家銀行可能繼續向老客戶收取6%以上的利率，同時用低於6%的報價吸引其他銀行客戶轉貸。
長期按時還款並不會自動換來最低利率。只要客戶沒有主動議價或準備離開，銀行就缺少主動降價的動力，這就是房貸市場常說的忠誠稅。但轉貸也不是人人都能完成。房價下跌可能導致房屋估值降低，從而推高貸款價值比；家庭收入下降、信用卡債務增加，也可能使借款人無法通過新銀行的還款能力測試。固定利率客戶還可能面對提前解約費用。
最終可能出現一種雙軌局面：財務狀況越好的家庭越容易轉貸降息，而房屋凈值不足、收入承壓的家庭，即使最需要幫助，也可能被鎖在原來的高息貸款中。
銀行降價不等於澳聯儲即將降息
澳聯儲表示，雖然連續加息已經令消費增長放緩，部分首府城市房價開始下跌，但通脹仍然過高。央行需要繼續觀察家庭支出、勞動力市場、能源價格和核心通脹，再決定下一步行動。根據澳聯儲最新日程，下一次貨幣政策會議將在8月10日至11日舉行，利率決定將於8月11日下午公布。
Westpac仍預計澳聯儲可能繼續加息，而其他主要銀行對利率路徑的判斷更加謹慎。這意味著，即使市場上已經出現5.69%的房貸報價，借款人仍不能認定整體利率環境已經開始轉向寬鬆。消費者比較產品時，也不能只看宣傳利率，還要檢查綜合比較利率、年費、抵銷賬戶費用、貸款價值比要求和轉貸成本。宣傳利率較低，並不一定代表長期總成本最低。
違約風險暫時降低，但高槓桿貸款增加
從監管數據看，澳洲目前還沒有出現大面積房貸違約。澳洲審慎監管局公布的2026年3月季度住房信貸數據顯示，銀行住宅房貸餘額達到2.513萬億澳元，同比增長6.9%。逾期30至89天的貸款佔比為0.49%，低於一年前的0.60%；不良貸款佔比則從1.08%下降至0.99%。但新增貸款的槓桿正在上升。
債務達到年收入6倍或以上的新貸款佔比，從一年前的5.3%升至6.4%；投資者高債務收入比貸款佔比則由8.2%升至10.8%。投資貸款佔新增貸款的比例，也從33.5%升至35%。這說明多數家庭仍在堅持還款，但部分買家正在高房價和高利率環境下承擔更多債務。低首付購房者的房屋凈值緩衝更薄，一旦房價繼續下跌，不僅容易陷入負資產，也可能失去轉貸資格。
銀行利率戰因此具有兩面性：它能幫助部分家庭降低還款成本，卻也可能鼓勵一些借款人繼續提高槓桿。
——結語——
澳洲18家貸款機構逆勢降息，表面上像是在無視澳聯儲，實際上反映的是央行政策與銀行商業競爭之間的分化。澳聯儲試圖通過高利率壓低需求和通脹，銀行則通過選擇性折扣爭奪風險較低的新客戶。擁有穩定收入、較低貸款價值比和充足房屋凈值的人，可能拿到接近5.7%的利率；財務壓力較大、房屋估值不足的家庭，則可能繼續支付6%以上的利率。
存量借款人不必只是等待澳聯儲降息，可以先要求原銀行重新評估利率，再比較市場產品。但在轉貸前，還要計算申請費、估值費、解押費、固定貸款違約費用，以及貸款期限是否被重新延長。這場價格戰確實給部分家庭帶來了降低利息的機會，但它也暴露了更深層的差距：最有能力轉貸的人，通常最容易拿到低利率；而最需要降低還款壓力的人，卻未必能夠成為銀行願意爭奪的客戶。
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