在澳洲，离婚后想保住房子，首先要做的是这件事
最近我们遇到不少类似的 case。
A 和 B 分开后，双方大方向已经谈好：房子由 A 留下，B 退出产权，A 再给 B 一笔 payout。
很多人会以为，只要双方谈好了，律师文件做好，房子就可以顺利转到一方名下。
但实际操作里，最容易卡住的往往不是协议，而是贷款。
银行不会因为协议写了“房子归 A”，就自动把 B 从 mortgage 里放出来。
银行要重新评估：A 一个人，能不能独立承担这笔贷款。
这里最关键的通常是几件事：A 的收入，能不能单独 service 现在的贷款；
如果还要额外借钱 payout 给 B，新的贷款金额能不能批；
银行估值出来后，LVR 是否还在可接受范围；
B 退出产权后，是否也能真正从 mortgage 里解除责任；
title transfer、旧贷款 discharge、新贷款 settlement，能不能在同一个流程里配合完成。
这就是 broker 在这类 case 里真正重要的地方。
我们不是替代律师，也不是处理离婚协议本身。律师负责法律文件，conveyancer 负责产权转让，会计负责税务判断。但贷款这一本账，必须提前算。
如果贷款做不下来，前面谈得再清楚，最后也可能执行不了。
有些客户的问题是，一个人收入不够，无法单独 refinance。
有些是 payout 金额加进去以后，贷款金额太高。
有些是估值不够，LVR 卡住。
也有些是主流银行做不了，但换一个 lender 或调整贷款结构，反而还有空间。
所以这类情况，最不建议等到协议都签完了，才开始问银行。
更稳的做法是在财产方案还在谈的时候，就先把贷款可行性测出来。这样双方谈 payout、产权转让和 settlement 时间时，才不会完全脱离银行审批现实。
至于 stamp duty，在 VIC，因婚姻或事实伴侣关系破裂导致的双方之间房产转让，符合条件时有机会申请 exemption，具体让 solicitor 或 conveyancer 确认。
CGT 也一样，有些情况可能有 rollover，但投资房、自住房混用或出租历史复杂的，要让 accountant 单独看。
对 broker 来说，这类 case 的核心不是“房子怎么分”，而是：留下来的那一方，到底能不能把贷款接住。
Ryze瑞泽金融提醒：如果你正在分居、离婚谈判，或者已经初步谈好房子归谁，建议在最终文件落地前，先做一次贷款测算。
房子能不能留下，有时候不是看你想不想留，而是银行算完以后，认不认可你一个人扛得住。
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