盖章认证！澳洲楼市，正式进入熊市
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澳洲楼市连续三年上涨的势头宣告结束。
房地产平台Domain最新发布的数据显示：今年第二季度（4月至6月），澳洲各州府城市独立屋价格环比下跌1.4%，
公寓价格下跌1.2%，这是全国房价三年多来首次出现季度下跌。
尽管按年计算，房价仍维持正增长，但涨幅已降至近9个月来的最低水平。
Domain表示：高利率、住房负担能力恶化以及购房者信心下降，
正在推动市场进入新的阶段。
与此同时，市场挂牌房源增加，
房屋出售周期也明显拉长，意味着房地产市场正出现 “决定性的转折” 。
Domain研究主管Nicola Powell表示：澳洲楼市已经进入下行周期。
她说：连续三年的房价上涨已经结束，无论是独立屋还是公寓，
今年第二季度都出现了价格下跌，这意味着市场已经进入下行阶段。
不过，各地市场表现并不一致。
阿德莱德是唯一一个房价涨幅仍在加快的州府城市，
而阿德莱德、布里斯班、珀斯和霍巴特的独立屋价格目前仍维持历史新高。
相比之下，悉尼、墨尔本和堪培拉成为本轮房价回调的主要推动力量。
Powell表示：其他城市虽然仍保持上涨，但涨势已明显放缓。
相比独立屋，公寓市场降温更加明显。
数据显示：除达尔文外，其余所有州府城市的公寓价格均在第二季度出现下跌。
Powell认为：这反映出投资者正变得更加谨慎，开始退出房地产市场，
而这种情绪也可能影响首次置业者。
她表示：不少首次购房者选择继续观望，
希望未来房价进一步回落，以获得更好的购买机会。
房地产经济学家Cameron Kusher则预计：这轮楼市调整可能成为近年来最大的一次。
他认为，目前澳洲楼市正面临 “完美风暴” ：住房负担能力持续恶化、购房信心低迷、经济增长放缓，
生产率疲弱、高利率、高通胀以及投资激励减少等因素同时作用。
不过，他也认为：即使房价继续下跌，也难以明显改善住房负担能力。
原因在于：目前利率短期内仍难以大幅下降，
而过去几年房价累计涨幅已经非常可观。
Kusher表示：从历史经验来看，澳洲房地产市场的下跌周期通常不会持续太久，
过去几轮调整最终都随着降息或政府刺激政策而结束。
虽然房价下跌可能会拖累家庭消费、推高失业率，
并最终帮助通胀回落，但这一过程需要较长时间。
与此同时，他认为，房价调整并非完全是坏事。
对于首次置业者或希望改善住房条件的家庭来说，
更低的房价意味着进入市场的机会增加。
尤其是高价住宅往往跌幅更大，
对于计划 “以小换大” 的家庭而言，反而可能迎来升级住房的机会。
投资银行Barrenjoey分析师Jonathan Mott日前也在参议院生产率听证会上表示：如果澳洲房价未来10至15年保持横盘、实际价格逐步下降，
将有助于改善住房可负担性，是一个更健康、更可持续的发展方向。
他透露，自今年2月以来，全澳住房贷款申请数量已下降约23%。
其中，首次置业者贷款申请减少19%，
改善型购房者下降15%，投资者贷款申请更是大跌35%。
他表示，这主要反映出市场需求正在明显降温。
Powell则认为：近期联邦预算案公布后，消费者信心进一步受到打击，
也是本轮市场降温的重要原因。
她表示：目前投资者正在撤离市场，越来越多购房者也开始采取观望态度。
房地产市场本质上就是一个信心市场。
如果大家没有信心，就不会轻易买卖房产。
不过，她强调：目前的市场更像是进入调整期，而不是即将出现大幅崩盘。
随着市场转弱，许多卖家也会选择暂缓出售，等待市场改善，
因此预计不会出现房价 “自由落体” 式下跌。
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