在澳洲，離婚後想保住房子，首先要做的是這件事
最近我們遇到不少類似的 case。
A 和 B 分開后，雙方大方向已經談好：房子由 A 留下，B 退出產權，A 再給 B 一筆 payout。
很多人會以為，只要雙方談好了，律師文件做好，房子就可以順利轉到一方名下。
但實際操作里，最容易卡住的往往不是協議，而是貸款。
銀行不會因為協議寫了「房子歸 A」，就自動把 B 從 mortgage 里放出來。
銀行要重新評估：A 一個人，能不能獨立承擔這筆貸款。
這裏最關鍵的通常是幾件事：A 的收入，能不能單獨 service 現在的貸款；
如果還要額外借錢 payout 給 B，新的貸款金額能不能批；
銀行估值出來后，LVR 是否還在可接受範圍；
B 退出產權后，是否也能真正從 mortgage 里解除責任；
title transfer、舊貸款 discharge、新貸款 settlement，能不能在同一個流程里配合完成。
這就是 broker 在這類 case 里真正重要的地方。
我們不是替代律師，也不是處理離婚協議本身。律師負責法律文件，conveyancer 負責產權轉讓，會計負責稅務判斷。但貸款這一本賬，必須提前算。
如果貸款做不下來，前面談得再清楚，最後也可能執行不了。
有些客戶的問題是，一個人收入不夠，無法單獨 refinance。
有些是 payout 金額加進去以後，貸款金額太高。
有些是估值不夠，LVR 卡住。
也有些是主流銀行做不了，但換一個 lender 或調整貸款結構，反而還有空間。
所以這類情況，最不建議等到協議都簽完了，才開始問銀行。
更穩的做法是在財產方案還在談的時候，就先把貸款可行性測出來。這樣雙方談 payout、產權轉讓和 settlement 時間時，才不會完全脫離銀行審批現實。
至於 stamp duty，在 VIC，因婚姻或事實伴侶關係破裂導致的雙方之間房產轉讓，符合條件時有機會申請 exemption，具體讓 solicitor 或 conveyancer 確認。
CGT 也一樣，有些情況可能有 rollover，但投資房、自住房混用或出租歷史複雜的，要讓 accountant 單獨看。
對 broker 來說，這類 case 的核心不是「房子怎麼分」，而是：留下來的那一方，到底能不能把貸款接住。
Ryze瑞澤金融提醒：如果你正在分居、離婚談判，或者已經初步談好房子歸誰，建議在最終文件落地前，先做一次貸款測算。
房子能不能留下，有時候不是看你想不想留，而是銀行算完以後，認不認可你一個人扛得住。
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