意料之外！澳洲房市彻底陷入了僵局！澳洲买家与卖家吵成一片！买家不肯追价，卖家不降价，悉尼大量房源越卖越久，部分豪宅被转为出租
———前言———
澳洲房地产市场正在进入一个微妙阶段：买家没有完全离场，卖家也未普遍陷入被迫抛售，但双方对房子现在究竟值多少钱的判断越来越难以重合。澳大利亚房地产买方代理协会指出，部分卖家仍以几个月前的价格高点作为参照，买家则根据利率、贷款能力、生活成本和市场走势重新评估房产价值。
即使一套住宅获得多份报价，买家的最高出价仍可能低于卖方底价，最终形成有人看、有人出价，却迟迟无法成交的局面。最新数据表明，这并不是全澳楼市突然崩盘，而是市场进入价格重新调整和区域分化阶段。PropTrack公布的2026年7月房价指数显示，全澳住宅价格环比下降0.3%，已连续第四个月回落，较近期高点低1.8%，但仍比一年前高3.9%。
卖家仍然记得高点，买家不以为然
澳洲房市当前僵局的根源，是买卖双方正在使用不同的定价标准。卖家关注此前的高价成交、翻修投入和多年持有成本，因此不愿轻易接受明显折价；买家看到的却是更高的房贷压力、下降的借款能力，以及房价仍可能调整的风险。澳洲统计局数据显示，2026年第一季度新住房贷款笔数环比下降6.2%，其中自住贷款下降6.9%，投资贷款下降5.3%。
这并不代表买家全部消失，而是更多家庭开始降低预算、推迟决定，或者只愿按照自己认定的合理价值出价。买方代理协会主席Melinda Jennison表示，一些地区仍有多份报价或多名竞拍者，但这些出价并未转化为成交。这说明买家依然活跃，却不再愿意为赢得交易而不断追价。必须完成交易的卖家正在重新调整预期，没有时间压力的卖家则可能暂停出售。
房源开始在澳洲市场累积
买卖双方的分歧，正在通过拍卖和挂牌市场表现出来。近期主要首府城市的拍卖成交率持续处于偏低水平，越来越多物业在拍卖前出售、撤回拍卖，或者流拍后转为私人议价。这种市场通常不会在一夜之间出现全面暴跌，而是先表现为销售周期拉长、指导价多次调整、撤牌增加和旧房源持续累积。
即使新挂牌数量没有突然暴增，只要房屋成交速度下降，市场总库存仍会逐步上升，买家的选择也会增加。悉尼已有大量住宅在市场停留数月仍未成交。部分房源并非完全无人问津，而是卖方报价仍高于买家愿意接受的水平。随着房屋在市场停留时间变长，业主可能继续坚持、降低价格，或者暂时撤回出售。
悉尼最能体现目前的僵局
悉尼是当前价格预期分歧最明显的市场之一。截至2026年7月的三个月内，在有可用数据的悉尼城区中，约91%的城区独立屋中位价值下降，约69%的城区公寓中位价值下降；超过200个城区的住宅中位价值减少超过10万澳元。
不过91%指的是城区独立屋中位价值出现下降，并不是91%的悉尼住宅都出现相同跌幅。而且中位价还会受到成交房屋结构影响，假如一个平时以三居室和四居室住宅为主的城区，短期内集中售出较多两居室住宅，中位价也可能下降，却不代表同类三居室和四居室住宅全部贬值。判断真实价格变化，仍要比较相近户型、面积、地段和品质的实际成交。
悉尼高端市场的个案反映出更明显的议价压力。Balgowlah Heights一套住宅的指导价由2025年的约750万澳元降至约630万澳元；Vaucluse一套豪宅此前希望以约5000万澳元出售，后来指导价调整至4000多万澳元中段。
不急售的卖家撤拍，部分转向租赁
面对低于预期的报价，卖家的选择正在分化。已经买入下一套住房、需要偿还债务或必须尽快搬迁的业主，更可能接受现实并调整价格；没有明确时间压力、资金承受能力较强的业主，则可能暂停出售。在悉尼高端住宅市场，部分业主还增加了出售转出租这一选择。
高端租赁机构负责人Penelope Cobbold表示，公司几乎每周都会接到此前未达到理想售价的业主咨询，询问住宅出租后能够获得多少租金。报道提到，悉尼极高端住宅周租最高可达3万澳元，另有住宅以每周1万至2万澳元出租，同时继续挂牌出售。报道中的租金也是毛收入，并非净利润，业主仍需承担贷款利息、维修、管理、保险、空置和税务成本。
要注意的是，出售转出租只是部分业主为自己增加时间和现金流，并不保证未来房价一定反弹，也不一定比立即降价出售更划算。
买家议价空间扩大，但不是意味着捡漏
对买家而言，当前环境确实比市场快速上涨时期更有利。销售周期延长、拍卖降温和库存累积，意味着买家可以更从容地比较成交价、挂牌时间、价格调整次数和卖方动机。但全澳市场并不同步。PropTrack数据显示，2026年7月悉尼住宅价格环比下降0.6%、同比下降1.6%，墨尔本同比下降2.7%；与此同时，珀斯和达尔文过去一年均上涨14.9%，布里斯班和阿德莱德也保持明显年度涨幅。
这说明买方优势主要集中在部分城市、城区和物业类型，并不是全澳同步进入买方市场。即使在价格回落的城市，优质学区、交通便利、土地稀缺或房屋状况较好的住宅，仍可能吸引多名买家。真正具有议价空间的，往往是定价过高、挂牌时间较长、存在明显缺陷，或者卖家必须尽快成交的物业。
所谓买方市场，不是任何住宅都可以随意压价，而是买家更有机会根据具体房产和卖方处境进行谈判。
——结语——
澳洲房地产市场当前的僵局，本质上是一场缓慢的价格重新发现。卖家仍在回望此前的市场高点，买家则按照当前利率、贷款能力和未来风险出价。双方预期之间的距离，正在通过低拍卖成交率、房源积累、成交周期延长、价格折让和撤牌转租逐步显现。
这并不等同于房市下滑。全澳住宅价格虽然连续四个月下降，但仍比一年前高3.9%；悉尼、墨尔本与堪培拉已经同比回落，珀斯、达尔文、布里斯班和阿德莱德却仍保持较强的年度涨幅。澳洲房地产市场正在由过去相对统一的上涨，转向城市、城区、价位和物业品质之间的高度分化。僵局能否缓解，取决于卖家是否进一步下调预期、利率和贷款环境是否稳定，以及买家信心能否恢复
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