意料之外！澳洲房市徹底陷入了僵局！澳洲買家與賣家吵成一片！買家不肯追價，賣家不降價，悉尼大量房源越賣越久，部分豪宅被轉為出租
———前言———
澳洲房地產市場正在進入一個微妙階段：買家沒有完全離場，賣家也未普遍陷入被迫拋售，但雙方對房子現在究竟值多少錢的判斷越來越難以重合。澳大利亞房地產買方代理協會指出，部分賣家仍以幾個月前的價格高點作為參照，買家則根據利率、貸款能力、生活成本和市場走勢重新評估房產價值。
即使一套住宅獲得多份報價，買家的最高出價仍可能低於賣方底價，最終形成有人看、有人出價，卻遲遲無法成交的局面。最新數據表明，這並不是全澳樓市突然崩盤，而是市場進入價格重新調整和區域分化階段。PropTrack公布的2026年7月房價指數顯示，全澳住宅價格環比下降0.3%，已連續第四個月回落，較近期高點低1.8%，但仍比一年前高3.9%。
賣家仍然記得高點，買家不以為然
澳洲房市當前僵局的根源，是買賣雙方正在使用不同的定價標準。賣家關注此前的高價成交、翻修投入和多年持有成本，因此不願輕易接受明顯折價；買家看到的卻是更高的房貸壓力、下降的借款能力，以及房價仍可能調整的風險。澳洲統計局數據顯示，2026年第一季度新住房貸款筆數環比下降6.2%，其中自住貸款下降6.9%，投資貸款下降5.3%。
這並不代表買家全部消失，而是更多家庭開始降低預算、推遲決定，或者只願按照自己認定的合理價值出價。買方代理協會主席Melinda Jennison表示，一些地區仍有多份報價或多名競拍者，但這些出價並未轉化為成交。這說明買家依然活躍，卻不再願意為贏得交易而不斷追價。必須完成交易的賣家正在重新調整預期，沒有時間壓力的賣家則可能暫停出售。
房源開始在澳洲市場累積
買賣雙方的分歧，正在通過拍賣和掛牌市場表現出來。近期主要首府城市的拍賣成交率持續處於偏低水平，越來越多物業在拍賣前出售、撤回拍賣，或者流拍後轉為私人議價。這種市場通常不會在一夜之間出現全面暴跌，而是先表現為銷售周期拉長、指導價多次調整、撤牌增加和舊房源持續累積。
即使新掛牌數量沒有突然暴增，只要房屋成交速度下降，市場總庫存仍會逐步上升，買家的選擇也會增加。悉尼已有大量住宅在市場停留數月仍未成交。部分房源並非完全無人問津，而是賣方報價仍高於買家願意接受的水平。隨著房屋在市場停留時間變長，業主可能繼續堅持、降低價格，或者暫時撤回出售。
悉尼最能體現目前的僵局
悉尼是當前價格預期分歧最明顯的市場之一。截至2026年7月的三個月內，在有可用數據的悉尼城區中，約91%的城區獨立屋中位價值下降，約69%的城區公寓中位價值下降；超過200個城區的住宅中位價值減少超過10萬澳元。
不過91%指的是城區獨立屋中位價值出現下降，並不是91%的悉尼住宅都出現相同跌幅。而且中位價還會受到成交房屋結構影響，假如一個平時以三居室和四居室住宅為主的城區，短期內集中售出較多兩居室住宅，中位價也可能下降，卻不代表同類三居室和四居室住宅全部貶值。判斷真實價格變化，仍要比較相近戶型、面積、地段和品質的實際成交。
悉尼高端市場的個案反映出更明顯的議價壓力。Balgowlah Heights一套住宅的指導價由2025年的約750萬澳元降至約630萬澳元；Vaucluse一套豪宅此前希望以約5000萬澳元出售，後來指導價調整至4000多萬澳元中段。
不急售的賣家撤拍，部分轉向租賃
面對低於預期的報價，賣家的選擇正在分化。已經買入下一套住房、需要償還債務或必須儘快搬遷的業主，更可能接受現實並調整價格；沒有明確時間壓力、資金承受能力較強的業主，則可能暫停出售。在悉尼高端住宅市場，部分業主還增加了出售轉出租這一選擇。
高端租賃機構負責人Penelope Cobbold表示，公司幾乎每周都會接到此前未達到理想售價的業主諮詢，詢問住宅出租后能夠獲得多少租金。報道提到，悉尼極高端住宅周租最高可達3萬澳元，另有住宅以每周1萬至2萬澳元出租，同時繼續掛牌出售。報道中的租金也是毛收入，並非凈利潤，業主仍需承擔貸款利息、維修、管理、保險、空置和稅務成本。
要注意的是，出售轉出租只是部分業主為自己增加時間和現金流，並不保證未來房價一定反彈，也不一定比立即降價出售更划算。
買家議價空間擴大，但不是意味著撿漏
對買家而言，當前環境確實比市場快速上漲時期更有利。銷售周期延長、拍賣降溫和庫存累積，意味著買家可以更從容地比較成交價、掛牌時間、價格調整次數和賣方動機。但全澳市場並不同步。PropTrack數據顯示，2026年7月悉尼住宅價格環比下降0.6%、同比下降1.6%，墨爾本同比下降2.7%；與此同時，珀斯和達爾文過去一年均上漲14.9%，布里斯班和阿德萊德也保持明顯年度漲幅。
這說明買方優勢主要集中在部分城市、城區和物業類型，並不是全澳同步進入買方市場。即使在價格回落的城市，優質學區、交通便利、土地稀缺或房屋狀況較好的住宅，仍可能吸引多名買家。真正具有議價空間的，往往是定價過高、掛牌時間較長、存在明顯缺陷，或者賣家必須儘快成交的物業。
所謂買方市場，不是任何住宅都可以隨意壓價，而是買家更有機會根據具體房產和賣方處境進行談判。
——結語——
澳洲房地產市場當前的僵局，本質上是一場緩慢的價格重新發現。賣家仍在回望此前的市場高點，買家則按照當前利率、貸款能力和未來風險出價。雙方預期之間的距離，正在通過低拍賣成交率、房源積累、成交周期延長、價格折讓和撤牌轉租逐步顯現。
這並不等同於房市下滑。全澳住宅價格雖然連續四個月下降，但仍比一年前高3.9%；悉尼、墨爾本與堪培拉已經同比回落，珀斯、達爾文、布里斯班和阿德萊德卻仍保持較強的年度漲幅。澳洲房地產市場正在由過去相對統一的上漲，轉向城市、城區、價位和物業品質之間的高度分化。僵局能否緩解，取決於賣家是否進一步下調預期、利率和貸款環境是否穩定，以及買家信心能否恢復
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