【重磅】澳洲房市再迎重击！加息叠加税改！悉尼、墨尔本楼市降温蔓延全国！最新数据显示：多个首府城市挂牌量上升、投资需求减弱
澳房市再迎重击！加息叠加税改，悉尼、墨尔本楼市降温蔓延全国！
澳大利亚房地产市场正在经历新一轮压力。
在连续加息与税务优惠调整的双重影响下，原本主要集中在悉尼和墨尔本的房价下跌趋势，正逐渐向更多城市扩散。
最新数据显示，多个首府城市挂牌量上升、投资需求减弱，卖家也开始赶在市场进一步走弱之前出售房产。
过去一段时间被认为相对抗跌的布里斯班、珀斯和阿德莱德，同样开始出现降温迹象。
悉尼、墨尔本大面积房价下跌
Cotality数据显示，过去三个月，悉尼约97%的地区录得房价下跌；如果按过去12个月计算，也有约46%的地区出现下跌。
墨尔本的情况更加明显。
过去三个月，墨尔本约98%的地区住宅价格中位数下降；按一年计算，下跌地区比例达到约67%。
与此同时，阿德莱德、珀斯和布里斯班在过去三个月内，也有大约一半至三分之二的城区出现房价下跌。
这意味着，本轮楼市调整已经不再只是悉尼、墨尔本两大传统高价市场的问题，而是在逐步向全国更多城市扩散。
投资者需求减弱，市场信心受到冲击
REA Group的数据显示，一些首府城市的房源挂牌量正在明显增加。
随着市场进一步走弱，部分卖家开始选择提前出售，希望在价格继续下跌之前完成交易。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee指出，预算案削弱了投资者对同一市场板块的需求，同时增加了市场不确定性，并进一步打击买家信心。
换句话说，当前市场面对的已经不仅仅是利率压力。
税务政策的调整，也正在改变房地产投资者的收益预期。
税务改革叠加三次加息，投资房承压
根据5月预算案改革，澳大利亚政府正在削减购买现有住宅的投资者所享受的部分负扣税和资本利得税优惠。
对于依赖税务优惠提高投资回报率的投资者而言，这一变化无疑提高了持有投资房的成本。
再加上三次加息带来的贷款成本上升，投资房市场承受的压力进一步增加。
NAB预计，悉尼和墨尔本最终的房价跌幅可能达到9%左右。
Cotality数据显示，过去三个月跌幅较大的城区包括：悉尼东区 Malabar：下跌9.3%
悉尼内西区 Balmain East：下跌8.7%
墨尔本 Kew East：下跌6.4%
墨尔本 Forrest Hill：下跌6.3%
从这些区域可以看出，本轮下跌并不只集中在传统意义上的外围或低价区，一些成熟城区同样受到影响。
全国房价单月下跌0.7%
Cotality研究主管Gerard Burg表示，目前全国房地产市场正在明显恶化。
此前主要集中在高端市场的跌势，如今已经逐渐扩散至中等价位城区，悉尼和墨尔本部分价格相对较低的区域也开始下跌。
数据显示，上个月全国住宅价格平均下跌0.7%，降至928,421澳元，创下自2022年12月以来最大的单月跌幅。
这也说明，房地产市场的调整范围正在进一步扩大。
房价下跌，也让政府陷入两难
房价下跌对于首次置业者来说，理论上意味着购房门槛降低。
但问题在于，如果市场下跌过快，又可能打击消费者信心，并进一步拖累经济。
Myer执行主席Olivia Wirth就指出，房地产价格下跌已经成为消费者收紧支出的原因之一。
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham则认为，目前房地产市场的低迷原本已经开始形成，而利率上升和税制改革作为宏观因素，又进一步放大了下行压力，因此各地市场都可能出现不同程度的价格调整。
布里斯班、珀斯、阿德莱德也开始降温
此前，澳大利亚部分经济学家曾认为，由于待售房源不足，布里斯班、珀斯和阿德莱德等城市的房价仍然能够得到支撑。
但最新数据显示，这一支撑正在被削弱。
截至7月底的三个月内：布里斯班约三分之二城区房价下跌；
珀斯约57%的城区下跌；
阿德莱德约53%的城区下跌。
尤其值得关注的是，此前悉尼和墨尔本部分投资者因为当地房价高、租金回报率偏低，将资金转向布里斯班、珀斯等城市。
如今随着税务优惠调整，这部分跨州投资需求也开始减弱。
卖家加快出货，挂牌量正在上升
市场信心变化，也已经反映在挂牌数据上。
REA Group数据显示，7月份悉尼和墨尔本新挂牌住宅数量下降16%，但布里斯班、珀斯以及阿德莱德却上升了约13%。
这意味着部分城市的卖家正在加快入市。
REA首席执行官Cameron McIntyre表示，一些卖家正在考虑兑现此前积累的房产利润，从而推动更多房源进入市场。
REA预计，本财年房地产挂牌量可能出现持平，甚至低个位数下降。
随着供应增加、投资者需求减弱，买卖双方的博弈也可能进一步发生变化。
澳洲楼市正在进入新的调整阶段
综合目前的数据来看，澳大利亚楼市正在出现三个明显变化：首先，房价下跌已经从悉尼、墨尔本向布里斯班、珀斯、阿德莱德等城市扩散。
其次，加息提高了贷款成本，而税务优惠调整正在降低投资房吸引力。
第三，部分卖家开始加快出售房产，市场房源供应增加，进一步对价格形成压力。
对于准备买房的人来说，房价回调意味着选择可能增加，议价空间也有望扩大；但与此同时，贷款成本、税务政策以及未来利率走势，仍然是影响购房决定的重要因素。
而对于投资者而言，未来评估一套房产是否值得购买，可能也不能再单纯依赖“房价持续上涨”的逻辑，现金流、租金回报率、融资成本以及税务影响，都将变得更加重要。
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