重磅！澳洲这次摊上大事了！全澳房市的风向已经完全发生了改变！澳洲房市曾经的扛把子连续出现下跌，新增房源挂牌开始走弱
本周的澳洲房市算是到了今年比较关键的时期了，为什么这么说呢？因为澳联储就要在明天公布最新的利率了，目前市场普遍预测澳联储即将在这一轮的会议里维持4.35%的利率不变，且在今年内再次加息的概率可能不高。虽然澳洲人现在不用担心再次加息，但说实话，4.35%的利率已经很高了，且相关机构指出即使不加息，该利率也有可能持续到年底，降息可能要到明年才有机会。
前几周我们经常说悉尼与墨尔本的两座首府城市的房市热度双双下跌，但从上上周开始，墨尔本的拍卖开始逐渐好转，而本轮澳洲房市拍卖更加证实了这一情况。我们看上周澳洲房市的拍卖情况，悉尼与墨尔本的房产计划拍卖套数分别为520和627套，房屋拍卖清空率也相差较大，两地分别为49%与63%，比之前差距还大。布里斯班的计划拍卖套数为2164套，清盘率为26%，相差不大。堪培拉的房产数据较上一轮也有好转，计划拍卖数虽然变化不大但拍卖率来到了44%。阿德莱德还是目前澳洲房市拍卖里最稳的，本轮拍卖清空率也是突破了51%，各方面都比较靠谱。
澳洲房价下跌并非均匀发生，而是主要集中在高价物业板块。截至7月的三个月内，全国高价档，也就是价格位于前25%的住宅，房价下跌 3.2%；相比之下，低价档住宅价格反而上涨 0.3%。这说明当前市场是高端资产率先承压，低总价房源仍受到部分刚需和预算受限买家的支撑。数据修正也充分反映出市场变化正在加快，尤其是在部分中型首府城市。珀斯的调整尤为明显。最新版本将6月房价增长数据下调了120个基点，这意味着这座此前表现火热的城市，6月房价实际上已经转入下跌。与此同时，最近几周全国新增挂牌房源开始走弱，悉尼表现最为突出。不少潜在卖家已经感受到市场疲软，选择暂缓上市，等待行情回暖。
📝 三点小建议（投资者）
1.只看房价跌幅没有用，要看买家池有没有变小
这一轮拍卖最重要的信号之一，是房贷需求明显转弱。高利率、税改和买家信心下降，正在压缩首次置业者、换房家庭和投资者的借贷能力。对投资者来说，这意味着未来接盘人的预算可能比过去更保守。现在买房不能只看“比去年便宜了多少”，还要看未来谁会来买、银行愿意借给他们多少、这套房是否仍符合主流家庭的预算。过于依赖高收入买家、投资者接盘或高杠杆换房需求的房源，流动性风险会更高。
2.关注抵押贷款压力区，但不要简单下结论
本轮房市拍卖关于房贷违约风险和家庭现金流压力的报道明显增多，说明部分高杠杆业主已经开始承压。对现金充足的买家来说，这可能带来更多议价机会，但不能简单理解成“压力盘一定值得买”。很多压力较大的区域，本身也可能存在收入增长弱、通勤成本高、房价高点入场人群集中、未来买家不足等问题。真正值得关注的，是业主有出售动机，但区域基本面仍健康、租赁需求稳定、房屋本身没有硬伤的标的。
3.公寓和低总价产品增加，但必须严查持有成本
随着借贷能力下降，市场需求正在继续向低总价产品转移。SQM数据显示，全国公寓挂牌租金仍保持较强年涨幅，部分城市公寓价格表现也比独栋屋更有韧性。对投资者来说，这说明公寓、联排和中低总价住宅可能重新获得关注。但这类资产不能只看买入门槛低和租金回报高，还必须严查物业费、特别维修基金、楼体缺陷、保险成本、空置率和未来供应量，低总价不等于低风险。
备注：数据仅为参考，做决定前，建议再复核本市当周最终数据与下周预告场次。
在结尾，祝愿大家都能买 / 卖到心仪房源，祝拍卖顺利！🏠✨
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