重磅！澳洲這次攤上大事了！全澳房市的風向已經完全發生了改變！澳洲房市曾經的扛把子連續出現下跌，新增房源掛牌開始走弱
本周的澳洲房市算是到了今年比較關鍵的時期了，為什麼這麼說呢？因為澳聯儲就要在明天公布最新的利率了，目前市場普遍預測澳聯儲即將在這一輪的會議里維持4.35%的利率不變，且在今年內再次加息的概率可能不高。雖然澳洲人現在不用擔心再次加息，但說實話，4.35%的利率已經很高了，且相關機構指出即使不加息，該利率也有可能持續到年底，降息可能要到明年才有機會。
前幾周我們經常說悉尼與墨爾本的兩座首府城市的房市熱度雙雙下跌，但從上上周開始，墨爾本的拍賣開始逐漸好轉，而本輪澳洲房市拍賣更加證實了這一情況。我們看上周澳洲房市的拍賣情況，悉尼與墨爾本的房產計劃拍賣套數分別為520和627套，房屋拍賣清空率也相差較大，兩地分別為49%與63%，比之前差距還大。布里斯班的計劃拍賣套數為2164套，清盤率為26%，相差不大。堪培拉的房產數據較上一輪也有好轉，計劃拍賣數雖然變化不大但拍賣率來到了44%。阿德萊德還是目前澳洲房市拍賣里最穩的，本輪拍賣清空率也是突破了51%，各方面都比較靠譜。
澳洲房價下跌並非均勻發生，而是主要集中在高價物業板塊。截至7月的三個月內，全國高價檔，也就是價格位於前25%的住宅，房價下跌 3.2%；相比之下，低價檔住宅價格反而上漲 0.3%。這說明當前市場是高端資產率先承壓，低總價房源仍受到部分剛需和預算受限買家的支撐。數據修正也充分反映出市場變化正在加快，尤其是在部分中型首府城市。珀斯的調整尤為明顯。最新版本將6月房價增長數據下調了120個基點，這意味著這座此前表現火熱的城市，6月房價實際上已經轉入下跌。與此同時，最近幾周全國新增掛牌房源開始走弱，悉尼表現最為突出。不少潛在賣家已經感受到市場疲軟，選擇暫緩上市，等待行情回暖。
📝 三點小建議（投資者）
1.只看房價跌幅沒有用，要看買家池有沒有變小
這一輪拍賣最重要的信號之一，是房貸需求明顯轉弱。高利率、稅改和買家信心下降，正在壓縮首次置業者、換房家庭和投資者的借貸能力。對投資者來說，這意味著未來接盤人的預算可能比過去更保守。現在買房不能只看「比去年便宜了多少」，還要看未來誰會來買、銀行願意借給他們多少、這套房是否仍符合主流家庭的預算。過於依賴高收入買家、投資者接盤或高槓桿換房需求的房源，流動性風險會更高。
2.關注抵押貸款壓力區，但不要簡單下結論
本輪房市拍賣關於房貸違約風險和家庭現金流壓力的報道明顯增多，說明部分高槓桿業主已經開始承壓。對現金充足的買家來說，這可能帶來更多議價機會，但不能簡單理解成「壓力盤一定值得買」。很多壓力較大的區域，本身也可能存在收入增長弱、通勤成本高、房價高點入場人群集中、未來買家不足等問題。真正值得關注的，是業主有出售動機，但區域基本面仍健康、租賃需求穩定、房屋本身沒有硬傷的標的。
3.公寓和低總價產品增加，但必須嚴查持有成本
隨著借貸能力下降，市場需求正在繼續向低總價產品轉移。SQM數據顯示，全國公寓掛牌租金仍保持較強年漲幅，部分城市公寓價格表現也比獨棟屋更有韌性。對投資者來說，這說明公寓、聯排和中低總價住宅可能重新獲得關注。但這類資產不能只看買入門檻低和租金回報高，還必須嚴查物業費、特別維修基金、樓體缺陷、保險成本、空置率和未來供應量，低總價不等於低風險。
備註：數據僅為參考，做決定前，建議再複核本市當周最終數據與下周預告場次。
在結尾，祝願大家都能買 / 賣到心儀房源，祝拍賣順利！🏠✨
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