重磅打击！澳洲华人面临的局势越来越严重！外国人买澳洲现房越来越难！外国投资审批下降22.4%，住宅审批下跌，海外买家的时代要结束了？
———前言———
澳洲限制外国人进入现房市场的政策，正在最新数据中逐渐显现影响。澳大利亚生产力委员会8月20日发布的《2024—25年度贸易与援助审查》显示，2024/25财年外国投资获批申请总数从6812笔降至5284笔，同比减少22.4%。不过需要特别说明，22.4%是全部外国投资审批数量的降幅，并不等于外国人住宅购房审批下降22%。
根据投资统计，住宅房地产审批实际上从5,581笔减少至3,922笔，降幅接近30%，而商业投资审批反而有所增加。这说明，澳洲正在限制海外资金进入存量住宅市场，但并非全面拒绝外国资本。住宅投资降温与商业投资继续扩张，已经形成非常明显的分化。
海外买家在澳洲的购房潮开始降温
2024/25财年住宅房地产审批减少1659笔，而商业投资审批反而增加131笔，这意味着外国投资审批数量下降基本由住房领域推动。澳洲政府目前的政策方向也非常明确：不是全面禁止外国人投资房地产，而是尽量把海外资金从二手现房引向新房、空地开发和能够增加住房供应的项目。
根据澳洲外国投资官方住宅指引，外国投资者通常仍可申请购买新建住宅和住宅开发土地，但购买已经建成并使用过的住宅受到严格限制。这意味着，受到政策冲击最大的主要是存量住宅市场。对于悉尼、墨尔本等过去海外买家较活跃的地区，部分二手公寓、联排别墅和独立屋可能面对更少的外国买家竞争。
与此同时，新房市场仍保留海外资金渠道，政府希望借此避免在改善本地购房机会的同时进一步打击住房建设。
禁购的完整影响并未体现
外国投资者购买澳洲现房的临时禁令从2025年4月1日开始实施，2026/27联邦预算已经将政策延长至2029年6月30日。政府解释称，延长禁令可以把更多现有住房留给澳洲居民，同时鼓励外国投资者增加住房供应。
不过，现在还不能把住宅审批下降近30%全部归因于禁令。生产力委员会明确指出，住宅外国投资审批在2023/24财年就已经开始下降，而2024/25财年数据只包含禁令实施后的最后三个月。因此，目前更准确的说法是禁令影响正在初步显现并强化原有下降趋势，而不是禁令已经造成全部跌幅。委员会表示，完整影响要等下一财年的数据才会更加清楚。
外国购房者降低无法单独解决房价问题
对本地购房者而言，限制外国投资者购买现房最直接的作用，是减少部分买家竞争。尤其是在供应有限的住宅市场中，少一部分海外资金参与竞价，理论上能够给首次置业者和自住买家提供更多选择。
但这并不意味着外国买家减少后，澳洲房价就会因此明显下跌。当前房市同时受到利率、家庭借贷能力、就业、人口增长、新房供应、建筑成本和土地释放速度等因素影响。外国买家只是整体住房需求的一部分。因此，这项政策更多是在需求端减压，真正决定长期住房可负担性的仍然是供应。
住房投资下降，澳洲整体外国投资反而上涨
如果只看购房审批，很容易产生外国资本正在撤离澳洲的印象，但数据实际上恰恰相反。生产力委员会数据显示，2024/25财年获批外国投资金额从1937亿澳元升至2564亿澳元，增长约32%。商业投资虽然只占全部审批数量的26%，却占获批投资金额的98%。
需要注意，这里的2564亿澳元是外国投资审查体系下的获批项目金额，并不等同于当年实际流入澳洲的外国直接投资资金。它反映出的真正趋势是：澳洲正在限制外国资本购买既有住宅，但商业项目、企业投资、矿业、基础设施和能源领域仍然对国际资本保持开放。
住房领域收紧，澳洲其他领域依旧吸引外资
这种有收有放的规定，在资本利得税新规中同样明显。澳洲正在扩大和明确外国居民资本利得税覆盖范围，让与澳洲土地、自然资源紧密相关的资产更加明确地纳入征税范围。
但对于清洁能源投资，政府又试图降低政策冲击。8月公布的调整计划将符合条件的外国投资者处置澳洲可再生能源资产时享受的50%资本利得税过渡优惠从2030年延长至2040年。清洁能源投资者集团称，澳洲清洁能源超过70%的投资来自国际资本，因此更长的过渡期有助于降低政策不确定性。
与此同时，政府对特定产业的扶持也在扩大。生产力委员会数据显示，2024/25财年联邦产业预算援助增长6.4%至168亿澳元，其中约5.7亿澳元的新增支持与澳洲制造未来计划有关，多数涉及清洁能源。不过委员会同时警告，产业援助越来越集中于特定行业，如果缺乏严格评估和退出机制，可能造成资源错配。
——结语——
最新数据说明，澳洲外国投资政策正在出现越来越清晰的分界线：外国资本购买现房受到更严格限制，但能够增加住房供应、扩大商业投资和推动能源转型的资金依然受到欢迎。住宅外国投资审批已经由5,581笔降至3,922笔，而整体外国投资获批金额却增长约32%至2564亿澳元。这并不是澳洲正在赶走外国投资者，而是澳洲在重新决定外国资本应该流向哪里。
对澳洲购房者而言，现房禁购确实能够减少一部分竞争，但它无法替代住房供应改革。未来真正值得观察的是，禁令完整实施一年后海外住宅审批还会下降多少，以及被挤出现房市场的资金能否转向新房建设。只有新增住房真正增加，减少外国买家竞争才可能进一步转化为住房可负担性的实际改善。
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