重磅打擊！澳洲華人面臨的局勢越來越嚴重！外國人買澳洲現房越來越難！外國投資審批下降22.4%，住宅審批下跌，海外買家的時代要結束了？
———前言———
澳洲限制外國人進入現房市場的政策，正在最新數據中逐漸顯現影響。澳大利亞生產力委員會8月20日發布的《2024—25年度貿易與援助審查》顯示，2024/25財年外國投資獲批申請總數從6812筆降至5284筆，同比減少22.4%。不過需要特別說明，22.4%是全部外國投資審批數量的降幅，並不等於外國人住宅購房審批下降22%。
根據投資統計，住宅房地產審批實際上從5,581筆減少至3,922筆，降幅接近30%，而商業投資審批反而有所增加。這說明，澳洲正在限制海外資金進入存量住宅市場，但並非全面拒絕外國資本。住宅投資降溫與商業投資繼續擴張，已經形成非常明顯的分化。
海外買家在澳洲的購房潮開始降溫
2024/25財年住宅房地產審批減少1659筆，而商業投資審批反而增加131筆，這意味著外國投資審批數量下降基本由住房領域推動。澳洲政府目前的政策方向也非常明確：不是全面禁止外國人投資房地產，而是盡量把海外資金從二手現房引向新房、空地開發和能夠增加住房供應的項目。
根據澳洲外國投資官方住宅指引，外國投資者通常仍可申請購買新建住宅和住宅開發土地，但購買已經建成並使用過的住宅受到嚴格限制。這意味著，受到政策衝擊最大的主要是存量住宅市場。對於悉尼、墨爾本等過去海外買家較活躍的地區，部分二手公寓、聯排別墅和獨立屋可能面對更少的外國買家競爭。
與此同時，新房市場仍保留海外資金渠道，政府希望藉此避免在改善本地購房機會的同時進一步打擊住房建設。
禁購的完整影響並未體現
外國投資者購買澳洲現房的臨時禁令從2025年4月1日開始實施，2026/27聯邦預算已經將政策延長至2029年6月30日。政府解釋稱，延長禁令可以把更多現有住房留給澳洲居民，同時鼓勵外國投資者增加住房供應。
不過，現在還不能把住宅審批下降近30%全部歸因於禁令。生產力委員會明確指出，住宅外國投資審批在2023/24財年就已經開始下降，而2024/25財年數據只包含禁令實施后的最後三個月。因此，目前更準確的說法是禁令影響正在初步顯現並強化原有下降趨勢，而不是禁令已經造成全部跌幅。委員會表示，完整影響要等下一財年的數據才會更加清楚。
外國購房者降低無法單獨解決房價問題
對本地購房者而言，限制外國投資者購買現房最直接的作用，是減少部分買家競爭。尤其是在供應有限的住宅市場中，少一部分海外資金參与競價，理論上能夠給首次置業者和自住買家提供更多選擇。
但這並不意味著外國買家減少后，澳洲房價就會因此明顯下跌。當前房市同時受到利率、家庭借貸能力、就業、人口增長、新房供應、建築成本和土地釋放速度等因素影響。外國買家只是整體住房需求的一部分。因此，這項政策更多是在需求端減壓，真正決定長期住房可負擔性的仍然是供應。
住房投資下降，澳洲整體外國投資反而上漲
如果只看購房審批，很容易產生外國資本正在撤離澳洲的印象，但數據實際上恰恰相反。生產力委員會數據顯示，2024/25財年獲批外國投資金額從1937億澳元升至2564億澳元，增長約32%。商業投資雖然只佔全部審批數量的26%，卻占獲批投資金額的98%。
需要注意，這裏的2564億澳元是外國投資審查體系下的獲批項目金額，並不等同於當年實際流入澳洲的外國直接投資資金。它反映出的真正趨勢是：澳洲正在限制外國資本購買既有住宅，但商業項目、企業投資、礦業、基礎設施和能源領域仍然對國際資本保持開放。
住房領域收緊，澳洲其他領域依舊吸引外資
這種有收有放的規定，在資本利得稅新規中同樣明顯。澳洲正在擴大和明確外國居民資本利得稅覆蓋範圍，讓與澳洲土地、自然資源緊密相關的資產更加明確地納入徵稅範圍。
但對於清潔能源投資，政府又試圖降低政策衝擊。8月公布的調整計劃將符合條件的外國投資者處置澳洲可再生能源資產時享受的50%資本利得稅過渡優惠從2030年延長至2040年。清潔能源投資者集團稱，澳洲清潔能源超過70%的投資來自國際資本，因此更長的過渡期有助於降低政策不確定性。
與此同時，政府對特定產業的扶持也在擴大。生產力委員會數據顯示，2024/25財年聯邦產業預算援助增長6.4%至168億澳元，其中約5.7億澳元的新增支持與澳洲製造未來計劃有關，多數涉及清潔能源。不過委員會同時警告，產業援助越來越集中於特定行業，如果缺乏嚴格評估和退出機制，可能造成資源錯配。
——結語——
最新數據說明，澳洲外國投資政策正在出現越來越清晰的分界線：外國資本購買現房受到更嚴格限制，但能夠增加住房供應、擴大商業投資和推動能源轉型的資金依然受到歡迎。住宅外國投資審批已經由5,581筆降至3,922筆，而整體外國投資獲批金額卻增長約32%至2564億澳元。這並不是澳洲正在趕走外國投資者，而是澳洲在重新決定外國資本應該流向哪裡。
對澳洲購房者而言，現房禁購確實能夠減少一部分競爭，但它無法替代住房供應改革。未來真正值得觀察的是，禁令完整實施一年後海外住宅審批還會下降多少，以及被擠出現房市場的資金能否轉向新房建設。只有新增住房真正增加，減少外國買家競爭才可能進一步轉化為住房可負擔性的實際改善。
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