———前言———
澳洲房产投资市场正在出现一个非常明显的资金转向，一边是整体投资者贷款快速降温。环比减少8.6%，一个季度少了4966笔创2022年9月季度以来最大跌幅；贷款金额也下降10.2%至371亿澳元。另一边，投资者用于建造新住宅的贷款却逆势冲上纪录高位。
截至6月的季度，投资者用于住宅建设的新贷款承诺达到8468笔，比此前纪录再增加454笔；相关贷款金额接近59.94亿澳元，较一年前增加超过13.2亿澳元。它仍释放出一个非常重要的信号：在澳洲税制发生重大变化后，投资资金正在明显重新评估买旧房与建新房的收益差异。
整体投资者贷款大跌，新房建设贷款创纪录
这轮数据最大的反差，是投资者贷款总量下降、结构变化。ABS数据显示，6月季度投资者住房贷款减少8.6%，其中新州下降15.5%、维州下降14.2%、昆州下降10.1%。ABS表示，连续加息以及5月联邦预算公布的负扣税和资本利得税改革，都在改变住房信贷环境。
但用于住宅建设的投资贷款却逆势升至8468笔，不过需要注意的是这里的数字是银行已经批准、并被借款人接受的贷款承诺。ABS也明确指出，贷款承诺不能直接等同于实际融资、成交或住宅开工；其住宅建设还可以包括新增附属住宅以及非住宅建筑改建住宅等情况。
税改正在拉大旧房与新房之间的差距
投资方向改变，与今年联邦预算的房地产税改密切相关。政府已经立法规定，从2027年7月1日起，负扣税主要保留给真正增加住房供应的新建住宅。2026年5月12日预算公布前已经持有的投资房继续受到保护；此后购买既有住宅产生的亏损，则不能再直接抵扣工资等其他收入，只能抵扣住宅物业相关收入并结转以后年度。
资本利得税也同步改变，一般个人、信托和合伙人的50%资本利得税折扣将改为按通胀调整成本，并引入30%的最低税率；但符合条件的新建住宅仍可选择原来的50%折扣。政府官方文件特别强调，新建住宅必须真正增加住房供应：例如空地建房，或者拆掉一套住宅后建设两套或更多住宅；如果只是一拆一建，住宅总数没有增加，就不符合优惠条件。
纪录不能全归咎于税改，7月房市开始降温
把8468笔贷款全部解释成投资者受到税改刺激后蜂拥建房，同样不准确。ABS的6月季度覆盖4月至6月，而联邦预算直到5月12日才公布。因此，其中不少贷款在政策公布前就已经进入申请、审批或签约阶段。Loan Market负责人Sam White也表示，这批季度数据中相当一部分活动实际上早于预算，因此真正判断税改影响，还要看之后几个季度。
事实上，最新7月数据已经显示市场有所降温。住房行业协会数据显示，7月新房销售环比下降3.7%，连续第三个月下滑；截至7月的三个月销售量比此前三个月下降13.5%。不过，与一年前相比仍高出17.1%，说明年初形成的需求并未完全消失。
Loan Market内部申请数据也显示，新建住房贷款中的投资者占比从2025年7月的5.14%，升至今年5月7.13%、6月7.38%，但7月已经回落至6.01%。因此目前更合理的判断是：投资者对新房的相对兴趣正在上升，但高利率正在压制整个住房市场，总需求并没有持续加速。
澳洲人的投资方向或将改变
税制变化还可能改变投资者未来在哪里建房，目前投资者申请建设贷款较集中的地区，仍主要是拥有大量住宅与土地套餐的新开发区。对于投资者而言，这类项目土地、建筑合同和融资路径相对清晰，也更容易满足新增住房供应的税务要求。但Sam White认为，成熟城区也可能出现新的投资模式。例如投资者购买一套占地较大的旧住宅，将原房拆除后建设两套双拼住宅。
由于最终从一套变两套，项目可能符合政府对新增供应的定义，从而保留更有利的负扣税和资本利得税待遇。这意味着未来投资者关注的可能不再只是传统的买房出租，而逐渐转向土地价值、规划条件以及能否通过重建增加住房数量。新区住宅和土地项目，以及悉尼、墨尔本等成熟城区的双拼、联排住宅和中密度开发，都可能因此获得更多资金关注。
贷款创新高，不代表建房目标容易实现
更大的问题在于，贷款只是住房供应链的前端。从获得贷款，到土地成交、审批、开工，再到最终竣工，中间仍面临建筑成本、融资和技工短缺等多重障碍。国家住房供应与可负担性委员会8月最新报告指出，2026年6月季度独立屋建筑成本又上涨约2%，目前已比2021年前高出51%，近期加息和市场信心下降也可能令部分项目推迟。
委员会最新预计，全澳原定2024年7月至2029年6月建设120万套住房的目标，可能要到2030年12月季度才能完成。与此同时，新房市场已经出现降温信号。HIA数据显示，7月新房销售下降3.7%，连续第三个月走弱，虽然仍比一年前高17.1%，但近期趋势说明高融资成本正在重新压制购房和建房意愿。HIA此前也指出，加息、国际不确定性和住房税改带来的观望情绪正在削弱市场信心。
——结语——
目前可以知道，澳洲投资者并非简单退出房地产，而可能开始从购买现有住房转向创造新增住房。税改正在扩大新房与既有投资房之间的税务差异，新区住宅与土地项目、成熟城区双拼和中密度开发，都可能因此得到更多投资资金。
但这场变化才刚刚开始。整体投资贷款仍在下降，新房销售连续走弱，现金利率维持4.35%，建筑成本又处于高位。真正判断税改是否成功，不能只看一次贷款纪录，而要看这些资金最终能否转化为更多开工和真正竣工的住宅。只有投资者从争夺存量住房真正转向创造新增供应，这轮改革才可能对澳洲长期住房短缺产生实质影响。
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