过去三个月，珀斯房价蒸发3万澳元！这些区跌得最狠！漫长牛市要结束了？
近几年珀斯房地产市场的火热行情，可能已经成为过去式。
最新数据显示，过去三个月珀斯住宅（含独立房和公寓）价格中位数下跌3.2%，跌幅约3.1万澳元，直接把珀斯房价中位数拉回100万澳元大关以下，跌至99.9987万澳元。
这也意味着，任何在今年冬季买房的人，账面上可能已经出现了亏损。
珀斯：97%郊区房价下跌，销量骤降
数据机构Cotality研究总监Tim Lawless表示，珀斯买家需求已出现全面萎缩，成交量较五年均值下降22.4%，部分原因是可负担性压力，将不少潜在买家挡在了市场门外。
Lawless表示，此次房价下跌”覆盖面相当广”，并非仅限于个别郊区。”目前珀斯大多数郊区的房价都在下跌，”他说，”这是一种全面性的趋势，过去三个月，珀斯97%的郊区房价都出现了下滑。”
据Cotality最新《房价指数》（Home Value Index）报告，Beaconsfield、Jane Brook和Southern River，是5月至8月期间房价跌幅最大的三个郊区。
不过，仅有的3%房价逆势坚挺的郊区，大多集中在珀斯较为富裕的区域。
“我们看到房价确实在上涨的这些区域，普遍是相对高价的市场，”Lawless说，”比如Dalkeith，过去三个月上涨3.4%，还有Peppermint Grove——这两个都是珀斯房价最高的市场之一。”
他表示，这类高端郊区往往对市场波动更具韧性：”如果回看12个月前，这些高端郊区当时的涨幅其实大多处于中下游水平，但随着市场进入下行周期，它们似乎明显更能’扛跌’，这或许说明，这类超高端市场的房主或潜在买家，对可负担性压力和利率变化的敏感度本身就更低。”
按物业类型来看，珀斯独立屋房价中位数为104.3487万澳元，仍略高于百万澳元大关，本季度下跌3%，跌幅约3.1万澳元；
公寓房价中位数则下跌4.1%至73.3万澳元，跌幅约3万澳元。
部分地产经纪：跟数据感受不一样
不过，一些扎根本地的地产经纪表示，实际感受到的市场情况，和数据并不完全吻合。
比如，虽然门店在跌幅榜单第六位的Hilton区，但C&CO Real Estate董事Lauri Curtain表示，自己完全没感受到房价下跌的迹象。
Lauri Curtain
“听到说跌了5%，说实话挺意外的。我们几周前刚挂牌了一套房产，起拍价是115万澳元起，现在已经无条件进入交割阶段，成交价123.5万澳元，”她说，”另外我不久前卖出的一套房子，起拍价115万澳元，最终就是以115万澳元成交的。所以在我们公司这边，确实没有出现低于起拍价成交的情况。”
Curtain认为，数据中反映的房价下跌，可能与部分经纪一开始定价过高、后续不得不下调至更符合市场行情的价格有关。
“如果一套房子挂牌时定价过高，买家就会直接跳过它，转而等待其他新上市的房源，因为市场上的房源供应量正在增加，”她说。
总部位于East Fremantle的White House Property Partners顾问Connie Handcock也表示，自己所在中介机构的成交价并未受到明显影响。
“市场毫无疑问是降温了，但价格其实并没有受到太大冲击，只是成交周期变长了，”她说，”以前可能第一个周末就能卖掉，现在可能需要开放三四个周末，才能拿到卖家能接受的成交价。即便真的有变化，幅度也非常微小，我个人认为，这些房价此前可能因为初期的抢购热潮而被稍微推高了，如今只是回落到了它们本该有的水平。”
Ray White地产顾问Marisa Rifici同样表示，自己在Beaconsfield也未察觉房价出现明显下跌，但也承认整个珀斯的房价确实呈现出下行趋势。
“我认为住房供应依然紧张，但我并没有特别感受到Beaconsfield的房价出现了大幅下跌，”她说，”我们确实明显感觉不到年初那种’怕错过’的抢购氛围了。”
Marisa Rifici
Lawless表示，目前的情况，看起来更像是西澳房价下行周期的开端。
“我认为，包括珀斯在内，这轮房价下行目前还处于早期阶段，”他说，”通常市场走势都会有一定的惯性，考虑到这轮下行才刚刚持续了四个月，从历史经验来看，这可能意味着接下来还会有更长的路要走。”
财长回应：不希望出现”负资产”
西澳财长Rita Saffioti表示，自己不希望看到房主陷入”负资产”（negative equity，即所欠贷款超过房产实际价值）的境地。
“房价企稳，会让西澳民众买房变得更实惠，”她说，”我之前也说过，我们不希望看到负资产的情况，我们希望看到的是市场企稳。我还没看到这份数据，但就西澳目前的情况而言，我们观察到的更多是一种企稳，而不是房价的大幅恶化。”
全澳视角：房价已连续第五个月下跌
放眼全澳，房价下行趋势同样持续。据REA Group数据，8月份全澳房价环比再跌0.2%，这已是连续第五个月下跌。
自今年3月触顶以来，全澳房价累计已下跌2.7%，不过较去年同期仍上涨1.8%。
REA Group高级经济学家Eleanor Creagh表示，买家目前仍承受着不小的压力。”围绕税制调整、利率走向的不确定性，加上房价持续下跌，都在持续拖累市场信心，让一部分买家继续选择观望，”她说。
这一轮房价下行压力，最早可追溯至今年3月澳联储启动加息周期——为对抗通胀，澳联储在2月、3月、5月连续三次加息，将现金利率从3.60%推高至4.35%。
5月联邦预算案公布的税制改革，则进一步加剧了楼市的压力：联邦政府对资本利得税和负扣税政策进行了调整，财长Jim Chalmers将其称为”一代人仅此一次”的税制改革。
按新规，自2027年7月1日起，原本50%的资本利得税折扣，将被基于通胀调整的指数化机制取代；自2028年7月1日起，资本利得将适用最低30%的税率，这将终结此前”资产富裕但现金紧张的澳洲人，在收入下降年份出售资产以最大化避税”的操作空间。
负扣税政策也已被取消，但仅针对购买现有住宅、试图首次入市的买家，现有房东及新建房产的负扣税仍可正常使用。
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham警告，这些税制调整很可能会进一步拖慢楼市的活跃度。”这些税制调整，本质上就是有意为之地大幅降低投资者对楼市的兴趣，目的是改善住房可负担性，从而支持首次购房者，”他说。
不过Bloxham也表示，尽管这些政策初衷是吸引首次购房者，但受高利率和经济下行的影响，目前实际效果仍相对有限。”楼市降温本身，预计会通过多种渠道进一步拖累整体经济，反过来也有助于澳联储压低通胀，”他说。
据Creagh介绍，此轮房价下跌主要集中在各大首府城市，8月首府城市综合房价环比下跌0.3%，较峰值累计下跌3.6%。
其中阿德莱德跌幅最大，达0.9%；堪培拉下跌0.4%；悉尼和布里斯班均下跌0.3%。
相比之下，偏远地区市场8月房价基本持平，年内累计仍上涨6.6%。
“与此同时，首府城市与偏远地区市场之间的分化正在扩大，”Creagh说，”随着可负担性压力将需求推向更廉价的市场和房型，偏远地区市场和公寓市场，正显现出明显更强的韧性。”
不论中介们怎么说，从大家的体感和实打实的房价上来看，澳洲这轮漫长的地产牛市大概已经在绝大多数地区结束了。
对普通买家而言，这或许意味着久违的议价空间正在回归；但对刚刚入市的房主来说，”账面缩水”的苦涩滋味，恐怕还要持续很长时间。
素材来源：WAtoday、The West、NewsWire
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