過去三個月，珀斯房價蒸發3萬澳元！這些區跌得最狠！漫長牛市要結束了？
近幾年珀斯房地產市場的火熱行情，可能已經成為過去式。
最新數據顯示，過去三個月珀斯住宅（含獨立房和公寓）價格中位數下跌3.2%，跌幅約3.1萬澳元，直接把珀斯房價中位數拉回100萬澳元大關以下，跌至99.9987萬澳元。
這也意味著，任何在今年冬季買房的人，賬面上可能已經出現了虧損。
珀斯：97%郊區房價下跌，銷量驟降
數據機構Cotality研究總監Tim Lawless表示，珀斯買家需求已出現全面萎縮，成交量較五年均值下降22.4%，部分原因是可負擔性壓力，將不少潛在買家擋在了市場門外。
Lawless表示，此次房價下跌”覆蓋面相當廣”，並非僅限於個別郊區。”目前珀斯大多數郊區的房價都在下跌，”他說，”這是一種全面性的趨勢，過去三個月，珀斯97%的郊區房價都出現了下滑。”
據Cotality最新《房價指數》（Home Value Index）報告，Beaconsfield、Jane Brook和Southern River，是5月至8月期間房價跌幅最大的三個郊區。
不過，僅有的3%房價逆勢堅挺的郊區，大多集中在珀斯較為富裕的區域。
“我們看到房價確實在上漲的這些區域，普遍是相對高價的市場，”Lawless說，”比如Dalkeith，過去三個月上漲3.4%，還有Peppermint Grove——這兩個都是珀斯房價最高的市場之一。”
他表示，這類高端郊區往往對市場波動更具韌性：”如果回看12個月前，這些高端郊區當時的漲幅其實大多處於中下游水平，但隨著市場進入下行周期，它們似乎明顯更能’扛跌’，這或許說明，這類超高端市場的房主或潛在買家，對可負擔性壓力和利率變化的敏感度本身就更低。”
按物業類型來看，珀斯獨立屋房價中位數為104.3487萬澳元，仍略高於百萬澳元大關，本季度下跌3%，跌幅約3.1萬澳元；
公寓房價中位數則下跌4.1%至73.3萬澳元，跌幅約3萬澳元。
部分地產經紀：跟數據感受不一樣
不過，一些紮根本地的地產經紀表示，實際感受到的市場情況，和數據並不完全吻合。
比如，雖然門店在跌幅榜單第六位的Hilton區，但C&CO Real Estate董事Lauri Curtain表示，自己完全沒感受到房價下跌的跡象。
Lauri Curtain
“聽到說跌了5%，說實話挺意外的。我們幾周前剛掛牌了一套房產，起拍價是115萬澳元起，現在已經無條件進入交割階段，成交價123.5萬澳元，”她說，”另外我不久前賣出的一套房子，起拍價115萬澳元，最終就是以115萬澳元成交的。所以在我們公司這邊，確實沒有出現低於起拍價成交的情況。”
Curtain認為，數據中反映的房價下跌，可能與部分經紀一開始定價過高、後續不得不下調至更符合市場行情的價格有關。
“如果一套房子掛牌時定價過高，買家就會直接跳過它，轉而等待其他新上市的房源，因為市場上的房源供應量正在增加，”她說。
總部位於East Fremantle的White House Property Partners顧問Connie Handcock也表示，自己所在中介機構的成交價並未受到明顯影響。
“市場毫無疑問是降溫了，但價格其實並沒有受到太大衝擊，只是成交周期變長了，”她說，”以前可能第一個周末就能賣掉，現在可能需要開放三四個周末，才能拿到賣家能接受的成交價。即便真的有變化，幅度也非常微小，我個人認為，這些房價此前可能因為初期的搶購熱潮而被稍微推高了，如今只是回落到了它們本該有的水平。”
Ray White地產顧問Marisa Rifici同樣表示，自己在Beaconsfield也未察覺房價出現明顯下跌，但也承認整個珀斯的房價確實呈現出下行趨勢。
“我認為住房供應依然緊張，但我並沒有特別感受到Beaconsfield的房價出現了大幅下跌，”她說，”我們確實明顯感覺不到年初那種’怕錯過’的搶購氛圍了。”
Marisa Rifici
Lawless表示，目前的情況，看起來更像是西澳房價下行周期的開端。
“我認為，包括珀斯在內，這輪房價下行目前還處於早期階段，”他說，”通常市場走勢都會有一定的慣性，考慮到這輪下行才剛剛持續了四個月，從歷史經驗來看，這可能意味著接下來還會有更長的路要走。”
財長回應：不希望出現”負資產”
西澳財長Rita Saffioti表示，自己不希望看到房主陷入”負資產”（negative equity，即所欠貸款超過房產實際價值）的境地。
“房價企穩，會讓西澳民眾買房變得更實惠，”她說，”我之前也說過，我們不希望看到負資產的情況，我們希望看到的是市場企穩。我還沒看到這份數據，但就西澳目前的情況而言，我們觀察到的更多是一種企穩，而不是房價的大幅惡化。”
全澳視角：房價已連續第五個月下跌
放眼全澳，房價下行趨勢同樣持續。據REA Group數據，8月份全澳房價環比再跌0.2%，這已是連續第五個月下跌。
自今年3月觸頂以來，全澳房價累計已下跌2.7%，不過較去年同期仍上漲1.8%。
REA Group高級經濟學家Eleanor Creagh表示，買家目前仍承受著不小的壓力。”圍繞稅制調整、利率走向的不確定性，加上房價持續下跌，都在持續拖累市場信心，讓一部分買家繼續選擇觀望，”她說。
這一輪房價下行壓力，最早可追溯至今年3月澳聯儲啟動加息周期——為對抗通脹，澳聯儲在2月、3月、5月連續三次加息，將現金利率從3.60%推高至4.35%。
5月聯邦預算案公布的稅制改革，則進一步加劇了樓市的壓力：聯邦政府對資本利得稅和負扣稅政策進行了調整，財長Jim Chalmers將其稱為”一代人僅此一次”的稅制改革。
按新規，自2027年7月1日起，原本50%的資本利得稅折扣，將被基於通脹調整的指數化機制取代；自2028年7月1日起，資本利得將適用最低30%的稅率，這將終結此前”資產富裕但現金緊張的澳洲人，在收入下降年份出售資產以最大化避稅”的操作空間。
負扣稅政策也已被取消，但僅針對購買現有住宅、試圖首次入市的買家，現有房東及新建房產的負扣稅仍可正常使用。
滙豐銀行首席經濟學家Paul Bloxham警告，這些稅制調整很可能會進一步拖慢樓市的活躍度。”這些稅制調整，本質上就是有意為之地大幅降低投資者對樓市的興趣，目的是改善住房可負擔性，從而支持首次購房者，”他說。
不過Bloxham也表示，儘管這些政策初衷是吸引首次購房者，但受高利率和經濟下行的影響，目前實際效果仍相對有限。”樓市降溫本身，預計會通過多種渠道進一步拖累整體經濟，反過來也有助於澳聯儲壓低通脹，”他說。
據Creagh介紹，此輪房價下跌主要集中在各大首府城市，8月首府城市綜合房價環比下跌0.3%，較峰值累計下跌3.6%。
其中阿德萊德跌幅最大，達0.9%；堪培拉下跌0.4%；悉尼和布里斯班均下跌0.3%。
相比之下，偏遠地區市場8月房價基本持平，年內累計仍上漲6.6%。
“與此同時，首府城市與偏遠地區市場之間的分化正在擴大，”Creagh說，”隨著可負擔性壓力將需求推向更廉價的市場和房型，偏遠地區市場和公寓市場，正顯現出明顯更強的韌性。”
不論中介們怎麼說，從大家的體感和實打實的房價上來看，澳洲這輪漫長的地產牛市大概已經在絕大多數地區結束了。
對普通買家而言，這或許意味著久違的議價空間正在回歸；但對剛剛入市的房主來說，”賬面縮水”的苦澀滋味，恐怕還要持續很長時間。
素材來源：WAtoday、The West、NewsWire
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