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OCR上涨，房贷到底该锁多久？新西兰财经记者：别指望“赌赢”银行；新西兰公司清算数量激增14%！422家餐饮企业被清算，逾2900家停业；新西兰3600户家庭“房不抵贷”！房价跌17%。
01
OCR上涨后房贷怎么选
短期追低价，还是长期保稳定？
新西兰官方现金利率（OCR）上涨后，不少房贷即将到期的屋主又面临同一个问题：利率究竟应该固定半年、一年、两年，还是选择更长时间？
媒体商业编辑Liam Dann指出，新西兰人的房贷习惯颇为特殊。新西兰储备银行数据显示，超过85%的借款人选择在一定期限内锁定房贷利率，而不是采用随市场变化的浮动利率。
相比之下，美国购房者通常会选择期限长达30年的固定利率；澳大利亚只有约20%至30%的借款人会固定利率。因此，澳大利亚人更常讨论“固定还是浮动”，新西兰人考虑的却往往是“固定多久”。
许多新西兰屋主每隔半年、一年或两年就要重新选择房贷利率，试图根据市场走势作出最划算的决定。然而，Liam Dann认为，普通借款人几乎不可能长期“赢过”银行。
大型银行拥有经济学家和专业交易团队，每天分析大量经济数据，并在数秒内调动数亿纽币资金。普通屋主通常一年才重新选择一次房贷利率，即使偶尔准确判断市场，也很难在整个贷款周期内持续占到便宜。
据KPMG数据，澳大利亚银行2022年在新西兰获得约70亿纽币利润。Liam Dann认为，这足以说明，从整体上看，真正占据优势的仍然是银行和金融市场。
即使是掌握大量数据的央行，也无法准确预测未来。
央行需要根据通胀、就业、经济增长和国际金融市场等因素决定利率水平，但战争、疫情、金融危机等突发事件，都可能令原有预测迅速失效。
因此，固定房贷利率的主要目的，不应该是猜中市场最低点，而是在“确定性”和“灵活性”之间找到平衡。
固定利率可以被看作一种“保险”。借款人通过锁定还款成本，降低未来利率突然上涨带来的风险；但固定期限越长，通常意味着灵活性越低，也可能错过之后出现的更低利率。
每个人适合的方案都不一样。决定固定期限时，除了观察OCR和市场预测，更重要的是考虑个人情况，包括收入是否稳定、工作是否安全、家庭现金流能否承受利率上涨，以及自己对风险和不确定性的接受程度。
例如，小企业经营者的收入可能每年波动较大；企业员工虽然薪资较高，却可能在经济下行期间面临裁员；教师和护士的收入未必特别高，但就业相对稳定。这些因素都应影响房贷固定期限的选择。
Liam Dann分享了自己的做法：房贷固定期到期后，他通常会选择市场上较短期限中最优惠的利率，例如固定半年或一年。
这样既能获得一定程度的还款稳定性，也可以较快跟随利率市场变化。他会参考未来半年至一年的市场共识，但不会过度依赖更长期的预测，因为超过这一时间范围后，经济学家和金融市场的判断往往不够可靠。
他坦言，自己曾在全球金融危机与疫情之间，因为市场普遍预测利率即将上涨，而选择较长期限的高利率，结果实际支付的利息超过必要水平。全球金融危机之后，市场曾多次预测利率将迅速回归所谓的“正常水平”，但这些预测并未如期实现。
事实上，利率并不存在一个永恒不变的“正常水平”。它反映的是当时所处的经济环境。高利率对借款人不利，但通常也伴随着较高通胀，商品价格和工资可能同时上涨，债务的实际价值也会逐渐下降。
选择两年、三年或五年固定利率并没有错。如果家庭更重视确定性，希望未来几年都能准确掌握还款金额，那么较长期限可能更合适。不过，固定期限越长，对未来利率走势的判断就越像一次押注。
真正重要的是，无论选择短期、长期还是浮动利率，都必须确保家庭有能力持续偿还房贷。如果选择短期固定或浮动利率，就要确认自己能够承受利率快速上涨；如果选择长期固定，虽然可能付出更高成本，却能减少未来的不确定性。
归根结底，房贷利率选择并不存在适合所有人的“标准答案”。借款人需要考虑的不是如何击败银行，而是自己愿意承担多少风险、家庭能够承受多大的还款变化，以及这种不确定性会给生活带来多少压力。
02
新西兰倒闭潮仍在继续
餐饮业风险高出3.3倍
新西兰企业经营压力仍在持续，公司清算数量同比上升14%。其中，餐饮业受到的冲击尤为严重，清算率达到新西兰企业平均水平的3.3倍。
过去12个月，共有422家餐饮企业进入清算程序，较此前一年的297家大幅增加；同期还有超过2900家餐饮企业停止营业，增幅达到38%。
商业编辑Liam Dann表示，这些数字反映出的经济状况并不乐观，不过，经济学家的态度近期开始出现一些积极变化。
商业编辑Tamsyn Parker指出，ANZ发布的部分数据显示，新西兰商业信心有所回升，相关指标显示，企业普遍预期经济最糟糕的阶段可能已经过去，情况正逐渐改善。
不过，她也坦言，目前可能仍有很多企业和普通民众没有感受到所谓的经济复苏。
Liam Dann表示，这让公众看到了一幅相互矛盾的经济图景。一方面，经济学家根据具有前瞻性的商业信心数据，认为未来情况正在改善；另一方面，公司清算数量和整体失业率等数据仍然令人担忧。
他说，公司清算和失业率通常是经济周期中最迟出现转变的指标。即使新西兰开始恢复GDP增长，一线企业和劳动者可能仍会在较长时间内承受就业市场低迷带来的冲击。
Tamsyn Parker预计，新西兰接下来仍可能出现一波持续时间较长的企业清算潮，短期内尚未看到这一趋势停止的迹象。
她表示，目前不少企业仍在艰难维持经营，希望经济回暖能够带来更多消费和订单。但如果市场复苏迟迟没有出现，或者企业无法继续应付债务和日常账单，最终可能只能进入清算程序或结束营业。
这些数据表明，即使部分经济指标开始释放积极信号，新西兰企业的实际经营环境仍然严峻。特别是餐饮等利润空间较小、人工与原材料成本较高的行业，可能还需要较长时间才能真正感受到经济复苏。
03
约3600户家庭“房不抵贷”
房价跌17%
新西兰房价持续低迷，加上利率再次上涨，一批在房地产市场高峰期买房的家庭正承受双重压力。
Cotality首席经济学家Kelvin Davidson表示，即使按照首次购房者当初支付20%首付计算，目前全国仍约有3600户家庭的房贷余额超过房屋当前价值，也就是陷入“负资产”（negative equity）。
这些家庭大多数是在房地产市场最高峰期间购房，尤其集中在2021年末至2022年初，从当时的市场高峰至今，新西兰房价仍下跌约17%，而奥克兰和惠灵顿的跌幅更超过20%。
不过，坎特伯雷和奥塔哥等部分地区的房价已经重新回到此前高峰水平。
Davidson指出，实际处于负资产状态的家庭数量可能高于3600户，因为不少首次购房者当初支付的首付远低于20%。
Cotality数据显示，在房地产市场高峰期持续的18个月里，大约有2.9万名首次购房者买入房产，其中相当一部分房屋目前的价值仍低于当初购买价格。
一些购房者近期也在社交媒体上匿名分享房价下跌给自己带来的财务和生活压力。
一名购房者表示，自己正在与伴侣分居，但担心联排别墅无法出售，因为隔壁一套房屋目前空置，而且一直没有卖掉。他表示，自己的房屋价值已经比购买价格低了10万纽币：“无论如何，即使房子卖掉，我们仍然会背负房贷债务。”
另一名购房者表示，自己在2023年买了一套房，虽然避开了2021年的市场高峰，但房屋价值仍然下跌了8万纽币，出售房屋还需要支付约3.5万纽币的中介费：“算下来，我们已经损失了一半的首付。”
还有一名购房者表示，自己在2021年市场高峰期买房，如今房屋价值已经轻易下跌至少20万纽币：“我花了几年时间才接受，这是我犯下的财务错误虽然不会
毁掉我的人生
，但依然让我很难受。”
一些购房者还表示，他们当初听取了“不需要一开始就买一套可以住一辈子的房子”的建议，因此选择购买联排别墅或公寓，但如今由于房价下跌，他们不得不在这些房产中住得比原计划更久。
Davidson表示，他对负资产的计算假设购房者目前还没有偿还太多房贷，这对于刚开始偿还等额本息贷款（table loan）的新借款人来说很正常。
因为在房贷偿还初期，每期还款中相当大一部分用于支付利息，只有较小部分真正用于偿还本金。因此，即使借款人一直正常还款，房价大幅下跌后仍可能出现房屋价值低于剩余贷款的情况。
不过，Davidson强调，陷入负资产并不意味着银行会立即要求房主出售房屋或偿还贷款。
他说，只要借款人继续正常偿还房贷，负资产主要是资产负债表上的问题。目前绝大多数借款人仍在正常还款，新西兰目前几乎没有大量不良贷款。
“银行不会仅仅因为负资产就找上门来。”
Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr表示，对于一些房主来说，这段时期确实会很艰难，他本人在2007年购买第一套房时，也经历过房屋贬值，而且房价多年没有恢复，房价下跌除了造成实际经济损失，也会给房主带来明显的心理压力。
他说，在利率上涨和生活成本危机并存的情况下，进一步的利率上升“确实没有帮助”。
新西兰金融服务集团（New Zealand Financial Services Group）首席执行官Bruce Patten表示，负资产最主要的问题，是当房主需要或者希望搬家时会变得非常棘手。
如果房屋出售价格不足以偿还剩余贷款，房主可能在卖掉房产后仍然欠银行钱。
Patten表示，目前还没有出现类似全球金融危机（GFC）时期的大规模抵押房产强制出售，当时大量处于负资产状态的房屋被银行接管出售，部分房主在房产卖掉后仍留下个人贷款债务。
他建议，如果目前没有迫切的搬家需求，房主可以考虑继续持有房产，等待房地产市场逐步恢复。
如果已经出现房贷还款困难，则应尽早与贷款顾问沟通。在部分情况下，可以协商只偿还利息（interest-only payments），或者申请暂缓还款（repayment holiday）。
Hastie Mortgages的Campbell Hastie也建议借款人继续偿还房贷，不要过度关注房屋当前的账面价值。
他说，只要贷款本金持续下降，房主的净值情况最终就可能逐步改善。
此外，当初首付低于20%的购房者通常还需要支付低首付贷款相关的额外费用，因此他们在重新固定房贷利率时，房屋净值情况也会受到关注。
不过，房价持续下跌也可能限制部分房主的其他选择。
Kerr表示，房价下跌可能让一些人减少投资意愿，例如企业主原本可以利用自住房作为抵押来借款，但房屋价值下降后，这种融资能力也会受到影响。
奥塔哥大学经济学家Murat Ungor则认为，对于这3600户家庭而言，负资产是真实且痛苦的问题，但目前的规模不足以对新西兰整体经济造成明显拖累。
他说，只要房主继续偿还房贷，负资产主要是一个资产负债表问题，而不是现金流问题，只要贷款持续正常偿还，银行通常不会要求提前还款。
但负资产确实可能“困住”一些人，他们可能无法轻易卖掉房子并搬到其他地区寻找更好的工作，也无法利用房屋作为抵押来创办企业，因此会出现一些个人层面的机会损失。
Ungor认为，虽然这些个案对相关家庭来说影响很大，但从全国范围来看，这更多是一个个人财务问题，而不是整体经济问题。
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