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OCR上漲，房貸到底該鎖多久？紐西蘭財經記者：別指望「賭贏」銀行；紐西蘭公司清算數量激增14%！422家餐飲企業被清算，逾2900家停業；紐西蘭3600戶家庭「房不抵貸」！房價跌17%。
01
OCR上漲後房貸怎麼選
短期追低價，還是長期保穩定？
紐西蘭官方現金利率（OCR）上漲后，不少房貸即將到期的屋主又面臨同一個問題：利率究竟應該固定半年、一年、兩年，還是選擇更長時間？
媒體商業編輯Liam Dann指出，紐西蘭人的房貸習慣頗為特殊。紐西蘭儲備銀行數據顯示，超過85%的借款人選擇在一定期限內鎖定房貸利率，而不是採用隨市場變化的浮動利率。
相比之下，美國購房者通常會選擇期限長達30年的固定利率；澳大利亞只有約20%至30%的借款人會固定利率。因此，澳大利亞人更常討論「固定還是浮動」，紐西蘭人考慮的卻往往是「固定多久」。
許多紐西蘭屋主每隔半年、一年或兩年就要重新選擇房貸利率，試圖根據市場走勢作出最划算的決定。然而，Liam Dann認為，普通借款人幾乎不可能長期「贏過」銀行。
大型銀行擁有經濟學家和專業交易團隊，每天分析大量經濟數據，並在數秒內調動數億紐幣資金。普通屋主通常一年才重新選擇一次房貸利率，即使偶爾準確判斷市場，也很難在整個貸款周期內持續佔到便宜。
據KPMG數據，澳大利亞銀行2022年在紐西蘭獲得約70億紐幣利潤。Liam Dann認為，這足以說明，從整體上看，真正佔據優勢的仍然是銀行和金融市場。
即使是掌握大量數據的央行，也無法準確預測未來。
央行需要根據通脹、就業、經濟增長和國際金融市場等因素決定利率水平，但戰爭、疫情、金融危機等突發事件，都可能令原有預測迅速失效。
因此，固定房貸利率的主要目的，不應該是猜中市場最低點，而是在「確定性」和「靈活性」之間找到平衡。
固定利率可以被看作一種「保險」。借款人通過鎖定還款成本，降低未來利率突然上漲帶來的風險；但固定期限越長，通常意味著靈活性越低，也可能錯過之後出現的更低利率。
每個人適合的方案都不一樣。決定固定期限時，除了觀察OCR和市場預測，更重要的是考慮個人情況，包括收入是否穩定、工作是否安全、家庭現金流能否承受利率上漲，以及自己對風險和不確定性的接受程度。
例如，小企業經營者的收入可能每年波動較大；企業員工雖然薪資較高，卻可能在經濟下行期間面臨裁員；教師和護士的收入未必特別高，但就業相對穩定。這些因素都應影響房貸固定期限的選擇。
Liam Dann分享了自己的做法：房貸固定期到期后，他通常會選擇市場上較短期限中最優惠的利率，例如固定半年或一年。
這樣既能獲得一定程度的還款穩定性，也可以較快跟隨利率市場變化。他會參考未來半年至一年的市場共識，但不會過度依賴更長期的預測，因為超過這一時間範圍后，經濟學家和金融市場的判斷往往不夠可靠。
他坦言，自己曾在全球金融危機與疫情之間，因為市場普遍預測利率即將上漲，而選擇較長期限的高利率，結果實際支付的利息超過必要水平。全球金融危機之後，市場曾多次預測利率將迅速回歸所謂的「正常水平」，但這些預測並未如期實現。
事實上，利率並不存在一個永恆不變的「正常水平」。它反映的是當時所處的經濟環境。高利率對借款人不利，但通常也伴隨著較高通脹，商品價格和工資可能同時上漲，債務的實際價值也會逐漸下降。
選擇兩年、三年或五年固定利率並沒有錯。如果家庭更重視確定性，希望未來幾年都能準確掌握還款金額，那麼較長期限可能更合適。不過，固定期限越長，對未來利率走勢的判斷就越像一次押注。
真正重要的是，無論選擇短期、長期還是浮動利率，都必須確保家庭有能力持續償還房貸。如果選擇短期固定或浮動利率，就要確認自己能夠承受利率快速上漲；如果選擇長期固定，雖然可能付出更高成本，卻能減少未來的不確定性。
歸根結底，房貸利率選擇並不存在適合所有人的「標準答案」。借款人需要考慮的不是如何擊敗銀行，而是自己願意承擔多少風險、家庭能夠承受多大的還款變化，以及這種不確定性會給生活帶來多少壓力。
02
紐西蘭倒閉潮仍在繼續
餐飲業風險高出3.3倍
紐西蘭企業經營壓力仍在持續，公司清算數量同比上升14%。其中，餐飲業受到的衝擊尤為嚴重，清算率達到紐西蘭企業平均水平的3.3倍。
過去12個月，共有422家餐飲企業進入清算程序，較此前一年的297家大幅增加；同期還有超過2900家餐飲企業停止營業，增幅達到38%。
商業編輯Liam Dann表示，這些數字反映出的經濟狀況並不樂觀，不過，經濟學家的態度近期開始出現一些積極變化。
商業編輯Tamsyn Parker指出，ANZ發布的部分數據顯示，紐西蘭商業信心有所回升，相關指標顯示，企業普遍預期經濟最糟糕的階段可能已經過去，情況正逐漸改善。
不過，她也坦言，目前可能仍有很多企業和普通民眾沒有感受到所謂的經濟復甦。
Liam Dann表示，這讓公眾看到了一幅相互矛盾的經濟圖景。一方面，經濟學家根據具有前瞻性的商業信心數據，認為未來情況正在改善；另一方面，公司清算數量和整體失業率等數據仍然令人擔憂。
他說，公司清算和失業率通常是經濟周期中最遲出現轉變的指標。即使紐西蘭開始恢復GDP增長，一線企業和勞動者可能仍會在較長時間內承受就業市場低迷帶來的衝擊。
Tamsyn Parker預計，紐西蘭接下來仍可能出現一波持續時間較長的企業清算潮，短期內尚未看到這一趨勢停止的跡象。
她表示，目前不少企業仍在艱難維持經營，希望經濟回暖能夠帶來更多消費和訂單。但如果市場復甦遲遲沒有出現，或者企業無法繼續應付債務和日常賬單，最終可能只能進入清算程序或結束營業。
這些數據表明，即使部分經濟指標開始釋放積極信號，紐西蘭企業的實際經營環境仍然嚴峻。特別是餐飲等利潤空間較小、人工與原材料成本較高的行業，可能還需要較長時間才能真正感受到經濟復甦。
03
約3600戶家庭「房不抵貸」
房價跌17%
紐西蘭房價持續低迷，加上利率再次上漲，一批在房地產市場高峰期買房的家庭正承受雙重壓力。
Cotality首席經濟學家Kelvin Davidson表示，即使按照首次購房者當初支付20%首付計算，目前全國仍約有3600戶家庭的房貸餘額超過房屋當前價值，也就是陷入「負資產」（negative equity）。
這些家庭大多數是在房地產市場最高峰期間購房，尤其集中在2021年末至2022年初，從當時的市場高峰至今，紐西蘭房價仍下跌約17%，而奧克蘭和惠靈頓的跌幅更超過20%。
不過，坎特伯雷和奧塔哥等部分地區的房價已經重新回到此前高峰水平。
Davidson指出，實際處於負資產狀態的家庭數量可能高於3600戶，因為不少首次購房者當初支付的首付遠低於20%。
Cotality數據顯示，在房地產市場高峰期持續的18個月里，大約有2.9萬名首次購房者買入房產，其中相當一部分房屋目前的價值仍低於當初購買價格。
一些購房者近期也在社交媒體上匿名分享房價下跌給自己帶來的財務和生活壓力。
一名購房者表示，自己正在與伴侶分居，但擔心聯排別墅無法出售，因為隔壁一套房屋目前空置，而且一直沒有賣掉。他表示，自己的房屋價值已經比購買價格低了10萬紐幣：「無論如何，即使房子賣掉，我們仍然會背負房貸債務。」
另一名購房者表示，自己在2023年買了一套房，雖然避開了2021年的市場高峰，但房屋價值仍然下跌了8萬紐幣，出售房屋還需要支付約3.5萬紐幣的中介費：「算下來，我們已經損失了一半的首付。」
還有一名購房者表示，自己在2021年市場高峰期買房，如今房屋價值已經輕易下跌至少20萬紐幣：「我花了幾年時間才接受，這是我犯下的財務錯誤雖然不會
毀掉我的人生
，但依然讓我很難受。」
一些購房者還表示，他們當初聽取了「不需要一開始就買一套可以住一輩子的房子」的建議，因此選擇購買聯排別墅或公寓，但如今由於房價下跌，他們不得不在這些房產中住得比原計劃更久。
Davidson表示，他對負資產的計算假設購房者目前還沒有償還太多房貸，這對於剛開始償還等額本息貸款（table loan）的新借款人來說很正常。
因為在房貸償還初期，每期還款中相當大一部分用於支付利息，只有較小部分真正用於償還本金。因此，即使借款人一直正常還款，房價大幅下跌后仍可能出現房屋價值低於剩餘貸款的情況。
不過，Davidson強調，陷入負資產並不意味著銀行會立即要求房主出售房屋或償還貸款。
他說，只要借款人繼續正常償還房貸，負資產主要是資產負債表上的問題。目前絕大多數借款人仍在正常還款，紐西蘭目前幾乎沒有大量不良貸款。
「銀行不會僅僅因為負資產就找上門來。」
Kiwibank首席經濟學家Jarrod Kerr表示，對於一些房主來說，這段時期確實會很艱難，他本人在2007年購買第一套房時，也經歷過房屋貶值，而且房價多年沒有恢復，房價下跌除了造成實際經濟損失，也會給房主帶來明顯的心理壓力。
他說，在利率上漲和生活成本危機並存的情況下，進一步的利率上升「確實沒有幫助」。
紐西蘭金融服務集團（New Zealand Financial Services Group）首席執行官Bruce Patten表示，負資產最主要的問題，是當房主需要或者希望搬家時會變得非常棘手。
如果房屋出售價格不足以償還剩餘貸款，房主可能在賣掉房產後仍然欠銀行錢。
Patten表示，目前還沒有出現類似全球金融危機（GFC）時期的大規模抵押房產強制出售，當時大量處於負資產狀態的房屋被銀行接管出售，部分房主在房產賣掉后仍留下個人貸款債務。
他建議，如果目前沒有迫切的搬家需求，房主可以考慮繼續持有房產，等待房地產市場逐步恢復。
如果已經出現房貸還款困難，則應儘早與貸款顧問溝通。在部分情況下，可以協商只償還利息（interest-only payments），或者申請暫緩還款（repayment holiday）。
Hastie Mortgages的Campbell Hastie也建議借款人繼續償還房貸，不要過度關注房屋當前的賬麵價值。
他說，只要貸款本金持續下降，房主的凈值情況最終就可能逐步改善。
此外，當初首付低於20%的購房者通常還需要支付低首付貸款相關的額外費用，因此他們在重新固定房貸利率時，房屋凈值情況也會受到關注。
不過，房價持續下跌也可能限制部分房主的其他選擇。
Kerr表示，房價下跌可能讓一些人減少投資意願，例如企業主原本可以利用自住房作為抵押來借款，但房屋價值下降后，這種融資能力也會受到影響。
奧塔哥大學經濟學家Murat Ungor則認為，對於這3600戶家庭而言，負資產是真實且痛苦的問題，但目前的規模不足以對紐西蘭整體經濟造成明顯拖累。
他說，只要房主繼續償還房貸，負資產主要是一個資產負債表問題，而不是現金流問題，只要貸款持續正常償還，銀行通常不會要求提前還款。
但負資產確實可能「困住」一些人，他們可能無法輕易賣掉房子並搬到其他地區尋找更好的工作，也無法利用房屋作為抵押來創辦企業，因此會出現一些個人層面的機會損失。
Ungor認為，雖然這些個案對相關家庭來說影響很大，但從全國範圍來看，這更多是一個個人財務問題，而不是整體經濟問題。
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