“已经第三次降价了。” Jessica最近帮家里卖一套投资房，挂牌三个月，价格已经往下调了三次。
第一次降价的时候，她还很自信的认为就是这周了，结果等来了第二次，第三次，就是不见有买家出合理offer，离谱的offer倒是有三个…
澳洲Cotality数据显示，冬季期间，首府城市有 93%的郊区住宅价值出现下跌。全国五大城市房价已经连续第五个月下跌：8月份，悉尼下跌1.4%，墨尔本下跌1.1%，布里斯班下跌1.0%，阿德莱德和珀斯也分别下跌0.8%。
根据Cotality数据来看：这一次，已经不是简单的“悉尼、墨尔本跌了，其他地方还在涨”。过去表现非常强势的布里斯班、珀斯，也开始出现明显降温。
这一次，不只是一个城市在跌
澳洲全国住宅连续第五个月下跌，而且这一次的范围明显扩大了。8月份：悉尼：-1.4%
墨尔本：-1.1%
布里斯班：-1.0%
阿德莱德：-0.8%
珀斯：-0.8%
这5个主要市场，一个都没有躲过去。布里斯班、珀斯和阿德莱德过去五年的涨幅给市场留下了一定的缓冲空间。
Cotality的数据也显示，销售活动正在明显放缓，布里斯班、珀斯和悉尼的成交量较一年前都出现超过20%的下降。
更值得看的，其实是投资房贷款
最近的贷款数据，也证实了澳洲几个主要城市的地产不景气。
澳洲统计局（ABS）数据显示，2026年第二季度，新的投资住房贷款承诺数量环比下降了 8.6%，投资住房贷款金额环比下降了 10.2%。
第二季度投资住房贷款金额约为 371亿澳元，比第一季度减少了约42亿澳元：投资房贷款金额一个季度就减少了超过10%。
这是澳洲投资客的降温程度明显高于自住买家，暂时不看好澳洲市场。
同期，自住买家贷款数量下降3.3%，贷款金额只下降1.9%。投资贷款数量已经连续两个季度下降：第一季度下降4.7%，第二季度进一步下降8.6%。
而投资贷款同比增速，也从第一季度的19.4%，快速降到了第二季度的 2.8%。
ABS甚至指出，第二季度投资贷款数量的下降，是 2022年9月以来最大的季度跌幅。
银行这边看到的变化，更加值得思考
如果只看ABS的数据，可能还会觉得：“投资贷款虽然下降了，但也没有那么夸张吧？”
但是银行端看到的变化更加明显，CBA近期公布的数据显示，在5月份联邦预算之后，其住房贷款申请量下降约15%。
其中：投资房贷款申请量下降约28%
投资客明显开始踩刹车。
为什么投资客比自住买家更敏感？
自住房和投资房的账，需要分开算。自住买房的人，买的是自己要住的房子。投资客买房，则必须考虑另外一张表：贷款利息
物业管理费
保险
Council Rate
维修
土地税
空置期
租金
税务
最后还要考虑：房价未来还能不能继续上涨。
在房价市场比较好的时候，很多投资客可以接受现金流稍微差一点。
因为大家算的是：“现在每个月贴一点，几年以后房子涨多少，但是现在，情况不同了，投资客可能会更先离场。”
对卖家来说，真正麻烦的是：买家开始有选择权了
这可能也是朋友连续降价三次最直观的原因。
卖家开始挂牌房产，要更多考虑的是：价格是否定高了？
市场持续调整，买家更担心：今天不买，过两个月会不会更便宜？
买家的心理预期会随着新增挂牌数量和挂牌天数变化而变化。
Open Home依然有人来，中介依然告诉卖家“有买家”。但是最后真正愿意下Offer的人很少，而且买家开始更加认真地谈价格。
Cotality最新数据显示，截至8月底，澳洲首府城市挂牌房源量已经比一年前高出约24%，同时新挂牌量却比一年前低6%。
现在的澳洲楼市，最值得观察是这几个点
第一，房价还会不会继续调整
现在全国已经连续第五个月下跌，8月份跌幅达到0.9%，而且93%的首府城市郊区在冬季出现价值下跌。如果这个趋势继续，买家的观望情绪可能进一步增加。
第二，投资房贷款会不会继续下降
目前投资贷款金额已经出现明显收缩，如果接下来继续下降，并且投资贷款同比转负，那么投资客的新增需求可能真正进入收缩阶段。
第三，投资客会不会从“不买”变成“卖”
但如果未来进一步出现：投资客开始集中出售现有投资房。市场上的卖盘会真正增加。
朋友现在已经不再纠结那套房子能不能卖回当年的价格。她现在最关心的问题变成了：“如果我再等三个月，会不会还得再降一次？如果房子卖不掉，房价几年不涨，这套投资房的现金流，我还能不能扛得住？”
如今想在澳洲置业，真的需要擦亮眼睛，三思而后行。
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