全澳房市买家注意！澳洲房地产市场的乱象被曝光了！新州近80场开放看房被查！低报房价被抓现行，10名代理遭处罚，合计金额数万澳元

2026 年 9 月 8 日下午 11:08

———前言———

澳洲春季售房季刚刚开始，新州房地产监管部门已经把检查员直接送进了开放看房现场。过去两个月，新州公平交易厅旗下分层物业与房地产专项工作组秘密参加近80场开放看房，检查员伪装成普通买家，现场询价后再核对中介内部估值、卖家反馈和广告资料。

最终10名代理收到合计20900澳元罚款，另有5份警告和16项教育指令。需要说明的是，官方所称近80场覆盖整个新州，并非全部位于悉尼。

现场报价也会被追查

这次行动并不是简单检查网上广告。监管人员先以潜在买家身份参加开放看房，询问房价和市场情况，再调取中介销售记录、卖家反馈和广告资料，判断代理对外说法是否与内部信息一致。

其中一宗典型案例中，一名代理告诉买家，某套房预计约365万澳元成交，但中介自己的记录却把估值放在400万至440万澳元之间，网上广告搜索价也是400万澳元。另一名代理则因记录和汇报的买家反馈与现场真实对话不符而收到警告。监管范围因此已经从广告报价扩大到口头报价、内部估值和买家反馈。

什么才算低报房价，成交价更高不一定违法

新州公平交易厅对低报房价的认定并不是简单比较指导价和最终成交价。真正关键的是，中介在广告中或告诉买家的价格，是否低于其对房产合理预计售价的判断。代理必须在销售代理协议中记录预计售价，并以近期可比成交、地段、房屋特点和市场状况等资料作为依据。

现行规则还规定，如果使用价格区间，上限不能比下限高出超过10%。如果新的报价和买家反馈已经让原来的估价失去合理性，中介也必须及时调整。因此，一套房因为拍卖竞争最终卖得远高于指导价，并不能自动证明存在低报；但如果内部已经认为房产值400万澳元以上，却仍告诉买家365万澳元左右可能成交，问题就完全不同。

悉尼买家明显减少

这轮执法恰好发生在悉尼买家明显降温的时候。Ray White数据经报道显示，8月全澳每场开放看房平均只有2.2名访客，相比2月的4.5人几乎腰斩；悉尼Barangaroo、Putney、Oakville和The Ponds等部分地区甚至出现接近无人到场的情况。

房价也仍在回落。PropTrack最新8月房价指数显示，悉尼住宅价格当月下降0.3%，较此前高点低4.9%，同比下降3.6%。在真正愿意入场的买家减少后，如果利用明显偏低的报价吸引超出预算的人群，就更容易制造“很多人正在抢房”的错觉。

悉尼挂牌比去年更多，买家拥有更多选择

SQM Research 9月1日数据显示，8月底悉尼共有38293套住宅挂牌出售，虽然环比减少2.8%，但仍比去年同期高13.3%。悉尼8月新增挂牌环比增长7%，长期未售出的旧挂牌房源也环比增加6.5%、同比增加18%。

这意味着今年春季买家拥有的选择明显增加，一名预算365万澳元的家庭，如果被吸引去追逐内部估值已经达到400万至440万澳元的房产，可能提前支付律师审合同、建筑检查和融资准备等费用，最后才发现房子从一开始就不属于自己的价格范围。低报房价损害的因此不只是成交判断，还有买家的时间和交易成本。

更严格的新规已经通过

此次行动也是新州房地产监管升级的一部分，2026年6月29日起，第一阶段改革已经实施，公平交易厅获得了更强的纪律处分权，包括要求代理接受进一步培训、让独立估价师核实预计售价，以及限制违规代理从事部分房地产销售活动。

下一阶段针对低报房价的规定预计在2026年稍晚时候实施。届时，中介需要在广告中提供售价或价格区间，并制作价格信息说明，列出用于估价的可比成交资料；开放看房现场也需要展示相关信息。新规生效后，低报房价的法院最高处罚将升至11万澳元，或代理佣金的3倍，以较高者为准。但截至9月8日，这一处罚标准尚未全面生效。

监管力度还在继续扩大。新州政府表示，房地产行业公开点名登记册自今年2月上线后已经获得约11.8万次访问，州政府同时投入840万澳元加强专项工作组。监管部门甚至直接提醒行业，那些试图试探规则边界的代理，下一场开放看房遇到的普通买家，完全可能就是检查员。

——结语——

这次行动真正值得关注的，并不只是10名代理被罚2.09万澳元，而是房地产交易里长期存在的信息差正在成为监管重点。眼下悉尼房价持续回落，开放看房人数减少，挂牌房源又明显高于去年同期，买家的选择和议价空间正在增加。市场可以存在竞争，拍卖也完全可能高于预期成交，但中介内部掌握的价格判断与对外告诉消费者的数字，不能成为两套标准。

春季售房季已经开始。对于那些仍想利用偏低报价制造热度的中介来说，新州监管部门释放的信号已经非常清楚：报价必须有依据，信息必须透明，而开放看房现场本身也已经成为执法现场。