全澳房市買家注意！澳洲房地產市場的亂象被曝光了！新州近80場開放看房被查！低報房價被抓現行，10名代理遭處罰，合計金額數萬澳元

2026 年 9 月 8 日下午 11:08

———前言———

澳洲春季售房季剛剛開始，新州房地產監管部門已經把檢查員直接送進了開放看房現場。過去兩個月，新州公平交易廳旗下分層物業與房地產專項工作組秘密參加近80場開放看房，檢查員偽裝成普通買家，現場詢價后再核對中介內部估值、賣家反饋和廣告資料。

最終10名代理收到合計20900澳元罰款，另有5份警告和16項教育指令。需要說明的是，官方所稱近80場覆蓋整個新州，並非全部位於悉尼。

現場報價也會被追查

這次行動並不是簡單檢查網上廣告。監管人員先以潛在買家身份參加開放看房，詢問房價和市場情況，再調取中介銷售記錄、賣家反饋和廣告資料，判斷代理對外說法是否與內部信息一致。

其中一宗典型案例中，一名代理告訴買家，某套房預計約365萬澳元成交，但中介自己的記錄卻把估值放在400萬至440萬澳元之間，網上廣告搜索價也是400萬澳元。另一名代理則因記錄和彙報的買家反饋與現場真實對話不符而收到警告。監管範圍因此已經從廣告報價擴大到口頭報價、內部估值和買家反饋。

什麼才算低報房價，成交價更高不一定違法

新州公平交易廳對低報房價的認定並不是簡單比較指導價和最終成交價。真正關鍵的是，中介在廣告中或告訴買家的價格，是否低於其對房產合理預計售價的判斷。代理必須在銷售代理協議中記錄預計售價，並以近期可比成交、地段、房屋特點和市場狀況等資料作為依據。

現行規則還規定，如果使用價格區間，上限不能比下限高出超過10%。如果新的報價和買家反饋已經讓原來的估價失去合理性，中介也必須及時調整。因此，一套房因為拍賣競爭最終賣得遠高於指導價，並不能自動證明存在低報；但如果內部已經認為房產值400萬澳元以上，卻仍告訴買家365萬澳元左右可能成交，問題就完全不同。

悉尼買家明顯減少

這輪執法恰好發生在悉尼買家明顯降溫的時候。Ray White數據經報道顯示，8月全澳每場開放看房平均只有2.2名訪客，相比2月的4.5人幾乎腰斬；悉尼Barangaroo、Putney、Oakville和The Ponds等部分地區甚至出現接近無人到場的情況。

房價也仍在回落。PropTrack最新8月房價指數顯示，悉尼住宅價格當月下降0.3%，較此前高點低4.9%，同比下降3.6%。在真正願意入場的買家減少后，如果利用明顯偏低的報價吸引超出預算的人群，就更容易製造「很多人正在搶房」的錯覺。

悉尼掛牌比去年更多，買家擁有更多選擇

SQM Research 9月1日數據顯示，8月底悉尼共有38293套住宅掛牌出售，雖然環比減少2.8%，但仍比去年同期高13.3%。悉尼8月新增掛牌環比增長7%，長期未售出的舊掛牌房源也環比增加6.5%、同比增加18%。

這意味著今年春季買家擁有的選擇明顯增加，一名預算365萬澳元的家庭，如果被吸引去追逐內部估值已經達到400萬至440萬澳元的房產，可能提前支付律師審合同、建築檢查和融資準備等費用，最後才發現房子從一開始就不屬於自己的價格範圍。低報房價損害的因此不只是成交判斷，還有買家的時間和交易成本。

更嚴格的新規已經通過

此次行動也是新州房地產監管升級的一部分，2026年6月29日起，第一階段改革已經實施，公平交易廳獲得了更強的紀律處分權，包括要求代理接受進一步培訓、讓獨立估價師核實預計售價，以及限制違規代理從事部分房地產銷售活動。

下一階段針對低報房價的規定預計在2026年稍晚時候實施。屆時，中介需要在廣告中提供售價或價格區間，並製作價格信息說明，列出用於估價的可比成交資料；開放看房現場也需要展示相關信息。新規生效后，低報房價的法院最高處罰將升至11萬澳元，或代理傭金的3倍，以較高者為準。但截至9月8日，這一處罰標準尚未全面生效。

監管力度還在繼續擴大。新州政府表示，房地產行業公開點名登記冊自今年2月上線后已經獲得約11.8萬次訪問，州政府同時投入840萬澳元加強專項工作組。監管部門甚至直接提醒行業，那些試圖試探規則邊界的代理，下一場開放看房遇到的普通買家，完全可能就是檢查員。

——結語——

這次行動真正值得關注的，並不只是10名代理被罰2.09萬澳元，而是房地產交易里長期存在的信息差正在成為監管重點。眼下悉尼房價持續回落，開放看房人數減少，掛牌房源又明顯高於去年同期，買家的選擇和議價空間正在增加。市場可以存在競爭，拍賣也完全可能高於預期成交，但中介內部掌握的價格判斷與對外告訴消費者的數字，不能成為兩套標準。

春季售房季已經開始。對於那些仍想利用偏低報價製造熱度的中介來說，新州監管部門釋放的信號已經非常清楚：報價必須有依據，信息必須透明，而開放看房現場本身也已經成為執法現場。