维州通过房拍新法！卖家须提前7天公开底价，业界强烈不满
维州通过一项全澳首创的法规，强制要求在房屋拍卖或固定出售日期前至少7天，公开房屋底价（Reserve Price）。
业内人士对此强烈不满，声称这条新规会扼杀拍卖，并损害买卖双方利益，但该法案仍获通过。
《2026年消费者立法修正案》（Consumer Legislation Amendment Bill 2026）是维州政府打击“虚报低价”的一项措施。
修正案已于昨日在维州议会正式通过，10月1日起生效。
“虚报低价”是指以低于房产实际价值的价格刊登广告，借此吸引更多潜在买家并推高价格，这种行为违法。
新规要求卖方在拍卖至少7天前，公开披露最终底价。“起价X”或“X至Y之间”等说法将被禁止。
过去，底价通常要到拍卖进行至某个阶段才会披露，有时甚至不会披露。买家因此难以在支付昂贵的验房和尽职调查费用前，充分评估房产。
新法生效后，网上广告还必须醒目展示房产价格声明（PPS），列明房屋主要特点和可比房产的成交情况。
卖方提前取用订金的权限也会受到限制；房地产经纪人和产权转让代理若不遵守信托基金规定，执照可能被暂停。
如果底价没有在拍卖或固定日期出售前7天公布，交易就不能进行。维州消费者事务厅表示，违规者将受到处罚。
此外，经纪人必须在房产无条件成交后7天内，用售出价更新PPS，并至少公开PPS 18个月。此举将让买卖双方更容易取得过去通常无法获得的信息。
维州拍卖新规：底价、售出价及其他关键变化
但业内人士认为，新法措辞不佳，反而可能把卖方推向透明度较低的其他销售方式。
例如，卖方在拍卖前7天不得调整底价，可能意味着连降价也不被允许。在下跌市场中，降价有时是促成交易的关键。
维州房地产协会首席执行官Toby Balazs说：“我们强烈反对这项法案的起草方式，因为它会损害众多卖方和买方的利益。”
他表示，州内过去12个月的拍卖数据显示，约40%的拍卖房产在拍卖日以低于底价的价格售出；如果这种做法今后不再获准，势必会让更多人远离拍卖。
“我们赞同这项立法的意图，也支持提高市场价格透明度。但部分条款存在不确定性，可能让买家反而受到影响。
“民众会对流程感到困惑。我们理解底价为何不应在拍卖前7天内上调，但连下调也可能不被允许，这完全没有道理。”
“此外，如果买家在这7天内提出报价，其他人能否在不重置出售日期的情况下继续报价？这一切都不清楚。”
这些重大变化很可能对维州春季楼市产生巨大影响，尤其是市场本已十分疲弱。
最新的Domain房价报告显示，独栋房屋价格在截至6月的季度下跌3.1%，全年下跌0.4%；公寓价格也在走软，上一季度下跌0.05%。
Domain FY2027预测报告进一步预测，未来一年墨尔本的独栋房屋价格跌幅将是全国最大，最高可达8%。下一季的电视热门节目The Block，可能会进一步展现这个下行市场。
消费者事务厅长Tim Richardson对新法表示欢迎。“工党正在为维州首次置业者提供支持。新规让买家在拍卖落槌前一周就能看到底价，不用再浪费一个星期六去追逐一套你根本买不到的房子。”
Richardson办公室试图解释法例的复杂之处，称底价一旦公布便不能在不影响拍卖日期的情况下更改。不过，是否更改已公布的底价，仍由卖方自行决定。
Richardson办公室试图解释法例的复杂之处，称底价一旦公布便不能在不影响拍卖日期的情况下更改。不过，是否更改已公布的底价，仍由卖方自行决定。
如果底价公布后在拍卖前被调低或调高，拍卖日期就必须延后，确保修订后的底价已公布至少7天。
该办公室还补充说，底价不具有约束力。卖方可以接受高于或低于底价的出价或报价，也可以拒绝高于或低于底价的出价或报价。
RT Edgar董事兼拍卖师Jeremy Fox预计，7天固定底价规则会带来困难。
“有些卖方反复无常，先说X和Y，后来又改变主意说Z，然后又改回去。要让他们在拍卖前整整7天就定下价格，会很困难。”
“遗产房产也会有同样的问题，因为三名受益人需要就价格达成一致；离婚情况下，两个人也可能完全无法达成共识。有太多变数，会让人很难这么早确定一个价格。”
Fox认为，有些人可能会提出虚高的底价，以免自己吃亏或触犯法律。他说，另一些人则可能转而采用意向表达销售方式，完全避开拍卖。
“这很讽刺：墨尔本开启了拍卖流程，并将它推广到全国其他地方。现在，我们可能会成为眼看着它走向终结的人。”
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