維州通過房拍新法！賣家須提前7天公開底價，業界強烈不滿
維州通過一項全澳首創的法規，強制要求在房屋拍賣或固定出售日期前至少7天，公開房屋底價（Reserve Price）。
業內人士對此強烈不滿，聲稱這條新規會扼殺拍賣，並損害買賣雙方利益，但該法案仍獲通過。
《2026年消費者立法修正案》（Consumer Legislation Amendment Bill 2026）是維州政府打擊「虛報低價」的一項措施。
修正案已於昨日在維州議會正式通過，10月1日起生效。
「虛報低價」是指以低於房產實際價值的價格刊登廣告，藉此吸引更多潛在買家並推高價格，這種行為違法。
新規要求賣方在拍賣至少7天前，公開披露最終底價。「起價X」或「X至Y之間」等說法將被禁止。
過去，底價通常要到拍賣進行至某個階段才會披露，有時甚至不會披露。買家因此難以在支付昂貴的驗房和盡職調查費用前，充分評估房產。
新法生效后，網上廣告還必須醒目展示房產價格聲明（PPS），列明房屋主要特點和可比房產的成交情況。
賣方提前取用訂金的許可權也會受到限制；房地產經紀人和產權轉讓代理若不遵守信託基金規定，執照可能被暫停。
如果底價沒有在拍賣或固定日期出售前7天公布，交易就不能進行。維州消費者事務廳表示，違規者將受到處罰。
此外，經紀人必須在房產無條件成交后7天內，用售出價更新PPS，並至少公開PPS 18個月。此舉將讓買賣雙方更容易取得過去通常無法獲得的信息。
維州拍賣新規：底價、售出價及其他關鍵變化
但業內人士認為，新法措辭不佳，反而可能把賣方推向透明度較低的其他銷售方式。
例如，賣方在拍賣前7天不得調整底價，可能意味著連降價也不被允許。在下跌市場中，降價有時是促成交易的關鍵。
維州房地產協會首席執行官Toby Balazs說：「我們強烈反對這項法案的起草方式，因為它會損害眾多賣方和買方的利益。」
他表示，州內過去12個月的拍賣數據顯示，約40%的拍賣房產在拍賣日以低於底價的價格售出；如果這種做法今後不再獲准，勢必會讓更多人遠離拍賣。
「我們贊同這項立法的意圖，也支持提高市場價格透明度。但部分條款存在不確定性，可能讓買家反而受到影響。
「民眾會對流程感到困惑。我們理解底價為何不應在拍賣前7天內上調，但連下調也可能不被允許，這完全沒有道理。」
「此外，如果買家在這7天內提出報價，其他人能否在不重置出售日期的情況下繼續報價？這一切都不清楚。」
這些重大變化很可能對維州春季樓市產生巨大影響，尤其是市場本已十分疲弱。
最新的Domain房價報告顯示，獨棟房屋價格在截至6月的季度下跌3.1%，全年下跌0.4%；公寓價格也在走軟，上一季度下跌0.05%。
Domain FY2027預測報告進一步預測，未來一年墨爾本的獨棟房屋價格跌幅將是全國最大，最高可達8%。下一季的電視熱門節目The Block，可能會進一步展現這個下行市場。
消費者事務廳長Tim Richardson對新法表示歡迎。「工黨正在為維州首次置業者提供支持。新規讓買家在拍賣落槌前一周就能看到底價，不用再浪費一個星期六去追逐一套你根本買不到的房子。」
Richardson辦公室試圖解釋法例的複雜之處，稱底價一旦公布便不能在不影響拍賣日期的情況下更改。不過，是否更改已公布的底價，仍由賣方自行決定。
Richardson辦公室試圖解釋法例的複雜之處，稱底價一旦公布便不能在不影響拍賣日期的情況下更改。不過，是否更改已公布的底價，仍由賣方自行決定。
如果底價公布后在拍賣前被調低或調高，拍賣日期就必須延後，確保修訂后的底價已公布至少7天。
該辦公室還補充說，底價不具有約束力。賣方可以接受高於或低於底價的出價或報價，也可以拒絕高於或低於底價的出價或報價。
RT Edgar董事兼拍賣師Jeremy Fox預計，7天固定底價規則會帶來困難。
「有些賣方反覆無常，先說X和Y，後來又改變主意說Z，然後又改回去。要讓他們在拍賣前整整7天就定下價格，會很困難。」
「遺產房產也會有同樣的問題，因為三名受益人需要就價格達成一致；離婚情況下，兩個人也可能完全無法達成共識。有太多變數，會讓人很難這麼早確定一個價格。」
Fox認為，有些人可能會提出虛高的底價，以免自己吃虧或觸犯法律。他說，另一些人則可能轉而採用意向表達銷售方式，完全避開拍賣。
「這很諷刺：墨爾本開啟了拍賣流程，並將它推廣到全國其他地方。現在，我們可能會成為眼看著它走向終結的人。」
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