01
悉尼房价或到 2028 年才普遍复苏，这 25 个城区可能先回暖
悉尼房市正在经历多年罕见的下行周期。多项市场预测认为，房价跌势可能延续至今年剩余时间，并贯穿 2027 年。换言之，悉尼全市范围内的普遍复苏，可能要等到 2028 年才会真正出现。
realestate.com.au 的《8 月房价报告》显示，悉尼房价自去年 11 月高点以来已下跌 4.9%。这轮下跌主要受到连续加息、借贷能力下降，以及工党住房税制改革争议影响。Shore Financial 最新半年版《悉尼现状报告》则试图找出哪些城区可能率先走出低迷。
Shore Financial 首席执行官 Theo Chambers 表示，悉尼市场正被两股力量拉扯：一边是异常紧张的供应，另一边是被高利率压制的借贷能力。部分城区住宅库存不足一个月，按常理会对房价形成支撑；但报告仍预测这些市场短期内可能下跌，说明贷款能力收缩的影响非常强。
澳洲联储已把现金利率从去年 11 月的 3.60% 上调 75 个基点至 4.35%。在通胀仍顽固的背景下，四大银行预计澳联储可能在本月晚些时候或 11 月再度加息，把现金利率推至 4.6%。更高的房贷利率直接削弱买家预算，也让竞价能力下降。
Chambers 表示，利率上升已经明显传导到悉尼房地产市场。买家无法像过去那样积极出价，许多人即使想买，也受限于银行可批贷款额度。与此同时，消费者信心不足也让买家不敢轻易作决定。
不过，Chambers 认为，如果通胀继续朝正确方向发展，利率可能在 2027 年开始下降。届时，更可负担、租金收益率较高、贷款需求相对较小的地区，可能率先恢复。对换购更大住房的买家来说，当前市场反而提供了谈判空间，因为他们在购买更贵房产时拿到的折扣，可能超过出售现有房产时的损失。
02
悉尼港景豪宅 Rothesay 跌近 35%，高端市场也开始重新定价
悉尼高端房产市场的调整，已经不再只是纸面预测。位于 Balmain East 的历史豪宅 Rothesay 近日以 1280 万澳元成交，较 2022 年 1976 万澳元的交易价低了近 700 万澳元，跌幅接近 35%。
这座建于 1868 年的哥特复兴式庄园拥有六间卧室，可俯瞰达令港和 Barangaroo。它最初以约 1800 万澳元指导价出售，经历多次销售尝试后，最终由一名身份未公开的悉尼内西区买家购入。交易以抵押权人接管出售形式完成。
2022 年，商人 Devesh Mishra 与妻子 Anshika 从抵押贷款经纪人 Haitham Rifai 和 Malcolm Day 手中买下 Rothesay。当时 Mishra 是汽车零部件企业 Cornell 和 MTQ Group 的董事；后者之后倒闭，据报留下 9400 万澳元债务。Mishra 后来破产，接管人受命出售这处豪宅。
销售中介 Matthew Hayson 表示，这次价格落差既反映市场变弱，也与 2022 年买家在市场高位支付了异常高价有关。他说，Rothesay 当年创下该半岛住宅成交纪录，但它并不是临水房产。该纪录后来被 Birchgrove 临水庄园 Keba 打破，后者在 2024 年 12 月以 2100 万澳元成交。
Rothesay 并非孤例。Birchgrove 另一栋设计师住宅 8 月 28 日以 830 万澳元成交，而它在 2023 年 5 月的售价为 970 万澳元，跌幅超过 14%。Hayson 认为，高端市场的折扣尤其显眼，因为每 5% 的价格调整都对应巨额金额。
Cotality 8 月数据显示，悉尼住宅价值单月下跌 1.4%，较 2 月高峰低 7.1%。整个冬季，首府城市 93% 的郊区录得房价下跌。HSBC 预计，悉尼房价从峰值到谷底的累计跌幅可能达到 16%，到 2027 年年中，全国房价可能下跌 13%。
不过，房价下跌也需要放在长期背景下看。PropTrack 最新指数显示，悉尼房价虽然比峰值低 5.8%，但仍比五年前高 11.8%；同期全国房价仍上涨 27.5%。Inner West Council 数据也显示，截至 2025 年 12 月的五年里，当地房屋中位价平均每年上涨 6.8%，按复合计算约涨 39%。
也就是说，对很多早已置业的业主来说，近期回调只是抹去过去多年账面涨幅的一部分。但对近年高位买入、低首付买入，或因财务压力被迫出售的人来说，损失会非常真实。Rothesay 的案例之所以引发关注，正是因为它把“账面调整”变成了一笔接近 700 万澳元的实际价差。
利率仍是关键。CBA 估计，工党负扣税和资本利得税改革会让房价比没有改革时低不到 3%，但眼下更直接压低借贷能力的是高利率。AMP 首席经济学家 Shane Oliver 也提醒，税制改革不能单独解决住房可负担性问题，根源仍是住房供应不足与人口需求之间的缺口。
澳洲联储正在观察房市走弱。助理行长 Sarah Hunter 表示，房价下跌可能帮助抑制通胀，但若跌势过深、持续太久，也会拖累消费和建筑活动。高端市场的重新定价，正在成为这轮周期变化中最醒目的信号之一。
03
澳洲房市转向：拍卖改私售比例翻倍，卖家开始接受新现实
澳洲房产市场降温后，最先改变的不只是价格，还有卖房方式。最新数据显示，从今年 2 月到 7 月，各首府城市原本以拍卖形式推出、最终改为私下议价成交的房源比例几乎翻倍。清盘率走低、买家更谨慎、利率连续上调，都在迫使卖家重新调整策略。
Domain 的研究显示，堪培拉、悉尼和墨尔本变化最明显。7 月，堪培拉最终改以私下议价售出的拍卖房源比例升至 62.5%，悉尼升至 56.3%，墨尔本升至 58.1%。这意味着在这些市场里，超过一半原本走拍卖流程的房源，最后并没有靠拍卖槌完成交易。
具体来看，
悉尼从 2 月的 24.9% 升至 7 月的 56.3%，增幅为 126.1%；
墨尔本从 29.3% 升至 58.1%，增幅 98.3%；
布里斯班从 36.6% 升至 67.6%，增幅 84.7%；
阿德莱德从 29.1% 升至 59.6%，增幅 104.8%；
堪培拉从 28.1% 升至 62.5%，增幅 122.4%。
今年 2 月，悉尼和墨尔本拍卖清盘率仍明显高于 60%。到了 7 月，悉尼降至 48%，墨尔本降至 51%。通常来说，60% 左右被视为市场平衡线；低于这一水平，说明买家议价能力增强，卖家很难再依赖拍卖日的紧迫感推高价格。
Domain 首席住宅经济学家 Nicola Powell 表示，这并不代表卖家大规模退出市场，而是他们开始接受更疲软的销售环境。有些卖家仍会先以拍卖形式挂牌，用来测试买家兴趣；如果询盘不足，或拍卖日临近仍没有足够竞争，就会改为私下议价，给谈判留下更多空间。
Marshall White 集团销售主管 John Bongiorno 也认为，卖家正在适应市场新常态。他提到，今年以来市场受到多重因素影响，包括中东局势、三次加息、联邦预算以及围绕住房税制的争议。过去 3 至 6 个月，卖家对价格位置有了更清醒的认识。
一些中介已经改变销售流程，增加上市前沟通和场外撮合，而不是把每套房产都推向拍卖场。对买家来说，这意味着谈判时间更长，也更容易做尽职调查；对卖家来说，定价和保留价必须更现实，否则房源可能在市场上停留更久。
Ray White 拍卖师 Raphael Calik-Houston 表示，在墨尔本北部部分区域，一些房源会先进行拍卖宣传，反应不理想后再延长宣传期或改为私售。他最近出售的 Coburg 区 15 Hudson Street 就是例子：这套维州排屋 4 月上市，两次安排拍卖后，最终在 7 月通过私下议价成交。
这轮变化背后，是澳洲房市进入重新定价阶段。卖家没有消失，买家也没有完全离场，但双方都不再按去年或今年初的节奏行动。拍卖仍适合竞争强、需求集中的房源；在更冷的市场里，私下议价正在重新成为更稳妥的选择。
04
墨尔本房市冷热分化！有人亏$15.5万卖房，有人加价$30万才抢到
墨尔本春季房市开局依旧冷热分化明显：既有房源成交价低于五年前的买入价，也有房源因多人争抢，最终比底价高出30万澳元售出。
位于Port Melbourne的275 Princes Street一套三居室独立屋，堪称典型亏损案例。这套维多利亚式住宅周六拍卖时只有一名真实买家出价，流拍后以197.5万澳元成交。虽然成交价高于此前180万至190万澳元的指导价，也达到卖家保留价，但仍低于2021年213万澳元的买入价。
该住宅由建筑师设计，带绿植庭院、整面可折叠推拉门和石材厨房台面。中介称，房屋建成仅约7年，属可直接入住的新房，因此一直受买家关注。
负责销售的Jellis Craig Port Phillip中介Max Mercuri表示，拍卖期间约有100组买家看房。现场唯一一名真实买家出价187万澳元，因无人继续加价，房屋宣布流拍，随后经协商以197.5万澳元售出。买家是一对计划从墨尔本东区换小房养老的夫妇，卖家则希望搬到离家人更近的地方。
Max Mercuri说，目前买家仍较谨慎，但近两三周市场已有回暖迹象。他说，优质房源依然供不应求，市场需求仍在，买家信心正慢慢恢复。
相比之下，Essendon一套住宅吸引多名买家激烈竞争。这套位于1/5 Balmoral Street的三居室住宅，指导价100万至110万澳元。拍卖从100万澳元起拍，价格一路攀升，最终以140万澳元成交，比110万澳元的保留价高出30万澳元。
共有3名买家参与竞拍，其中两名改善型买家竞争最激烈，但最终胜出的是一名已拥有同一地块后方住宅的业主。负责的Frank Dowling中介Joel Campbell表示，这类单层住宅带双车库、且没有物业管理费，在市场上十分少见。新买家计划将房屋出租。
墨尔本西区同样有房源顺利成交。位于13 Meager Street Deer Park的一套三居室独立屋，占地604平方米，配有后院、带顶户外活动区、车库及工作间，最终以70.2万澳元成交。该房屋指导价为65万至70万澳元，拍卖当天共有3人登记、2人参与竞拍，价格从65万澳元开始，最终停留在70.2万澳元。虽然卖家的保留价原本为72万澳元，但最终主动下调保留价，同意按70.2万澳元成交。
Ray White West Realty中介Darren Lambert表示，这套房屋此前曾两次尝试私下出售，但交易均未完成，因此改为拍卖。他说，目前西区市场整体仍较稳定，不过房屋成交周期比去年略有延长。我们主要服务的价位相对较低，因此受市场影响没有高端住宅那么明显。
根据Domain统计，上周墨尔本原计划举行654场住宅拍卖，截至周六晚已有481场公布结果，初步拍卖成交率为59%，另有82场拍卖撤回。按照统计规则，撤拍房源均计入未售出房屋。
AMP首席经济学家Shane Oliver指出，墨尔本拍卖成交率虽已从先前低位有所反弹，但推动因素主要是待售房源数量下降，并非市场需求出现实质好转。眼下买家仍选择观望，原因包括加息预期、投资房税制调整以及整体市场信心偏弱等。
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