大吃一惊！澳洲房地产市场爆发出了惊人的强度！澳洲的低价住宅和公寓更抗跌！墨尔本知名建筑商开始把目光转向，每年进口1万套住宅
——前言——
澳洲房地产市场的调整正在出现越来越明显的分层，最新数据显示，悉尼和墨尔本最昂贵的独立屋已经成为本轮下行中受冲击最大的板块：价值排名最高25%的独立屋，与各自周期峰值相比，悉尼已经回落10.7%，墨尔本下跌10.5%。但与此同时，价格相对较低的住宅和公寓却表现出更强韧性。
更值得关注的是，这轮调整已经不再局限于悉尼、墨尔本和堪培拉，布里斯班、阿德莱德和珀斯也陆续出现价格回落，意味着澳洲楼市正在从局部高端市场降温，逐步转向更广泛的调整。
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澳洲低价住宅和公寓韧性更好，在房市下行的情况下尤其难得！
澳洲楼市正在出现明显的高端领跌，房地产数据机构Cotality最新9月报告显示，悉尼价格最高25%的独立屋价值已较周期峰值下跌10.7%，墨尔本下跌10.5%，两地这一档住宅的中位价值约为210万和120万澳元。相比之下，低价住宅和公寓跌幅更小，表现出更强韧性。
Cotality研究主管Gerard Burg表示，本轮下跌最初主要集中在悉尼、墨尔本和堪培拉的高价住宅，如今已扩大到布里斯班、阿德莱德和珀斯。不过后三个城市不同价格区间的跌幅相对平均，反映这些市场进入下行周期的时间较晚。
业内人士认为，高端住宅跌幅更大，与买家行为有关。Herron Todd White集团首席执行官Peter Maloney表示，高端买家通常更有能力推迟购房，如果认为卖家开价过高，可以选择继续等待；卖家则可能需要更长时间调整价格预期。因此，市场降温时，高端住宅往往更容易受到情绪和议价变化影响。
澳洲住房研究中心主任Emma Baker认为，部分投资者正在暂时退场，等待观察市场和税制变化。相比之下，自住家庭特别是预算有限的购房者仍然需要住房，可选择的价格区间也更窄，这成为低价住宅需求相对稳定的重要原因。
成交数据同样显示楼市正在降温，截至8月的一年，全澳住宅成交量下降2.7%，首府城市下降5.2%，地区市场则增长1.8%。房产出售时间中位数已从一年前的28天延长至39天，首府城市卖家平均议价折扣扩大至4.2%，显示买家的议价空间正在增加。融资成本也是市场压力来源之一。澳洲央行目前现金利率仍为4.35%，2026年至今累计加息75个基点。利率维持高位，加上部分城市挂牌量增加，买家不再急于追价，市场议价权逐步向买方倾斜。
公寓也出现高低价分化，但整体比独立屋更抗跌。墨尔本和悉尼高、低价公寓累计跌幅差距分别达到4.9和4.5个百分点。堪培拉则出现例外，最低25%公寓较峰值下跌2.9%，高价公寓仅跌1.6%。Cotality认为，在住房负担能力持续承压的环境下，较低的入场价格正在支撑公寓和低价住宅需求，也使它们在本轮楼市调整中表现得更加稳定。
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模块化住宅日渐兴起，墨尔本一建筑商首当其冲！
澳洲建筑成本高企、工人短缺之际，模块化建筑正在升温。墨尔本建筑商Kapitol与开发商ICD Property、中国中集模块化建筑系统成立1000万澳元合作项目，计划扩大从中国进口三维模块，目标年交付能力最高1万套，主要用于学生公寓、酒店、长租住宅及社会和可负担住房。需要注意，1万套是规划产能，并非已经获得的年度订单。
Kapitol表示，在适合的项目中，模块化施工可降低最多约10%的成本，工期缩短30%至50%，现场用工最多减少一半。其核心是把卧室、浴室、管线和部分装修提前在工厂完成，再运到现场吊装，从而降低天气、人工短缺和返工风险。 Kapitol模块化业务资料
首个项目位于墨尔本东南部Clayton，将建设161间客房的学生公寓，开发价值约5000万澳元，地点距离莫纳什大学Clayton校区仅约230米，计划2027年初进入现场施工阶段，目标2028年完工。
澳洲本地企业也在押注工业化建房。Built与Wesfarmers合资成立的Built Living，8月获得国家重建基金最高1.2亿澳元贷款，将在珀斯北部Neerabup建设住宅制造工厂，设计产能超过每年2000套公寓，目标把成本降低最多20%、交付时间缩短最多50%。
大型开发商也开始采用预制构件。Dexus在布里斯班41 George Street旧办公楼改造成学生公寓时，使用856个工厂预制浴室模块，最终提供1180个学生床位，成为澳洲大型办公楼改造应用模块化施工的代表案例之一。昆州开发商Ausbuild也迎来日本积水化学投资，积水化学拟斥资约3.35亿澳元收购51%股权，对Ausbuild整体估值约6.7亿澳元，并计划引入日本工业化住宅经验。
模块化建筑之所以受到重视，与澳洲建筑生产率长期低迷有关。生产力委员会指出，目前每工时建成的住宅数量只有30年前约一半；即使考虑住房面积和质量提升，劳动生产率仍下降12%。不过英国经验也显示，模块化工厂需要持续的大规模订单才能维持效率，因此它更可能首先在学生公寓、酒店、长租和社会住房等标准化程度较高的项目中扩大应用。
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