RBA下一次利率决议的日子越来越近了，但RBA还没宣布，四大银行已经先动了！
房贷利率开始上涨！
而另一边，澳洲年轻人买第一套房也越来越难，就在这个时候，一个让很多人意外的想法又被重新摆上台面：Super，
能不能提前拿来买房…
一个关系现在的房贷，一个关系未来的退休金，澳洲人的买房难，正在进入一个新的阶段。
四大银行集体加息！
RBA还没宣布，
澳洲房贷已经先涨了！
最近，澳洲四大银行接连调整房贷利率：CBA、Westpac
NAB和ANZ都已经
上调了部分固定房贷利率！
也就是说，RBA还没有正式宣布下一次是否加息，部分借款人的贷款成本已经先发生变化。
四大银行接连出手，房贷利率已经开始往上走，这一次最受关注的是固定房贷，CBA近期将部分新客户自住和投资固定房贷利率：最高上调了
0.48个百分点！
其中，两年期最低固定利率从此前的6.34%上调至6.82%。
Westpac随后也进行了调整，
部分最低固定利率
最高上调0.45个百分点！
按照Canstar的数据，Westpac五年期固定利率已经从6.69%升至7.14%，部分固定贷款利率正式突破7%。
与此同时，NAB和ANZ也已经加入这一轮调整，两家银行部分固定房贷利率最高上调约0.20个百分点。
NAB的一年期固定利率
从6.44%升至6.59%，
ANZ两年期固定利率
则上调至6.49%！
换句话说，这不是某一家银行突然调整，而是四大银行的固定房贷利率在短时间内接连发生变化。
而且从目前的市场情况来看，调整还不只发生在四大银行，Canstar数据显示：
截至9月中旬，
已经有多家贷款机构
在本月上调固定利率！
这也是为什么最近不少澳洲房贷市场开始出现一个非常明显的信号：固定房贷正在提前反映，市场对未来利率的担忧！
更关键的是RBA还没宣布，四大银行已经在防加息，这里需要分清楚两件事情：银行上调部分房贷利率，
并不等于RBA已经宣布加息！
目前RBA的官方现金利率目标仍然是4.35%，下一次货币政策会议安排在9月28日至29日，正式利率决定将在9月29日下午公布。
但是，四大银行对于下一步利率的判断已经明显发生变化，目前，CBA、Westpac、NAB和ANZ都预计：RBA下一次会议
可能加息25个基点，
也就是把现金利率
从4.35%提高到4.60%！
其中，ANZ的判断更加激进，认为今年11月还可能再次加息，使现金利率进一步达到4.85%。
为什么银行现在就开始涨，一个很重要的原因，是固定房贷利率并不是简单地等着RBA宣布现金利率以后才调整。
固定利率贷款还会受到市场融资成本、债券收益率以及银行对于未来利率走势的判断影响。
简单来说，如果银行认为未来一段时间的融资成本可能继续上升：就可能提前调整
新的固定贷款报价！
所以，这一轮固定房贷利率的变化，可以被看成银行对未来借贷成本的一种提前反应。
而现在澳洲的通胀压力仍然没有完全消失，RBA此前公布的8月经济展望显示，通胀仍然偏高，受到国内价格压力以及能源成本等因素影响：预计通胀回到目标区间中点
还需要一段时间！
9月22日，RBA行长Michele Bullock也再次表示，持续较高的能源价格以及国内需求等因素正在增加通胀风险，但她同时强调，9月29日的决定仍然取决于届时对数据和风险的综合评估。
因此，目前真正确定的不是RBA已经加息，而是市场对下一次加息的预期明显升温，银行也已经开始通过调整固定房贷利率来应对这种变化。
对于已经有房贷的人来说，最关心的当然不是银行经济学家怎么预测：而是每个月到底
要多还多少钱！
Canstar的测算显示，如果一笔60万澳元、剩余25年的住房贷款利率上调0.25个百分点，每月还款额大约会增加91澳元。
如果后面再次上调0.25个百分点，月供压力还会继续增加，单看91澳元，很多人可能觉得并不是特别夸张。
但对于一个已经承担房贷、孩子教育、汽车、保险、食品和水电开支的家庭来说，每个月多出几十到上百澳元：意味着家庭预算又少了
一块可以自由支配的钱…
更不用说，如果未来真的出现连续加息，影响就会被进一步放大。
因此，接下来真正需要关注的，不只是RBA在9月29日到底会不会加息，还包括银行会不会继续调整房贷利率、固定贷款和浮动贷款之间的利差会怎么变化、未来几个月家庭的实际还款压力会不会进一步增加。
这些变化，最终都会传导到普通家庭的每月现金流上。
对准备买第一套房的人来说，
压力可能更明显！
对于还没有买房的人来说，情况其实更加现实，现在买房，本身就需要面对越来越高的首付门槛，如果贷款利率再往上走：
那么银行在评估
借款人的还款能力时，
压力也会随之增加！
这意味着，年轻人面对的已经不仅仅是房价够不够贵的问题，而是：首付难攒、贷款难拿
月供又可能继续上涨！
对于很多刚进入职场、还在租房的年轻人来说，这几件事情叠加在一起，就会让买第一套房变得更加困难。
就在这个背景下，澳洲政坛又出现了一个颇具争议的讨论：能不能让一部分
Superannuation提前参与买房！
澳洲买房太难！
联盟党提出：
Super能不能提前拿来买房
在澳洲生活，很多人都有一个绕不开的问题，年轻的时候买不起房，老了以后又可能买不起。
现在，这个问题再次被摆到了台面上，澳洲联盟党内部近期提出了一项引发讨论的想法：能不能让澳洲人提前动用
一部分Superannuation，
用来买自己的房子！
自由党议员Andrew Bragg近期再次推动相关讨论，并提出，如果澳洲人能够在年轻时合理利用部分Super，有可能帮助他们更早实现住房拥有。
目前讨论中的方向主要有三种：
第一种，是把Super作为贷款抵押的一部分，让购房者能够获得更大的贷款额度。
第二种，是把Super用于房贷Offset账户，通过减少贷款本金计算利息的方式，降低房贷利息压力。
第三种，则是更加直接，提前提取部分Super，用来进入房地产市场。
也就是说，原本要一直留到退休阶段使用的退休金，在特定情况下，未来可能被允许提前参与买房。
不过，必须强调的是，目前这些都只是联盟党讨论中的方案，并不是已经通过的政策，Andrew Bragg自己也表示，联盟党目前仍在讨论不同选择，并没有最终确定。
这个问题现在又被重新提出来，一个重要原因，就是澳洲退休人群的住房状况正在发生变化。
从2003年至2024年，
退休后仍然租房的
人群比例出现明显上升！
Bragg担心，如果越来越多澳洲人在退休以后仍然需要支付房租，那么Super、养老金和住房之间的关系就需要重新讨论。
因为对于一个退休老人来说，每个月有没有房贷是一回事，每个月还要不要交房租，又是完全不同的一回事：现在澳洲退休人士
越来越依赖Super
作为退休收入来源！
ABS最新数据显示，2024-25年，Super已经成为28%退休人士的主要收入来源，高于十年前的20%。
这也让Super
到底应该用于什么，
成为一个越来越现实的问题！
支持提前使用的人认为，如果年轻时能够更早拥有自己的住房，那么退休以后就可以少承担一项长期住房支出。
但反对意见也非常明确，财政部长Jim Chalmers表示，Super的核心目的就是保障退休收入，如果允许人们提前拿出来买房，可能会减少他们退休时真正拥有的退休金。
所以现在争论的，其实不只是能不能拿Super买房，而是年轻人的住房保障和未来的退休保障，到底应该怎么平衡。
这场讨论目前还没有最终答案，但对于正在澳洲工作的年轻人来说，Super本来就是每个月工资的一部分。
如果未来真的出现新的使用方式，那么影响的可能不仅仅是第一次买房的人，也会涉及每个人对于房子、房贷和退休金的长期规划。
这也是为什么，这场讨论最近再次受到关注。
在澳洲生活，很多人都有类似的感受，房租在交，房贷要还，日常开销也一项都少不了。
年轻的时候想买房，却发现首付越来越难攒，真的准备贷款，又要面对利率变化，等到退休以后，如果没有自己的房子，又可能继续面对租金压力。
所以现在大家关注的，已经不只是房价会不会涨：而是普通人在澳洲，
到底要怎样才能把
住房、生活和退休安排好…
Super提前买房的讨论还没有成为正式政策，RBA下一步怎么走也还要等最终决定。
但至少有一点越来越明显，对于很多澳洲家庭来说，买房已经不再只是一次消费，而是贯穿几十年的财务选择。
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