RBA下一次利率決議的日子越來越近了，但RBA還沒宣布，四大銀行已經先動了！
房貸利率開始上漲！
而另一邊，澳洲年輕人買第一套房也越來越難，就在這個時候，一個讓很多人意外的想法又被重新擺上檯面：Super，
能不能提前拿來買房…
一個關係現在的房貸，一個關係未來的退休金，澳洲人的買房難，正在進入一個新的階段。
四大銀行集體加息！
RBA還沒宣布，
澳洲房貸已經先漲了！
最近，澳洲四大銀行接連調整房貸利率：CBA、Westpac
NAB和ANZ都已經
上調了部分固定房貸利率！
也就是說，RBA還沒有正式宣布下一次是否加息，部分借款人的貸款成本已經先發生變化。
四大銀行接連出手，房貸利率已經開始往上走，這一次最受關注的是固定房貸，CBA近期將部分新客戶自住和投資固定房貸利率：最高上調了
0.48個百分點！
其中，兩年期最低固定利率從此前的6.34%上調至6.82%。
Westpac隨後也進行了調整，
部分最低固定利率
最高上調0.45個百分點！
按照Canstar的數據，Westpac五年期固定利率已經從6.69%升至7.14%，部分固定貸款利率正式突破7%。
與此同時，NAB和ANZ也已經加入這一輪調整，兩家銀行部分固定房貸利率最高上調約0.20個百分點。
NAB的一年期固定利率
從6.44%升至6.59%，
ANZ兩年期固定利率
則上調至6.49%！
換句話說，這不是某一家銀行突然調整，而是四大銀行的固定房貸利率在短時間內接連發生變化。
而且從目前的市場情況來看，調整還不只發生在四大銀行，Canstar數據顯示：
截至9月中旬，
已經有多家貸款機構
在本月上調固定利率！
這也是為什麼最近不少澳洲房貸市場開始出現一個非常明顯的信號：固定房貸正在提前反映，市場對未來利率的擔憂！
更關鍵的是RBA還沒宣布，四大銀行已經在防加息，這裏需要分清楚兩件事情：銀行上調部分房貸利率，
並不等於RBA已經宣布加息！
目前RBA的官方現金利率目標仍然是4.35%，下一次貨幣政策會議安排在9月28日至29日，正式利率決定將在9月29日下午公布。
但是，四大銀行對於下一步利率的判斷已經明顯發生變化，目前，CBA、Westpac、NAB和ANZ都預計：RBA下一次會議
可能加息25個基點，
也就是把現金利率
從4.35%提高到4.60%！
其中，ANZ的判斷更加激進，認為今年11月還可能再次加息，使現金利率進一步達到4.85%。
為什麼銀行現在就開始漲，一個很重要的原因，是固定房貸利率並不是簡單地等著RBA宣布現金利率以後才調整。
固定利率貸款還會受到市場融資成本、債券收益率以及銀行對於未來利率走勢的判斷影響。
簡單來說，如果銀行認為未來一段時間的融資成本可能繼續上升：就可能提前調整
新的固定貸款報價！
所以，這一輪固定房貸利率的變化，可以被看成銀行對未來借貸成本的一種提前反應。
而現在澳洲的通脹壓力仍然沒有完全消失，RBA此前公布的8月經濟展望顯示，通脹仍然偏高，受到國內價格壓力以及能源成本等因素影響：預計通脹回到目標區間中點
還需要一段時間！
9月22日，RBA行長Michele Bullock也再次表示，持續較高的能源價格以及國內需求等因素正在增加通脹風險，但她同時強調，9月29日的決定仍然取決於屆時對數據和風險的綜合評估。
因此，目前真正確定的不是RBA已經加息，而是市場對下一次加息的預期明顯升溫，銀行也已經開始通過調整固定房貸利率來應對這種變化。
對於已經有房貸的人來說，最關心的當然不是銀行經濟學家怎麼預測：而是每個月到底
要多還多少錢！
Canstar的測算顯示，如果一筆60萬澳元、剩餘25年的住房貸款利率上調0.25個百分點，每月還款額大約會增加91澳元。
如果後面再次上調0.25個百分點，月供壓力還會繼續增加，單看91澳元，很多人可能覺得並不是特別誇張。
但對於一個已經承擔房貸、孩子教育、汽車、保險、食品和水電開支的家庭來說，每個月多出幾十到上百澳元：意味著家庭預算又少了
一塊可以自由支配的錢…
更不用說，如果未來真的出現連續加息，影響就會被進一步放大。
因此，接下來真正需要關注的，不只是RBA在9月29日到底會不會加息，還包括銀行會不會繼續調整房貸利率、固定貸款和浮動貸款之間的利差會怎麼變化、未來幾個月家庭的實際還款壓力會不會進一步增加。
這些變化，最終都會傳導到普通家庭的每月現金流上。
對準備買第一套房的人來說，
壓力可能更明顯！
對於還沒有買房的人來說，情況其實更加現實，現在買房，本身就需要面對越來越高的首付門檻，如果貸款利率再往上走：
那麼銀行在評估
借款人的還款能力時，
壓力也會隨之增加！
這意味著，年輕人面對的已經不僅僅是房價夠不夠貴的問題，而是：首付難攢、貸款難拿
月供又可能繼續上漲！
對於很多剛進入職場、還在租房的年輕人來說，這幾件事情疊加在一起，就會讓買第一套房變得更加困難。
就在這個背景下，澳洲政壇又出現了一個頗具爭議的討論：能不能讓一部分
Superannuation提前參与買房！
澳洲買房太難！
聯盟黨提出：
Super能不能提前拿來買房
在澳洲生活，很多人都有一個繞不開的問題，年輕的時候買不起房，老了以後又可能買不起。
現在，這個問題再次被擺到了檯面上，澳洲聯盟黨內部近期提出了一項引發討論的想法：能不能讓澳洲人提前動用
一部分Superannuation，
用來買自己的房子！
自由黨議員Andrew Bragg近期再次推動相關討論，並提出，如果澳洲人能夠在年輕時合理利用部分Super，有可能幫助他們更早實現住房擁有。
目前討論中的方向主要有三種：
第一種，是把Super作為貸款抵押的一部分，讓購房者能夠獲得更大的貸款額度。
第二種，是把Super用於房貸Offset賬戶，通過減少貸款本金計算利息的方式，降低房貸利息壓力。
第三種，則是更加直接，提前提取部分Super，用來進入房地產市場。
也就是說，原本要一直留到退休階段使用的退休金，在特定情況下，未來可能被允許提前參与買房。
不過，必須強調的是，目前這些都只是聯盟黨討論中的方案，並不是已經通過的政策，Andrew Bragg自己也表示，聯盟黨目前仍在討論不同選擇，並沒有最終確定。
這個問題現在又被重新提出來，一個重要原因，就是澳洲退休人群的住房狀況正在發生變化。
從2003年至2024年，
退休后仍然租房的
人群比例出現明顯上升！
Bragg擔心，如果越來越多澳洲人在退休以後仍然需要支付房租，那麼Super、養老金和住房之間的關係就需要重新討論。
因為對於一個退休老人來說，每個月有沒有房貸是一回事，每個月還要不要交房租，又是完全不同的一回事：現在澳洲退休人士
越來越依賴Super
作為退休收入來源！
ABS最新數據顯示，2024-25年，Super已經成為28%退休人士的主要收入來源，高於十年前的20%。
這也讓Super
到底應該用於什麼，
成為一個越來越現實的問題！
支持提前使用的人認為，如果年輕時能夠更早擁有自己的住房，那麼退休以後就可以少承擔一項長期住房支出。
但反對意見也非常明確，財政部長Jim Chalmers表示，Super的核心目的就是保障退休收入，如果允許人們提前拿出來買房，可能會減少他們退休時真正擁有的退休金。
所以現在爭論的，其實不只是能不能拿Super買房，而是年輕人的住房保障和未來的退休保障，到底應該怎麼平衡。
這場討論目前還沒有最終答案，但對於正在澳洲工作的年輕人來說，Super本來就是每個月工資的一部分。
如果未來真的出現新的使用方式，那麼影響的可能不僅僅是第一次買房的人，也會涉及每個人對於房子、房貸和退休金的長期規劃。
這也是為什麼，這場討論最近再次受到關注。
在澳洲生活，很多人都有類似的感受，房租在交，房貸要還，日常開銷也一項都少不了。
年輕的時候想買房，卻發現首付越來越難攢，真的準備貸款，又要面對利率變化，等到退休以後，如果沒有自己的房子，又可能繼續面對租金壓力。
所以現在大家關注的，已經不只是房價會不會漲：而是普通人在澳洲，
到底要怎樣才能把
住房、生活和退休安排好…
Super提前買房的討論還沒有成為正式政策，RBA下一步怎麼走也還要等最終決定。
但至少有一點越來越明顯，對於很多澳洲家庭來說，買房已經不再只是一次消費，而是貫穿幾十年的財務選擇。
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