澳联储下周二议息，房价较高点回落5.8%
下周二澳联储议息，市场几乎一致预期加息至4.60%；五大首府房价已较高点回落5.8%，拍卖清空率连续多周低于五成。
澳联储9月29日议息，押注4.60%
澳联储货币政策委员会将于9月28日至29日开会，决议于9月29日（周二）下午2:30公布。现行现金利率为4.35%，今年2月、3月、5月三次加息，6月和8月维持不变。路透社9月24日报道，几乎所有受访经济学家预计本次加息25个基点至4.60%，为15年来最高；市场定价还显示此后可能升至4.85%。8月月度CPI将于9月30日（周三）上午11:30公布，7月年度通胀为3.5%，截尾均值3.6%（澳洲统计局，8月26日公布）。
对中国买家意味着什么
本文发布时决议尚未公布。贷款买家的借款额度可能再被压缩一档，签约前宜按4.60%或更高利率测算还款能力。
投资房税改已是法律，2027年生效
2026年5月12日联邦预算推出的投资房税改已经立法：自2027年7月1日起，负扣税仅适用于新建住宅，50%资本利得税折扣改为成本基数通胀指数化，并设30%最低税率；2026年5月12日晚7:30前已持有的物业按原规则处理。路透社9月24日报道指出，这项税改已明显抑制投资贷款。
对中国买家意味着什么
对计划长期持有投资物业的买家，新房与二手房的税后回报从2027年7月起会拉开差距，入市前应请会计师按新规测算。
外国人购二手房禁令延至2029年
外国人（包括持500学生签证、482工作签证等临时签证者）购买二手住宅的禁令执行至2029年6月30日，仅与澳洲公民或永久居民配偶联名购买等少数情形例外。财政部就外国投资审批条件的公众咨询已于9月15日截止，结果尚未公布。
对中国买家意味着什么
临时签证持有人目前可考虑的仍主要是新房和楼花；咨询只涉及审批条件，并不意味着禁令松动。
五大首府房价较高点回落5.8%
据Cotality每日房屋价值指数（9月26日数据），五大首府综合指数较2026年4月9日高点下跌5.8%，近三个月跌3.9%。悉尼较3月6日高点跌8.2%，墨尔本较2025年12月6日高点跌7.2%，布里斯班、阿德莱德、珀斯跌3.0%至4.4%。按月度口径，Cotality 8月全国房屋价值指数环比跌0.9%，较3月峰值低3.6%，为连续第五个月下跌（9月1日公布）。每日指数只覆盖五大首府，与全国月度指数口径不同。
对中国买家意味着什么
悉尼和墨尔本调整最深，议价空间最大；但加息周期尚未结束，价格低点未必已经出现。
清空率49.1%，再次跌破五成
Cotality 9月23日公布的终值数据显示，截至9月20日一周，首府城市加权平均清空率为49.1%，较前一周的52.6%下降3.5个百分点，过去17周中有15周低于50%；去年同期为71.6%。当周共举行1,841场拍卖，为6月底以来最多。悉尼清空率46.2%，墨尔本54.2%。
对中国买家意味着什么
春季上市增加而成交率走低，买家议价能力在增强。本周末是墨尔本AFL总决赛长周末，按惯例拍卖场次偏少，下周一公布的初步数据宜谨慎解读。
需要澄清：加息尚未“确定”
近日有中文媒体转译的文章称“下周确定会到来的加息”，并称悉尼、墨尔本房价“已跌7%”。加息是市场和经济学家的主流预期，但澳联储决议要到9月29日下午2:30才公布，此前不存在“确定”。跌幅方面，按Cotality每日指数，悉尼较高点跌8.2%、墨尔本跌7.2%，数字大致相符；但全国较3月峰值跌3.6%（8月月度指数），“全国跌10%”是部分经济学家对本轮周期的预测，并非已发生的事实。
对中国买家意味着什么
看到“确定”“已跌”这类措辞时，先分清是已公布的数据还是预测。
南半球逻辑｜春天是卖房季。澳洲的春天在9月至11月，是传统卖房旺季，上市量和拍卖场次通常在此时攀升。今年的不同在于：场次上来了，成交率没有跟上。截至9月20日一周，1,841场拍卖对应49.1%的清空率；去年同期是2,638场、71.6%。旺季不旺，本身就是信号。
一句话总结：下周二的利率决议和周三的通胀数据，将决定这轮调整是放缓还是加深。
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