澳聯儲下周二議息，房價較高點回落5.8%
下周二澳聯儲議息，市場幾乎一致預期加息至4.60%；五大首府房價已較高點回落5.8%，拍賣清空率連續多周低於五成。
澳聯儲9月29日議息，押注4.60%
澳聯儲貨幣政策委員會將於9月28日至29日開會，決議於9月29日（周二）下午2:30公布。現行現金利率為4.35%，今年2月、3月、5月三次加息，6月和8月維持不變。路透社9月24日報道，幾乎所有受訪經濟學家預計本次加息25個基點至4.60%，為15年來最高；市場定價還顯示此後可能升至4.85%。8月月度CPI將於9月30日（周三）上午11:30公布，7月年度通脹為3.5%，截尾均值3.6%（澳洲統計局，8月26日公布）。
對中國買家意味著什麼
本文發布時決議尚未公布。貸款買家的借款額度可能再被壓縮一檔，簽約前宜按4.60%或更高利率測算還款能力。
投資房稅改已是法律，2027年生效
2026年5月12日聯邦預算推出的投資房稅改已經立法：自2027年7月1日起，負扣稅僅適用於新建住宅，50%資本利得稅折扣改為成本基數通脹指數化，並設30%最低稅率；2026年5月12日晚7:30前已持有的物業按原規則處理。路透社9月24日報道指出，這項稅改已明顯抑制投資貸款。
對中國買家意味著什麼
對計劃長期持有投資物業的買家，新房與二手房的稅後回報從2027年7月起會拉開差距，入市前應請會計師按新規測算。
外國人購二手房禁令延至2029年
外國人（包括持500學生簽證、482工作簽證等臨時簽證者）購買二手住宅的禁令執行至2029年6月30日，僅與澳洲公民或永久居民配偶聯名購買等少數情形例外。財政部就外國投資審批條件的公眾諮詢已於9月15日截止，結果尚未公布。
對中國買家意味著什麼
臨時簽證持有人目前可考慮的仍主要是新房和樓花；諮詢只涉及審批條件，並不意味著禁令鬆動。
五大首府房價較高點回落5.8%
據Cotality每日房屋價值指數（9月26日數據），五大首府綜合指數較2026年4月9日高點下跌5.8%，近三個月跌3.9%。悉尼較3月6日高點跌8.2%，墨爾本較2025年12月6日高點跌7.2%，布里斯班、阿德萊德、珀斯跌3.0%至4.4%。按月度口徑，Cotality 8月全國房屋價值指數環比跌0.9%，較3月峰值低3.6%，為連續第五個月下跌（9月1日公布）。每日指數只覆蓋五大首府，與全國月度指數口徑不同。
對中國買家意味著什麼
悉尼和墨爾本調整最深，議價空間最大；但加息周期尚未結束，價格低點未必已經出現。
清空率49.1%，再次跌破五成
Cotality 9月23日公布的終值數據顯示，截至9月20日一周，首府城市加權平均清空率為49.1%，較前一周的52.6%下降3.5個百分點，過去17周中有15周低於50%；去年同期為71.6%。當周共舉行1,841場拍賣，為6月底以來最多。悉尼清空率46.2%，墨爾本54.2%。
對中國買家意味著什麼
春季上市增加而成交率走低，買家議價能力在增強。本周末是墨爾本AFL總決賽長周末，按慣例拍賣場次偏少，下周一公布的初步數據宜謹慎解讀。
需要澄清：加息尚未「確定」
近日有中文媒體轉譯的文章稱「下周確定會到來的加息」，並稱悉尼、墨爾本房價「已跌7%」。加息是市場和經濟學家的主流預期，但澳聯儲決議要到9月29日下午2:30才公布，此前不存在「確定」。跌幅方面，按Cotality每日指數，悉尼較高點跌8.2%、墨爾本跌7.2%，數字大致相符；但全國較3月峰值跌3.6%（8月月度指數），「全國跌10%」是部分經濟學家對本輪周期的預測，並非已發生的事實。
對中國買家意味著什麼
看到「確定」「已跌」這類措辭時，先分清是已公布的數據還是預測。
南半球邏輯｜春天是賣房季。澳洲的春天在9月至11月，是傳統賣房旺季，上市量和拍賣場次通常在此時攀升。今年的不同在於：場次上來了，成交率沒有跟上。截至9月20日一周，1,841場拍賣對應49.1%的清空率；去年同期是2,638場、71.6%。旺季不旺，本身就是信號。
一句話總結：下周二的利率決議和周三的通脹數據，將決定這輪調整是放緩還是加深。
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