9月26日清空率｜首府大洗牌，这座城市卖房最能赚
房市行情
澳洲楼市下行，终结了此前二手房转手盈利的连番纪录：盈利出售房源占比从 21 年高点回落，中位收益也从 3 月峰值开始缩水。
Cotality 最新《盈亏报告》分析了二季度超 9.4 万套住宅二手房交易：95.4% 的交易账面盈利，低于 3 月份创下的 21 年最高值 96.1%；房产转手中位盈利从纪录高点 37.8 万澳元回落至 37.1 万澳元；而亏本出售的中位亏损额，则从 4.4 万澳元扩大至 4.5 万澳元。
本次统计的二手房成交量，也低于一季度近 10.1 万套。截至 6 月的三个月里，全国住宅房价下跌 1.5%。
Cotality 研究主管杰拉德・伯格（Gerard Burg）表示，这组数据代表二手房市场行情出现小幅转变。过去数年房价持续大涨，让大量房主积累了丰厚的资产安全垫。
“以历史标准来看，目前转手盈利比例依旧处于极高水平。但我们已经看到，楼市走弱开始传导至二手房交易结果。” 伯格说。
“绝大多数卖家仍能吃到过去五年房价上涨的红利，这层收益缓冲，能抵御本轮下行周期初期的冲击。但随着越来越多区域房价下跌，这层资产安全垫，将直接决定卖房是赚是亏。”
多年持有，仍是多数卖家的保护盾
持有房产的时长，能大幅对冲房价短期波动。二季度，澳洲盈利出售房源的平均持有年限为 9.1 年。 亏本出售房源的中位持有时间仅 8.1 年，独立屋的差距尤其明显：盈利出手的独立屋，平均持有 9.3 年；亏本卖出的独立屋，中位持有仅 4.4 年。
伯格解释，持有周期较短的亏损房源，大多是 2022 年前后买入。彼时房价接近前期高点，随后加息引发全国楼市降温。
“持有 9-10 年的房主，大多经历过多轮房价上涨。一旦市场走弱，他们拥有更厚的资产缓冲。” “近年上车的买家，积累增值收益的时间很短。一旦房价下跌，风险更高，尤其是在市场高点附近入手的群体。” “当然，持有时间长不代表稳赚。不同区域、不同物业类型差异巨大，但总体来说，持有越久，卖房盈利概率越高。”
西澳楼市爆发，挤掉传统热门度假区
西澳本轮房价大涨，当地 3 个地方政府辖区一举登顶澳洲二手房盈利榜单，取代长期霸榜的新州南海岸基亚马（Kiama）、昆州东南部努萨（Noosa）这类度假热门区域。
珀斯东北部的奇特林（Chittering），二季度房产转手中位账面盈利高达 87.25 万澳元。自 2019 年疫情前低点至今，当地房价涨幅超 180%，为全国最高。 珀斯内西区剑桥（Cambridge）排名第二，中位盈利 74 万澳元；北部的琼达鲁普（Joondalup）位列第三，中位盈利 73.25 万澳元。
新州南海岸 Kiama 排第四，中位盈利 72.5 万澳元；昆州阳光海岸 Noosa 第六，71.1 万澳元。
二季度独立屋盈利性显著优于公寓：97.8% 独立屋转手盈利，公寓仅 90.5%。 收益差距同样明显：盈利独立屋中位收益 43.55 万澳元；公寓仅 25.1 万澳元。
全国公寓亏损交易额里，83.3% 集中在悉尼与墨尔本。 墨尔本公寓二手房 20.8% 亏本出售，独立屋亏本比例仅 4.3%；悉尼公寓转手，11.4% 低于买入价。
全国公寓亏损总额中，近 39% 集中在 5 个行政区：墨尔本、帕拉马塔、斯通宁顿、菲利普港、悉尼。
伯格称，这反映过去十年独立屋资本增值更强，部分成熟公寓市场行情疲软。 “6 月，全国独立屋中位价格比公寓高出 36.5%；五年前这个差价仅 21.2%，足以看出两类物业走势分化有多剧烈。” “公寓亏损属于高度集中现象。大部分公寓业主卖房依旧赚钱，但悉尼、墨尔本部分区域亏损风险显著更高。墨尔本、帕拉马塔辖区的公寓价格，至今仍低于 2017 年中的高点。”
布里斯班稳居榜首，阿德莱德盈利创新高
二季度，布里斯班继续蝉联澳洲首府城市盈利冠军，自 2024 年 6 月起一直保持该头衔：99.8% 二手房转手盈利，中位收益 52.5 万澳元。
阿德莱德整体盈利比例 98.9% 排第二，中位盈利从一季度 47.2 万澳元，飙升至创纪录的 48.04 万澳元。珀斯紧随其后，盈利占比 98.8%，中位盈利 47 万澳元。
伯格表示，布里斯班、阿德莱德、珀斯自疫情后房价大幅上涨：相对可负担的房价吸引大量买家，叠加人口持续流入。
首府城市中，墨尔本盈利出售比例最低，仅 89.0%（一季度为 90.7%），中位收益回落至 27.8 万澳元。
楼市下行，近期购房者风险陡增
6 月，澳洲偏远地区二手房盈利比例继续高于首府城市群：乡镇市场 97.5% 交易盈利，首府城市为 94.1%。 但首府城市盈利卖家的收益体量更大，中位盈利 41.5 万澳元，乡镇地区为 32.45 万澳元。
伯格提到，Cotality 全国房价指数 3 月见顶后转入下行，二季度，二手房盈利正式进入承压阶段。
“本轮下行之前，购房负担能力、贷款审批压力本就已经制约买家。2026 上半年三次加息、生活成本走高、消费者信心低迷，叠加针对房产投资者的政策变化，进一步压制购房需求。”
“短期经济前景不确定性很强，尤其是利率走向与家庭预算压力持续上升。如果房价继续下跌，预计接下来几个季度，二手房转手盈利水平会进一步承压。”
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