9月26日清空率｜首府大洗牌，這座城市賣房最能賺
房市行情
澳洲樓市下行，終結了此前二手房轉手盈利的連番紀錄：盈利出售房源佔比從 21 年高點回落，中位收益也從 3 月峰值開始縮水。
Cotality 最新《盈虧報告》分析了二季度超 9.4 萬套住宅二手房交易：95.4% 的交易賬面盈利，低於 3 月份創下的 21 年最高值 96.1%；房產轉手中位盈利從紀錄高點 37.8 萬澳元回落至 37.1 萬澳元；而虧本出售的中位虧損額，則從 4.4 萬澳元擴大至 4.5 萬澳元。
本次統計的二手房成交量，也低於一季度近 10.1 萬套。截至 6 月的三個月里，全國住宅房價下跌 1.5%。
Cotality 研究主管傑拉德・伯格（Gerard Burg）表示，這組數據代表二手房市場行情出現小幅轉變。過去數年房價持續大漲，讓大量房主積累了豐厚的資產安全墊。
「以歷史標準來看，目前轉手盈利比例依舊處於極高水平。但我們已經看到，樓市走弱開始傳導至二手房交易結果。」 伯格說。
「絕大多數賣家仍能吃到過去五年房價上漲的紅利，這層收益緩衝，能抵禦本輪下行周期初期的衝擊。但隨著越來越多區域房價下跌，這層資產安全墊，將直接決定賣房是賺是虧。」
多年持有，仍是多數賣家的保護盾
持有房產的時長，能大幅對沖房價短期波動。二季度，澳洲盈利出售房源的平均持有年限為 9.1 年。 虧本出售房源的中位持有時間僅 8.1 年，獨立屋的差距尤其明顯：盈利出手的獨立屋，平均持有 9.3 年；虧本賣出的獨立屋，中位持有僅 4.4 年。
伯格解釋，持有周期較短的虧損房源，大多是 2022 年前後買入。彼時房價接近前期高點，隨後加息引發全國樓市降溫。
「持有 9-10 年的房主，大多經歷過多輪房價上漲。一旦市場走弱，他們擁有更厚的資產緩衝。」 「近年上車的買家，積累增值收益的時間很短。一旦房價下跌，風險更高，尤其是在市場高點附近入手的群體。」 「當然，持有時間長不代表穩賺。不同區域、不同物業類型差異巨大，但總體來說，持有越久，賣房盈利概率越高。」
西澳樓市爆發，擠掉傳統熱門度假區
西澳本輪房價大漲，當地 3 個地方政府轄區一舉登頂澳洲二手房盈利榜單，取代長期霸榜的新州南海岸基亞馬（Kiama）、昆州東南部努薩（Noosa）這類度假熱門區域。
珀斯東北部的奇特林（Chittering），二季度房產轉手中位賬面盈利高達 87.25 萬澳元。自 2019 年疫情前低點至今，當地房價漲幅超 180%，為全國最高。 珀斯內西區劍橋（Cambridge）排名第二，中位盈利 74 萬澳元；北部的瓊達魯普（Joondalup）位列第三，中位盈利 73.25 萬澳元。
新州南海岸 Kiama 排第四，中位盈利 72.5 萬澳元；昆州陽光海岸 Noosa 第六，71.1 萬澳元。
二季度獨立屋盈利性顯著優於公寓：97.8% 獨立屋轉手盈利，公寓僅 90.5%。 收益差距同樣明顯：盈利獨立屋中位收益 43.55 萬澳元；公寓僅 25.1 萬澳元。
全國公寓虧損交易額里，83.3% 集中在悉尼與墨爾本。 墨爾本公寓二手房 20.8% 虧本出售，獨立屋虧本比例僅 4.3%；悉尼公寓轉手，11.4% 低於買入價。
全國公寓虧損總額中，近 39% 集中在 5 個行政區：墨爾本、帕拉馬塔、斯通寧頓、菲利普港、悉尼。
伯格稱，這反映過去十年獨立屋資本增值更強，部分成熟公寓市場行情疲軟。 「6 月，全國獨立屋中位價格比公寓高出 36.5%；五年前這個差價僅 21.2%，足以看出兩類物業走勢分化有多劇烈。」 「公寓虧損屬於高度集中現象。大部分公寓業主賣房依舊賺錢，但悉尼、墨爾本部分區域虧損風險顯著更高。墨爾本、帕拉馬塔轄區的公寓價格，至今仍低於 2017 年中的高點。」
布里斯班穩居榜首，阿德萊德盈利創新高
二季度，布里斯班繼續蟬聯澳洲首府城市盈利冠軍，自 2024 年 6 月起一直保持該頭銜：99.8% 二手房轉手盈利，中位收益 52.5 萬澳元。
阿德萊德整體盈利比例 98.9% 排第二，中位盈利從一季度 47.2 萬澳元，飆升至創紀錄的 48.04 萬澳元。珀斯緊隨其後，盈利佔比 98.8%，中位盈利 47 萬澳元。
伯格表示，布里斯班、阿德萊德、珀斯自疫情後房價大幅上漲：相對可負擔的房價吸引大量買家，疊加人口持續流入。
首府城市中，墨爾本盈利出售比例最低，僅 89.0%（一季度為 90.7%），中位收益回落至 27.8 萬澳元。
樓市下行，近期購房者風險陡增
6 月，澳洲偏遠地區二手房盈利比例繼續高於首府城市群：鄉鎮市場 97.5% 交易盈利，首府城市為 94.1%。 但首府城市盈利賣家的收益體量更大，中位盈利 41.5 萬澳元，鄉鎮地區為 32.45 萬澳元。
伯格提到，Cotality 全國房價指數 3 月見頂後轉入下行，二季度，二手房盈利正式進入承壓階段。
「本輪下行之前，購房負擔能力、貸款審批壓力本就已經制約買家。2026 上半年三次加息、生活成本走高、消費者信心低迷，疊加針對房產投資者的政策變化，進一步壓制購房需求。」
「短期經濟前景不確定性很強，尤其是利率走向與家庭預算壓力持續上升。如果房價繼續下跌，預計接下來幾個季度，二手房轉手盈利水平會進一步承壓。」
*以上內容系網友會火自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。