看谁扛得住！
澳洲房地产市场持续降温，越来越多房屋挂牌后迟迟找不到买家。
最新数据显示：悉尼独立屋的平均出售周期已经达到六年来最长水平，
墨尔本也创下一年来的新高。
房地产平台Domain公布的数据显示：今年8月，悉尼和墨尔本的独立屋平均需要70天才能售出。
双双达到三年来的最高水平。
需要注意的是，这项统计主要针对私人协议出售的房产，不包括拍卖。
拍卖通常有固定的营销周期，一般在挂牌约四周后举行，因此不会被纳入上述数据。
今年以来，澳洲已经经历多次加息。
与此同时，联邦政府在5月预算案中调整了投资房税务政策，
加上整体经济前景的不确定性，澳洲房价持续承压。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示：房屋出售周期延长，与近期拍卖成交率疲弱及房价下跌的趋势一致。
在疲弱的房地产市场中，房屋通常需要更长时间才能卖出，
市场上的买家减少，而仍然有意购房的人也会更加从容，不急于作出决定。
他指出：由于买家知道市场上没有太多竞争者，因此也就没有必要急着完成交易。
Ray White首席执行官Thomas McGlynn则指出：目前市场上待售房屋的总量正在增加，但新挂牌房屋的数量反而有所减少。
造成这一现象的主要原因，是越来越多已经挂牌的房产迟迟无法成交，持续积压在市场上。
McGlynn表示：许多卖家需要相当长的时间，才能接受房地产市场已经发生变化，
并相应调整自己的价格预期。
他指出：市场上实际上仍有不少有意购房的人，
但卖家并不愿意接受买家提出的价格，导致双方难以达成交易。
买方中介公司propertybuyer.com.au首席执行官Rich Harvey表示：并非所有房产都面临同样的销售困难。
例如，在待售房屋数量较多的城区，
或者位于主干道旁、存在某些明显缺点的房产，
通常需要更长时间才能找到买家。
相比之下，地段优越、品质较高的房屋仍然能够以相对正常的速度成交，
只是没有过去那么快。
Harvey表示：部分买家将当前市场下行视为购房机会，因此更愿意花时间挑选，
而另一些买家则担心房价还会继续下跌，选择暂时观望。
卖家的情况也有所不同。
例如，部分出售遗产房产的业主可能更愿意接受报价，尽快完成交易。
但另一些卖家即使收到买家的出价，也可能因为价格低于预期而拒绝出售。
在墨尔本高端住宅市场，这种现象尤其明显。
Forbes Global Properties董事Michael Armstrong表示：部分卖家已经为自己的房产设定了明确的心理价位，
并且不愿意低于这一价格出售。
他形容这些卖家的心态是：宁愿耐心等待，也不愿意在价格上作出过大的让步。
Armstrong还指出：部分卖家希望等到今年11月维州选举结束后，
再观察市场信心是否有所改善。
因此，他在接受业主委托出售房产时，
已经开始提前讨论销售周期可能明显延长的情况。
不过，Ray White的McGlynn认为：未来房屋的平均出售周期可能会有所缩短，
因为新进入市场的卖家已经开始根据当前行情调整预期。
悉尼房地产市场在今年冬季迅速转弱，
一些卖家刚挂牌时设定的价格，可能在一个月后就已经不符合市场行情，
导致房屋长期无人问津。
目前，市场仍在消化这批受到行情快速变化影响的房产，
因此近期成交的房屋往往显示出较长的挂牌时间。
相比之下，现在才准备出售房产的业主，
对价格的预期已经有所不同，也更有可能接受买家提出的报价。
对于那些已经挂牌很长时间却仍然无法成交的房产，
McGlynn建议卖家重新审视房屋的展示效果、营销方式以及定价。
他表示：如果一套房产挂牌超过45天仍然没有卖出，
绝大多数情况下，问题最终还是出在价格上。
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