一块地，困住了一家国资巨头：中资地产的澳洲大溃退
悉尼（Sydney）西部的卡特地块（Carter Place），一片大型开发用地。十年前，这里被规划为拥有3000套公寓的“城中城”，承载着一家中国省级国企的海外雄心。如今，它成了澳大利亚（Australia）私人信贷市场最敏感的伤口。
2026年6月，这块名为卡特地块（Carter Place）的地块被挂牌出售。三个月过去，报价一路走低。据多位知情人士透露，买家出价已跌至2亿澳元出头，远低于 Metrics Credit Partners 当初发放的2.7亿澳元贷款——而这笔债务加上利息，如今已滚至约3亿澳元。
债务人是一家名为 Australia YMCI 的公司，背后是 Yunnan Metropolitan Construction Investment Group——一家由云南省（Yunnan）政府实控的城投企业。2016年，YMCI 以6.6亿澳元从 Goodman 手中买下这块地，计划打造包含3000套公寓的大型社区，命名为奥维申区（Ovation Quarter）。
十年后，愿景轰然倒塌。
一个省级城投的崩塌链条
Australia YMCI 的溃败并非孤立事件。它向上连接着一条清晰的债务链条，最终指向云南省（Yunnan）城投集团自身的财务黑洞。
根据文件披露，Australia YMCI 在2024年从 Metrics 获得2.7亿澳元贷款，其中2.24亿澳元用于偿还现有贷款，部分用于推进开发。根据与 Australian Securities and Investments Commission 的文件，贷款以土地为抵押。知情人士称，由于利息累积，Metrics 被欠金额已升至约3亿澳元。
Australia YMCI 向公司监管机构提交的文件显示，公司累积了巨额债务，无担保债权人提交的索赔超过15.3亿澳元。最大无担保债权人是香港（Hong Kong）注册的 Caiyun International Investment——Yunnan Metropolitan Construction Investment Group 的离岸子公司和融资工具——提供了13.4亿澳元。另一家香港（Hong Kong）实体 Silver Swallow Investment 被欠1.698亿澳元。新南威尔士州税务局（Revenue NSW）持有1,346万澳元未偿索赔，帕拉马塔市（City of Parramatta）被欠563,270澳元。还有欠各类法律、会计和工程顾问的未付账单，包括 SW Accountants、EY 和 Squire Patton Boggs。
这些数字勾勒出一个典型的城投海外扩张失败样本：母公司财务承压，子公司靠私募信贷续命，项目销售不及预期，最终违约。
中资撤退：从“买下澳洲”到全面清仓
卡特地块（Carter Place）的困境，是中资开发商在澳大利亚（Australia）集体撤退的缩影。
十年前，中国（China）房企巨头重金涌入澳大利亚（Australia）市场。如今，潮水已经退去。Australia YMCI 的案例尤其刺眼：一家省级政府实控的企业，以6.6亿澳元买入土地，十年后只完成421套公寓，其余土地仍未开发。已完工项目还长期受质量问题困扰。买家则被大量待售单元和新南威尔士州（NSW）政府计划在邻近的悉尼奥林匹克公园（Sydney Olympic Park）建设15,000套公寓的前景吓退。
这不是简单的周期下行。它反映出中资地产企业在国内流动性收紧、海外融资成本上升、当地市场转冷三重压力下的系统性退潮。
卡特地块（Carter Place）的挂牌，正好撞上 Bathla 倒闭——这家悉尼（Sydney）西部大型公寓建筑商留下超过170宗开发用地待售。
Charter Keck Cramer 住宅开发地块估值师 Chris Sutton 警告，Bathla 的倒闭对新南威尔士州（NSW）开发部门和西悉尼（western Sydney）地块价值构成重大不确定性。“另一家大型开发和建筑集团倒闭的连锁反应可能影响深远，包括开发资金减少、贷款机构审查加强，以及未来开发活动受影响。”
私募信贷的“第一次真正考验”
Metrics Credit Partners 是澳大利亚（Australia）最大的私募信贷基金之一，管理资产超过400亿澳元，而2019年仅为46亿。它的快速膨胀，很大程度上建立在对房地产开发的激进放贷上。
卡特地块（Carter Place）正是这种模式的典型样本。Metrics 于2024年成为该项目高级债权人，以土地为抵押发放贷款。但当借款人违约后，这块地的市场表现让所有人措手不及。
据 Savills 住宅地块销售代理 Stuart Cox 分析，卡特地块（Carter Place）的混合均价约为每平方米净可售面积10,500澳元，比毗邻的悉尼奥林匹克公园（Sydney Olympic Park）区域低约10%。
在当前建筑成本和融资成本高企的环境下，任何终端价值低于每平方米12,000澳元的项目“在当前市场中都不具备可行性”。
新南威尔士州（NSW）政府计划在悉尼奥林匹克公园（Sydney Olympic Park）建设15,000套公寓，更进一步压制了该区域销售预期。
卡特地块（Carter Place）并非 Metrics 唯一麻烦。
该公司已对旗下 Wholesale Investment Trust 和 MCP Real Estate Debt Fund 设置赎回限制，暂停投资者撤资，同时对大多数客户的放贷按下90天暂停键。其管理的三只 ASX 上市基金出现1.7亿澳元减记，交易被迫暂停。审计机构 KPMG 拒绝签署账目，导致业绩发布延期。Metrics 私下将部分原因归咎于前审计签署合伙人的去世，但知情人士透露，分歧核心在于投资估值。
更令市场不安的是，Metrics 旗下 MRE 基金64%的资产锁定在住宅、工业和商业房地产项目的股权中。
该基金报告1.13亿澳元收入，其中85%来自公允价值收益——在这项估值基础上，Metrics 收取了880万澳元绩效费，甚至高于470万澳元管理费。这意味着，如果这些资产估值被证明过于乐观，投资者可能需要承担追溯性损失。
评级机构已开始行动。Lonsec 和 Zenith 将 Metrics 旗下多只基金列入潜在降级观察名单，此前这些基金大多被评级为“推荐”或“强烈推荐”。如果降级落地，将进一步切断 Metrics 资金来源，形成恶性循环。
深陷其中的资产
由于 Metrics 设立基金的方式，任何特定不良债务位于何处并不清楚。例如，Mustaca 家族对 Metrics 的债务超过3亿澳元。这个意大利裔澳洲家族在 Covid 期间首先在八家影院连锁和房地产开发业务上陷入困境。
Metrics 已任命接管人接管 Mercato 的部分投资物业——包括其 Wahlburgers 汉堡连锁的四家门店（Mustaca 家族仍控制第五家），以及沃里伍德（Warriewood）一个近期完工的公寓楼（80套中有32套仍未售出）。
自接管 Wahlburgers 门店以来，Metrics 已关闭其中三家。拉斯维加斯（Las Vegas）Wahlburgers 全球首席执行官 Randy Sharpe 表示，他对 Metrics 做出这一决定感到“惊讶”，因为这些门店是盈利的。
“这有点令人费解，因为他们说过打算经营这些门店……这些餐厅一直做得很好。”他说。Metrics 的接管人 Newpoint 一直在为出售 Mustaca 家族的 United Cinemas 打广告。
不在接管范围内的是 Mercato 位于拜伦湾（Byron Bay）的物业——Mustaca 家族和 Jason Meares 于2021年以1.19亿澳元购入该地块及毗邻的前 Woolworths 地块（琼森街98-116号，98-116 Jonson Street）。
Metrics 现在是该公司的股权持有人——这可能解释了为何 Metrics 没有对 Mercato 启用接管人——同时也是1亿澳元贷款人。
据信其他投资者在该地块还款上遇到困难，开发旧 Woolworths 地块的计划也未实现。
Metrics 还是悉尼（Sydney）皮特街371号（371 Pitt Street）严重延误的 Moxy 酒店的主要股东。
该项目比计划延误超过12个月，因发现文物以及为契合 Marriott Moxy 品牌进行的设计变更而出现数百万澳元成本超支。
在其债务人违约后，Metrics 现在还是 Rockpool Bar & Grill 的业主。该业务以 Hunter Street Hospitality 名义运营，且仍处于亏损状态。
市场影响
当 Metrics 9月初首次承认尚未完成账目时，Pinnacle 股价暴跌——Lockhart 在电话会上表示，审计签字延误原因是结构非常复杂——超过30只基金流入 MXT、MOT 和 MRE。自8月31日 Metrics 意外公告以来，Pinnacle 股价已暴跌超过18%，即7亿澳元。
澳大利亚（Australia）私人信贷行业迄今基本处于无人监管状态，ASIC 是否有能力彻底调查私募信贷基金也尚不清楚。证券监管机构拒绝对 Metrics 置评。
谁来为卡特地块（Carter Place）买单？
回到卡特地块（Carter Place）。销售流程仍在进行中。KordaMentha 合伙人 David Osborne 被任命为 Australia YMCI 清算人，并代表 Metrics 监督出售。
他已收到超过2亿澳元的报价，但远低于 Metrics 提供的贷款价值。即便这些报价，也附带复杂结构和苛刻条件，允许买家支付低于名义价格。
买家还因需要出售大量单元，以及新南威尔士州（NSW）政府计划在邻近的悉尼奥林匹克公园（Sydney Olympic Park）建设15,000套公寓而却步。
Metrics 拒绝就审计和卡特地块（Carter Place）出售尝试置评。KordaMentha 的 Osborne 拒绝提供更多细节，只说销售“仍在进行中”。
那些已购买已完工公寓的业主，则面临更尴尬现实：他们的房子存在质量问题，开发商无力修复，周围土地可能在很长一段时间内仍是荒地。
一个曾经被寄予厚望的“悉尼奥林匹克公园（Sydney Olympic Park）延伸区”，如今成了一个关于跨境资本、国资扩张和私募信贷风险的复杂寓言。
而卡特地块（Carter Place）的命运，将不仅决定 Metrics 一只基金的净值，也将为整个澳大利亚（Australia）私人信贷行业如何应对地产周期下行，提供一个难以回避的先例。
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