一塊地，困住了一家國資巨頭：中資地產的澳洲大潰退
悉尼（Sydney）西部的卡特地塊（Carter Place），一片大型開發用地。十年前，這裏被規劃為擁有3000套公寓的「城中城」，承載著一家中國省級國企的海外雄心。如今，它成了澳大利亞（Australia）私人信貸市場最敏感的傷口。
2026年6月，這塊名為卡特地塊（Carter Place）的地塊被掛牌出售。三個月過去，報價一路走低。據多位知情人士透露，買家出價已跌至2億澳元出頭，遠低於 Metrics Credit Partners 當初發放的2.7億澳元貸款——而這筆債務加上利息，如今已滾至約3億澳元。
債務人是一家名為 Australia YMCI 的公司，背後是 Yunnan Metropolitan Construction Investment Group——一家由雲南省（Yunnan）政府實控的城投企業。2016年，YMCI 以6.6億澳元從 Goodman 手中買下這塊地，計劃打造包含3000套公寓的大型社區，命名為奧維申區（Ovation Quarter）。
十年後，願景轟然倒塌。
一個省級城投的崩塌鏈條
Australia YMCI 的潰敗並非孤立事件。它向上連接著一條清晰的債務鏈條，最終指向雲南省（Yunnan）城投集團自身的財務黑洞。
根據文件披露，Australia YMCI 在2024年從 Metrics 獲得2.7億澳元貸款，其中2.24億澳元用於償還現有貸款，部分用於推進開發。根據與 Australian Securities and Investments Commission 的文件，貸款以土地為抵押。知情人士稱，由於利息累積，Metrics 被欠金額已升至約3億澳元。
Australia YMCI 向公司監管機構提交的文件顯示，公司累積了巨額債務，無擔保債權人提交的索賠超過15.3億澳元。最大無擔保債權人是香港（Hong Kong）註冊的 Caiyun International Investment——Yunnan Metropolitan Construction Investment Group 的離岸子公司和融資工具——提供了13.4億澳元。另一家香港（Hong Kong）實體 Silver Swallow Investment 被欠1.698億澳元。新南威爾士州稅務局（Revenue NSW）持有1,346萬澳元未償索賠，帕拉馬塔市（City of Parramatta）被欠563,270澳元。還有欠各類法律、會計和工程顧問的未付賬單，包括 SW Accountants、EY 和 Squire Patton Boggs。
這些數字勾勒出一個典型的城投海外擴張失敗樣本：母公司財務承壓，子公司靠私募信貸續命，項目銷售不及預期，最終違約。
中資撤退：從「買下澳洲」到全面清倉
卡特地塊（Carter Place）的困境，是中資開發商在澳大利亞（Australia）集體撤退的縮影。
十年前，中國（China）房企巨頭重金湧入澳大利亞（Australia）市場。如今，潮水已經退去。Australia YMCI 的案例尤其刺眼：一家省級政府實控的企業，以6.6億澳元買入土地，十年後只完成421套公寓，其餘土地仍未開發。已完工項目還長期受質量問題困擾。買家則被大量待售單元和新南威爾士州（NSW）政府計劃在鄰近的悉尼奧林匹克公園（Sydney Olympic Park）建設15,000套公寓的前景嚇退。
這不是簡單的周期下行。它反映出中資地產企業在國內流動性收緊、海外融資成本上升、當地市場轉冷三重壓力下的系統性退潮。
卡特地塊（Carter Place）的掛牌，正好撞上 Bathla 倒閉——這家悉尼（Sydney）西部大型公寓建築商留下超過170宗開發用地待售。
Charter Keck Cramer 住宅開發地塊估值師 Chris Sutton 警告，Bathla 的倒閉對新南威爾士州（NSW）開發部門和西悉尼（western Sydney）地塊價值構成重大不確定性。「另一家大型開發和建築集團倒閉的連鎖反應可能影響深遠，包括開發資金減少、貸款機構審查加強，以及未來開發活動受影響。」
私募信貸的「第一次真正考驗」
Metrics Credit Partners 是澳大利亞（Australia）最大的私募信貸基金之一，管理資產超過400億澳元，而2019年僅為46億。它的快速膨脹，很大程度上建立在對房地產開發的激進放貸上。
卡特地塊（Carter Place）正是這種模式的典型樣本。Metrics 於2024年成為該項目高級債權人，以土地為抵押發放貸款。但當借款人違約后，這塊地的市場表現讓所有人措手不及。
據 Savills 住宅地塊銷售代理 Stuart Cox 分析，卡特地塊（Carter Place）的混合均價約為每平方米凈可售面積10,500澳元，比毗鄰的悉尼奧林匹克公園（Sydney Olympic Park）區域低約10%。
在當前建築成本和融資成本高企的環境下，任何終端價值低於每平方米12,000澳元的項目「在當前市場中都不具備可行性」。
新南威爾士州（NSW）政府計劃在悉尼奧林匹克公園（Sydney Olympic Park）建設15,000套公寓，更進一步壓制了該區域銷售預期。
卡特地塊（Carter Place）並非 Metrics 唯一麻煩。
該公司已對旗下 Wholesale Investment Trust 和 MCP Real Estate Debt Fund 設置贖回限制，暫停投資者撤資，同時對大多數客戶的放貸按下90天暫停鍵。其管理的三隻 ASX 上市基金出現1.7億澳元減記，交易被迫暫停。審計機構 KPMG 拒絕簽署賬目，導致業績發布延期。Metrics 私下將部分原因歸咎於前審計簽署合伙人的去世，但知情人士透露，分歧核心在於投資估值。
更令市場不安的是，Metrics 旗下 MRE 基金64%的資產鎖定在住宅、工業和商業房地產項目的股權中。
該基金報告1.13億澳元收入，其中85%來自公允價值收益——在這項估值基礎上，Metrics 收取了880萬澳元績效費，甚至高於470萬澳元管理費。這意味著，如果這些資產估值被證明過於樂觀，投資者可能需要承擔追溯性損失。
評級機構已開始行動。Lonsec 和 Zenith 將 Metrics 旗下多隻基金列入潛在降級觀察名單，此前這些基金大多被評級為「推薦」或「強烈推薦」。如果降級落地，將進一步切斷 Metrics 資金來源，形成惡性循環。
深陷其中的資產
由於 Metrics 設立基金的方式，任何特定不良債務位於何處並不清楚。例如，Mustaca 家族對 Metrics 的債務超過3億澳元。這個義大利裔澳洲家族在 Covid 期間首先在八家影院連鎖和房地產開發業務上陷入困境。
Metrics 已任命接管人接管 Mercato 的部分投資物業——包括其 Wahlburgers 漢堡連鎖的四家門店（Mustaca 家族仍控制第五家），以及沃里伍德（Warriewood）一個近期完工的公寓樓（80套中有32套仍未售出）。
自接管 Wahlburgers 門店以來，Metrics 已關閉其中三家。拉斯維加斯（Las Vegas）Wahlburgers 全球首席執行官 Randy Sharpe 表示，他對 Metrics 做出這一決定感到「驚訝」，因為這些門店是盈利的。
「這有點令人費解，因為他們說過打算經營這些門店……這些餐廳一直做得很好。」他說。Metrics 的接管人 Newpoint 一直在為出售 Mustaca 家族的 United Cinemas 打廣告。
不在接管範圍內的是 Mercato 位於拜倫灣（Byron Bay）的物業——Mustaca 家族和 Jason Meares 於2021年以1.19億澳元購入該地塊及毗鄰的前 Woolworths 地塊（瓊森街98-116號，98-116 Jonson Street）。
Metrics 現在是該公司的股權持有人——這可能解釋了為何 Metrics 沒有對 Mercato 啟用接管人——同時也是1億澳元貸款人。
據信其他投資者在該地塊還款上遇到困難，開發舊 Woolworths 地塊的計劃也未實現。
Metrics 還是悉尼（Sydney）皮特街371號（371 Pitt Street）嚴重延誤的 Moxy 酒店的主要股東。
該項目比計劃延誤超過12個月，因發現文物以及為契合 Marriott Moxy 品牌進行的設計變更而出現數百萬澳元成本超支。
在其債務人違約后，Metrics 現在還是 Rockpool Bar & Grill 的業主。該業務以 Hunter Street Hospitality 名義運營，且仍處於虧損狀態。
市場影響
當 Metrics 9月初首次承認尚未完成賬目時，Pinnacle 股價暴跌——Lockhart 在電話會上表示，審計簽字延誤原因是結構非常複雜——超過30隻基金流入 MXT、MOT 和 MRE。自8月31日 Metrics 意外公告以來，Pinnacle 股價已暴跌超過18%，即7億澳元。
澳大利亞（Australia）私人信貸行業迄今基本處於無人監管狀態，ASIC 是否有能力徹底調查私募信貸基金也尚不清楚。證券監管機構拒絕對 Metrics 置評。
誰來為卡特地塊（Carter Place）買單？
回到卡特地塊（Carter Place）。銷售流程仍在進行中。KordaMentha 合伙人 David Osborne 被任命為 Australia YMCI 清算人，並代表 Metrics 監督出售。
他已收到超過2億澳元的報價，但遠低於 Metrics 提供的貸款價值。即便這些報價，也附帶複雜結構和苛刻條件，允許買家支付低於名義價格。
買家還因需要出售大量單元，以及新南威爾士州（NSW）政府計劃在鄰近的悉尼奧林匹克公園（Sydney Olympic Park）建設15,000套公寓而卻步。
Metrics 拒絕就審計和卡特地塊（Carter Place）出售嘗試置評。KordaMentha 的 Osborne 拒絕提供更多細節，只說銷售「仍在進行中」。
那些已購買已完工公寓的業主，則面臨更尷尬現實：他們的房子存在質量問題，開發商無力修復，周圍土地可能在很長一段時間內仍是荒地。
一個曾經被寄予厚望的「悉尼奧林匹克公園（Sydney Olympic Park）延伸區」，如今成了一個關於跨境資本、國資擴張和私募信貸風險的複雜寓言。
而卡特地塊（Carter Place）的命運，將不僅決定 Metrics 一隻基金的凈值，也將為整個澳大利亞（Australia）私人信貸行業如何應對地產周期下行，提供一個難以迴避的先例。
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