澳洲房市清盘率暴跌，房价要再次大幅下跌！澳房价逼疯年轻人！近半放弃买房享受生活，专家警告：后果可能很严重
01
澳人购房新趋势：公寓比例飙升，偏远地区成热门
澳洲联邦银行一项历时五年的购房模式分析显示，面对市场变化和生活成本压力，澳人的置业选择正在改变，包括转向高密度住房、区域地区，以及参与政府计划。
数据显示，联邦银行自住买家购买公寓和单元房的比例，已从2020-21财年约四分之一，升至2025-26财年的近三分之一。
联邦银行住房购买业务执行总经理Marcos Meneguzzi说，住房负担能力日益成为挑战，民众开始重新思考第一套或下一套住房的样貌，以及如何实现置业目标。“人们现在考虑的住房类型和为此作出的选择，都与过去有所不同。”
不过，自住买家的购房地点变化不大。分析指出，未来的住房供应需要出现在民众希望生活的地方。
在2020-21和2025-26两个财年，内城区购房占比均为26%。外城区占比下降1个百分点至46%，区域地区则上升1个百分点至24%；农村地区维持在4%。首次置业者更倾向于在区域地区买房。
各地购房活动的增长势头差别明显。2025-26财年，首都领地的购房总数较前一年增加22%，塔州增加9%，新州增加8%。
昆州和南澳的购房总数分别增加5%和3%，维州则基本没有变化，录得-0.8%的变动。与此同时，西澳和北领地的整体购房数量分别下降8%和7%。
这组数据也反映出购房者面对的压力：过去五年，内城区的购房金额增加22%，外城区增加39%，区域地区则增加46%。
尽管过去一年联邦银行的建筑贷款申请量增加25%，Meneguzzi仍表示，人们建造新住房的过程需要更加容易，同时要确保澳洲人能够在不同价位获得更多元的住房选择。
他说：“我们需要尽可能顺畅地把这份需求转化为新住房。归根结底，澳洲需要持续形成更充足的住房供应储备。”
02
澳洲房市春拍遇冷，清盘率跌破50%，房价或再跌10%至15%
澳洲拍卖成交率降至三个月来的最低水平。与此同时，新数据显示，过去一年未售房屋数量增加逾20%。
上周全国举行的拍卖中，成功售出的比例不足一半。上周初步成交率降至48.2%，是6月底以来的最低读数（当时为47.4%），也是今年以来第二低的初步水平。
澳洲各首府城市上周共举行1,223场拍卖。房产研究公司Cotality的最新数据显示，拍卖场次较前一周减少12.8%，较一年前更大减47.5%。
Cotality研究总监Tim Lawless说，部分州的长周末，以及澳洲联邦储备银行今年第四次加息的决定，共同造成了这一疲弱结果。
今年联邦预算案对房产行业带来冲击，包括大幅收紧负扣税，以及在许多情况下提高卖家的资本利得税。
悉尼上周举行304场拍卖，比前一周少61%，也比一年前减少38.5%。墨尔本举行了670场拍卖。由于该市前一周适逢澳式足球联赛总决赛长周末，这一数字环比增加136%。不过，在过去12个月里，墨尔本的拍卖场次减少45.6%，是所有首府城市中跌幅最大的。
另一家房地产分析公司SQM Research发布的数据显示，一些房屋在市场上挂了长达六个月仍未售出。
滞销超过180天的房屋正令市场拥堵；与一年前相比，这类老房源增加了10.5%。
截至目前，本季传统的春季销售热潮已陷入停滞。全国未售房屋总数达到276,000套，按年增加21.6%。
SQM研究总监Louis Christopher说，增加的房源大多已经上市一至六个月，却一直没有售出。他说：“在悉尼，挂牌出售的房主比一年前少了，但房源总量却增加了近五分之一。这是需求问题，而不是供应激增。”
SQM数据显示，布里斯班和阿德莱德的待售房产数量增幅最大，分别增加43.5%和39.5%。墨尔本的待售房屋数量也比一年前多30.3%。珀斯增加21.3%，堪培拉增加17.8%。
SQM的数据还显示，9月澳洲各地共有4,872宗陷入困境的房产交易，较去年同期增加29%。
ABC上周报道，澳洲房产价值已经连续第六个月下跌。许多经济学家警告，未来房价还会进一步下滑。
Lawless说，生活成本危机、近期加息，以及预算案改变房产税，正造成“更不利的环境”，澳洲家庭对此“深感悲观”。
他说：“房屋需要更长时间才能售出，拍卖成交率一直低于平均水平，许多市场的广告房源数量也在增加。”
03
澳超25%房源挂牌超半年未售，买家观望卖家拒降价
全国房产交易几近停滞。受连续加息以及艾博年政府（Albanese government）调整房产税优惠政策影响，超过四分之一的待售房屋已经挂盘至少六个月，至今仍未成交。拍卖市场即将迎来传统旺季，但房地产经纪人说，卖家不愿下调要价；另一方面，借贷成本不断上升，也令买家暂缓入市。
SQM Research汇总的数据显示，墨尔本有超过21%的挂牌住宅在市场上超过180天。悉尼的比例为18%，布里斯班也超过10%。若把区域市场计算在内，全国有28%的待售房屋挂盘时间超过半年。
SQM董事总经理Louis Christopher说：“市场显然出了严重问题。有人会说，‘可能是房产质量不够好’。但任何东西都有相应的价格。”他表示，在这种市况下，卖家若真想成交，就必须接受市场现实，而不是等待市场追上自己的要价。“市场如此疲弱，反映出卖家不愿迎合买家时会出现什么结果。”
拍卖成交率疲软的情况已经持续数月。数据供应商Cotality汇总的初步数字显示，上周末挂牌拍卖的房产中，只有48%最终售出。
房产长期卖不出去的城区分布广泛。悉尼内城区Pyrmont就是其中之一，当地34%的待售房屋寻找买家已经超过180天。西澳的市场相对更有韧性，但Fremantle附近的Beaconsfield和North Coogee仍属于挂牌房源严重滞销的城区。在Beaconsfield，SQM数据显示，60套挂牌房产中有一半已经挂盘超过180天。情况最差的是墨尔本东南部的开发用地Officer South。当地房产中位价约为83万澳元，近53%的房产已经等待出售180天或更久。
在当地售房的Harcourts Berwick负责人Brad Nicholls说，Officer South的住宅“漂亮又新”，但附近大多数商店和学校都在高速公路另一侧。Nicholls估计，当地房产价值可能已下跌约10%。然而，卖家不愿接受较低价格，于是房源继续留在市场上。
“人们不愿承认自己正在亏钱。他们以为今年把房子挂牌后，仍能卖到去年本来可以卖出的价格，也不愿听经纪人说市场已经变了。”Nicholls说。他在房地产行业已有30多年，经历过四五轮市场周期，却认为这是自己从业以来最困难的一次。“我们有一半的开放看房活动根本没有人来。我和东南区其他经纪人交流过，大家遇到的都是同样的情况。”
卖家还要做好准备：市场反弹前，下滑可能继续加剧。Morgan Stanley预计，此轮房市跌幅将是40年来最严重的一次。Cotality上周公布的数字也显示，全国房价跌势是自上世纪80年代以来有记录的最严重一次。今年现金利率已四度上调，达到15年来最高水平。借贷成本增加，再加上工党调整投资者税收政策，令住房买气受到重创。房市因此陷入低迷，首府城市房价在短短六个月内下跌6.4%。
房地产行业伙伴组织（Real Estate Industry Partners）为Ray White、Belle Property等成员汇总统计数据。该组织的数据显示，维州和昆州每套挂牌房产收到的询问数量最少。该组织首席执行官Sadhana Smiles说：“我想不出还有什么时候，会有这么多因素一起影响房价。”她说，市场上的房源数量不少，但挂牌时间越来越长，成交所需时间也随之增加。买入活动开始放缓，买家则更加谨慎，作出决定所需的时间更长。
悉尼西北边缘的半乡郊城区Pitt Town，同样有大量房产挂盘超过180天仍在等待买家，SQM数据指出。The Home Bureau的Rebecca Baldwin说，受地理位置影响，当地房产即使在市场转差之前，易手速度也比其他地方慢。她说，与去年春天相比，如今市场上的买家明显少了；而人们在上周那次加息后，通常都会先停下来观察形势。
“我们总会经历三四天的电话沉寂期。没人打来，是因为大家都在喘口气，想弄清楚这对自己意味着什么。”她说，预算案改革后也出现过同样情形，5月市场大约沉寂了一个月。
04
澳房价逼疯年轻人！近半放弃买房享受生活，专家警告：后果可能很严重
过去20年，房价涨幅远远超过工资。近半数无房者表示，与其为了遥不可及的房贷不断牺牲生活，不如及时享受人生。他们认为，如今买房的难度已远超父母当年。绝大多数人坦言，继承遗产或得到家人资助，就是自己拥有住房的唯一机会。
对这些人来说，代际财富反而成了破局之道：他们希望借助长辈因房价暴涨而积累的财富，为自己购房，同时弥补他们眼中的代际不公。
距离人口学家Bernard Salt批评挥霍无度的千禧一代，以及他们宁愿花22澳元买“牛油果泥吐司”也不愿储蓄，已经过去10年的时间。如今，46%的无自住房者表示，他们“宁愿尽情享受生活”也不愿节衣缩食。31%则认同“我就是不愿作出所需的重大牺牲”这句话。
调查发现，五分之三的澳洲人认为，如今买房只能依靠家人帮助或继承遗产。约四分之一曾借钱给家人，用于支付首付或房租。另有15%为了在经济上支持子女而推迟退休。
家人之间相互借钱解决住房问题，虽然能提供实际帮助，却也往往带来焦虑。那些为帮助子女而延迟退休的人尤其如此，其中39%表示担忧，30%感到沮丧。
联邦银行（CBA）首席经济学家Luke Yeaman表示，社会上确实有一部分人认为住房越来越不可负担和遥不可及，“因此选择作出不同的决定”。
“这种情况确实存在。”
他指出，那些没有把拥有住房作为目标的人，一生积累的财富往往较少，退休后的经济状况通常也更差。
“从长远看，这种策略可能会让个人和整体经济付出代价。”
住房经济学教授Chris Leishman表示，联邦政府将大幅削减房产税优惠包装成为年轻一代“创造公平竞争环境”，但房价因此明显下跌，并没有相应提高住房可负担能力。
Leishman解释说，这是因为大多数房主都有一件“秘密武器”。
“秘密武器就是，大多数人其实不必卖掉自己的房子。”
房市往往会在一段疯狂上涨后，进入长时间几乎没有交易的横盘期。
“在繁荣期，房价快速上涨，人们积累了房屋净值，也会尽可能快地改善住房条件，因此可能频繁搬家。”
市场转跌后，人们通常会选择留下来，真正被迫亏本卖房的人相对较少。
“说到底，他们根本不必搬家，退出市场，等市场重新回暖就可以了。”
Zac和Teagan Gioftsidis靠努力，而不是靠运气，成为了房主。他们在近一年半前在墨尔本Mernda买房，此后每周花一至两小时做预算，并使用每月预算表。
他们的80万澳元房贷还款额占收入的40%，社交活动因此“越来越难以负担”，但两人认为一切都值得。
26岁的Zac表示：“和朋友出去吃饭、去看电影，这些事情……越来越难以负担。”
“我和妻子以前出去吃饭花不到100澳元，现在要是能把消费控制在150澳元以内，我们就已经很开心了。”
“这真的越来越像个笑话了。”
这对夫妇住处附近的基本服务十分便利，但不得不削减非必要消费。他们说，这类开支已经“变得离谱”。
“我觉得一杯咖啡要6澳元，这太荒谬了。”
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