澳洲房市清盤率暴跌，房價要再次大幅下跌！澳房價逼瘋年輕人！近半放棄買房享受生活，專家警告：後果可能很嚴重
01
澳人購房新趨勢：公寓比例飆升，偏遠地區成熱門
澳洲聯邦銀行一項歷時五年的購房模式分析顯示，面對市場變化和生活成本壓力，澳人的置業選擇正在改變，包括轉向高密度住房、區域地區，以及參与政府計劃。
數據顯示，聯邦銀行自住買家購買公寓和單元房的比例，已從2020-21財年約四分之一，升至2025-26財年的近三分之一。
聯邦銀行住房購買業務執行總經理Marcos Meneguzzi說，住房負擔能力日益成為挑戰，民眾開始重新思考第一套或下一套住房的樣貌，以及如何實現置業目標。「人們現在考慮的住房類型和為此作出的選擇，都與過去有所不同。」
不過，自住買家的購房地點變化不大。分析指出，未來的住房供應需要出現在民眾希望生活的地方。
在2020-21和2025-26兩個財年，內城區購房佔比均為26%。外城區佔比下降1個百分點至46%，區域地區則上升1個百分點至24%；農村地區維持在4%。首次置業者更傾向於在區域地區買房。
各地購房活動的增長勢頭差別明顯。2025-26財年，首都領地的購房總數較前一年增加22%，塔州增加9%，新州增加8%。
昆州和南澳的購房總數分別增加5%和3%，維州則基本沒有變化，錄得-0.8%的變動。與此同時，西澳和北領地的整體購房數量分別下降8%和7%。
這組數據也反映出購房者面對的壓力：過去五年，內城區的購房金額增加22%，外城區增加39%，區域地區則增加46%。
儘管過去一年聯邦銀行的建築貸款申請量增加25%，Meneguzzi仍表示，人們建造新住房的過程需要更加容易，同時要確保澳洲人能夠在不同價位獲得更多元的住房選擇。
他說：「我們需要儘可能順暢地把這份需求轉化為新住房。歸根結底，澳洲需要持續形成更充足的住房供應儲備。」
02
澳洲房市春拍遇冷，清盤率跌破50%，房價或再跌10%至15%
澳洲拍賣成交率降至三個月來的最低水平。與此同時，新數據顯示，過去一年未售房屋數量增加逾20%。
上周全國舉行的拍賣中，成功售出的比例不足一半。上周初步成交率降至48.2%，是6月底以來的最低讀數（當時為47.4%），也是今年以來第二低的初步水平。
澳洲各首府城市上周共舉行1,223場拍賣。房產研究公司Cotality的最新數據顯示，拍賣場次較前一周減少12.8%，較一年前更大減47.5%。
Cotality研究總監Tim Lawless說，部分州的長周末，以及澳洲聯邦儲備銀行今年第四次加息的決定，共同造成了這一疲弱結果。
今年聯邦預算案對房產行業帶來衝擊，包括大幅收緊負扣稅，以及在許多情況下提高賣家的資本利得稅。
悉尼上周舉行304場拍賣，比前一周少61%，也比一年前減少38.5%。墨爾本舉行了670場拍賣。由於該市前一周適逢澳式足球聯賽總決賽長周末，這一數字環比增加136%。不過，在過去12個月里，墨爾本的拍賣場次減少45.6%，是所有首府城市中跌幅最大的。
另一家房地產分析公司SQM Research發布的數據顯示，一些房屋在市場上掛了長達六個月仍未售出。
滯銷超過180天的房屋正令市場擁堵；與一年前相比，這類老房源增加了10.5%。
截至目前，本季傳統的春季銷售熱潮已陷入停滯。全國未售房屋總數達到276,000套，按年增加21.6%。
SQM研究總監Louis Christopher說，增加的房源大多已經上市一至六個月，卻一直沒有售出。他說：「在悉尼，掛牌出售的房主比一年前少了，但房源總量卻增加了近五分之一。這是需求問題，而不是供應激增。」
SQM數據顯示，布里斯班和阿德萊德的待售房產數量增幅最大，分別增加43.5%和39.5%。墨爾本的待售房屋數量也比一年前多30.3%。珀斯增加21.3%，堪培拉增加17.8%。
SQM的數據還顯示，9月澳洲各地共有4,872宗陷入困境的房產交易，較去年同期增加29%。
ABC上周報道，澳洲房產價值已經連續第六個月下跌。許多經濟學家警告，未來房價還會進一步下滑。
Lawless說，生活成本危機、近期加息，以及預算案改變房產稅，正造成「更不利的環境」，澳洲家庭對此「深感悲觀」。
他說：「房屋需要更長時間才能售出，拍賣成交率一直低於平均水平，許多市場的廣告房源數量也在增加。」
03
澳超25%房源掛牌超半年未售，買家觀望賣家拒降價
全國房產交易幾近停滯。受連續加息以及艾博年政府（Albanese government）調整房產稅優惠政策影響，超過四分之一的待售房屋已經掛盤至少六個月，至今仍未成交。拍賣市場即將迎來傳統旺季，但房地產經紀人說，賣家不願下調要價；另一方面，借貸成本不斷上升，也令買家暫緩入市。
SQM Research匯總的數據顯示，墨爾本有超過21%的掛牌住宅在市場上超過180天。悉尼的比例為18%，布里斯班也超過10%。若把區域市場計算在內，全國有28%的待售房屋掛盤時間超過半年。
SQM董事總經理Louis Christopher說：「市場顯然出了嚴重問題。有人會說，『可能是房產質量不夠好』。但任何東西都有相應的價格。」他表示，在這種市況下，賣家若真想成交，就必須接受市場現實，而不是等待市場追上自己的要價。「市場如此疲弱，反映出賣家不願迎合買家時會出現什麼結果。」
拍賣成交率疲軟的情況已經持續數月。數據供應商Cotality匯總的初步數字顯示，上周末掛牌拍賣的房產中，只有48%最終售出。
房產長期賣不出去的城區分佈廣泛。悉尼內城區Pyrmont就是其中之一，當地34%的待售房屋尋找買家已經超過180天。西澳的市場相對更有韌性，但Fremantle附近的Beaconsfield和North Coogee仍屬於掛牌房源嚴重滯銷的城區。在Beaconsfield，SQM數據顯示，60套掛牌房產中有一半已經掛盤超過180天。情況最差的是墨爾本東南部的開發用地Officer South。當地房產中位價約為83萬澳元，近53%的房產已經等待出售180天或更久。
在當地售房的Harcourts Berwick負責人Brad Nicholls說，Officer South的住宅「漂亮又新」，但附近大多數商店和學校都在高速公路另一側。Nicholls估計，當地房產價值可能已下跌約10%。然而，賣家不願接受較低價格，於是房源繼續留在市場上。
「人們不願承認自己正在虧錢。他們以為今年把房子掛牌后，仍能賣到去年本來可以賣出的價格，也不願聽經紀人說市場已經變了。」Nicholls說。他在房地產行業已有30多年，經歷過四五輪市場周期，卻認為這是自己從業以來最困難的一次。「我們有一半的開放看房活動根本沒有人來。我和東南區其他經紀人交流過，大家遇到的都是同樣的情況。」
賣家還要做好準備：市場反彈前，下滑可能繼續加劇。Morgan Stanley預計，此輪房市跌幅將是40年來最嚴重的一次。Cotality上周公布的數字也顯示，全國房價跌勢是自上世紀80年代以來有記錄的最嚴重一次。今年現金利率已四度上調，達到15年來最高水平。借貸成本增加，再加上工黨調整投資者稅收政策，令住房買氣受到重創。房市因此陷入低迷，首府城市房價在短短六個月內下跌6.4%。
房地產行業夥伴組織（Real Estate Industry Partners）為Ray White、Belle Property等成員匯總統計數據。該組織的數據顯示，維州和昆州每套掛牌房產收到的詢問數量最少。該組織首席執行官Sadhana Smiles說：「我想不出還有什麼時候，會有這麼多因素一起影響房價。」她說，市場上的房源數量不少，但掛牌時間越來越長，成交所需時間也隨之增加。買入活動開始放緩，買家則更加謹慎，作出決定所需的時間更長。
悉尼西北邊緣的半鄉郊城區Pitt Town，同樣有大量房產掛盤超過180天仍在等待買家，SQM數據指出。The Home Bureau的Rebecca Baldwin說，受地理位置影響，當地房產即使在市場轉差之前，易手速度也比其他地方慢。她說，與去年春天相比，如今市場上的買家明顯少了；而人們在上周那次加息后，通常都會先停下來觀察形勢。
「我們總會經歷三四天的電話沉寂期。沒人打來，是因為大家都在喘口氣，想弄清楚這對自己意味著什麼。」她說，預算案改革后也出現過同樣情形，5月市場大約沉寂了一個月。
04
澳房價逼瘋年輕人！近半放棄買房享受生活，專家警告：後果可能很嚴重
過去20年，房價漲幅遠遠超過工資。近半數無房者表示，與其為了遙不可及的房貸不斷犧牲生活，不如及時享受人生。他們認為，如今買房的難度已遠超父母當年。絕大多數人坦言，繼承遺產或得到家人資助，就是自己擁有住房的唯一機會。
對這些人來說，代際財富反而成了破局之道：他們希望藉助長輩因房價暴漲而積累的財富，為自己購房，同時彌補他們眼中的代際不公。
距離人口學家Bernard Salt批評揮霍無度的千禧一代，以及他們寧願花22澳元買「牛油果泥吐司」也不願儲蓄，已經過去10年的時間。如今，46%的無自住房者表示，他們「寧願盡情享受生活」也不願節衣縮食。31%則認同「我就是不願作出所需的重大犧牲」這句話。
調查發現，五分之三的澳洲人認為，如今買房只能依靠家人幫助或繼承遺產。約四分之一曾借錢給家人，用於支付首付或房租。另有15%為了在經濟上支持子女而推遲退休。
家人之間相互借錢解決住房問題，雖然能提供實際幫助，卻也往往帶來焦慮。那些為幫助子女而延遲退休的人尤其如此，其中39%表示擔憂，30%感到沮喪。
聯邦銀行（CBA）首席經濟學家Luke Yeaman表示，社會上確實有一部分人認為住房越來越不可負擔和遙不可及，「因此選擇作出不同的決定」。
「這種情況確實存在。」
他指出，那些沒有把擁有住房作為目標的人，一生積累的財富往往較少，退休后的經濟狀況通常也更差。
「從長遠看，這種策略可能會讓個人和整體經濟付出代價。」
住房經濟學教授Chris Leishman表示，聯邦政府將大幅削減房產稅優惠包裝成為年輕一代「創造公平競爭環境」，但房價因此明顯下跌，並沒有相應提高住房可負擔能力。
Leishman解釋說，這是因為大多數房主都有一件「秘密武器」。
「秘密武器就是，大多數人其實不必賣掉自己的房子。」
房市往往會在一段瘋狂上漲后，進入長時間幾乎沒有交易的橫盤期。
「在繁榮期，房價快速上漲，人們積累了房屋凈值，也會儘可能快地改善住房條件，因此可能頻繁搬家。」
市場轉跌后，人們通常會選擇留下來，真正被迫虧本賣房的人相對較少。
「說到底，他們根本不必搬家，退出市場，等市場重新回暖就可以了。」
Zac和Teagan Gioftsidis靠努力，而不是靠運氣，成為了房主。他們在近一年半前在墨爾本Mernda買房，此後每周花一至兩小時做預算，並使用每月預算表。
他們的80萬澳元房貸還款額占收入的40%，社交活動因此「越來越難以負擔」，但兩人認為一切都值得。
26歲的Zac表示：「和朋友出去吃飯、去看電影，這些事情……越來越難以負擔。」
「我和妻子以前出去吃飯花不到100澳元，現在要是能把消費控制在150澳元以內，我們就已經很開心了。」
「這真的越來越像個笑話了。」
這對夫婦住處附近的基本服務十分便利，但不得不削減非必要消費。他們說，這類開支已經「變得離譜」。
「我覺得一杯咖啡要6澳元，這太荒謬了。」
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