澳洲房地产专家发出强烈警告！澳洲房市正处于十分矛盾的状态！墨尔本152个城区下跌，房价比高点低5.3%，10月拍卖新规还要改变节奏
———前言———
2026年的维州春季楼市，正呈现一种少见的弱势中分化。一边是墨尔本房价继续回落、借贷能力受高利率压制，另一边却是部分优质房、低总价公寓和联排住宅仍然有人抢。
9月6日专题指出，今年春季的不确定性来自三股力量同时作用：价格调整、房源不足，以及10月即将实施的新售房规则。更重要的是，进入9月后拍卖成交率又突然回升，因此市场已经不能简单概括成持续下跌，而是进入成交、价格和房型表现明显分化的阶段。
房价仍在调整，但拍卖市场突然回暖
PropTrack最新数据显示，墨尔本8月房价环比再跌0.2%，同比下降4.3%，目前已经比此前高点低5.3%。高利率继续限制购房者能够借到的资金，也压低了他们愿意支付的价格。全澳范围内，首府城市受到的冲击也明显大于区域市场，显示本轮调整首先集中在悉尼和墨尔本等高价城市。
但拍卖市场在9月出现了反弹。Cotality数据显示，截至9月13日的一周，墨尔本共有713套住房拍卖，初步清盘率升至63.3%，创24周最高，也是当周各首府城市中最高。不过，拍卖数量仍比去年同期减少42.5%。前一周墨尔本最终清盘率只有54.6%，因此目前还不能据此判断楼市已经反转，更可能说明在房源明显减少的情况下，买家集中争夺条件较好的住宅。
市场真正的分水岭，是价格段和房型
今年墨尔本楼市最大的变化，是可负担住宅明显比高总价住房更有韧性。REA数据显示，截至7月，墨尔本挂牌住宅中，50万澳元以下占15%，50万至75万占33%，75万至100万占21%，也就是说约69%的挂牌房源价格低于100万澳元。高利率下，买家的预算正在向更低价格段集中。
受访中介表示，75万澳元以内的老式公寓和单元房，以及部分90万至120万澳元的住宅仍然有较强需求，Brunswick、Kensington和Richmond等区域看房和竞拍人数相对活跃。与此同时，墨尔本独立屋典型毛租金回报率约3.66%，单元房约4.96%，较低总价加上更高租金回报，也使部分公寓相对抗跌。不过，这属于细分市场表现，并不能解释为整个墨尔本已经恢复上涨。
买家议价权变大，但真正的便宜未必多
贷款数据说明买家整体仍然谨慎，Loan Market数据显示，与去年8月相比，首次购房者贷款减少11%，投资者减少12%，普通自住买家仅下降1.2%；更领先的贷款预批数据中，投资者同比减少54.5%，普通自住买家下降8.7%，首次购房者下降5.7%。
该机构数据显示，今年以来自住买家约占贷款的68.1%，说明市场仍主要由实际居住需求支撑。报道还显示，墨尔本8月房屋挂牌中位时间约30天，独立屋卖家折价中位数约4%，单元房约4.1%。因此，普通房源的买家确实拥有更大谈判空间，但位置好、价格合理、无需大修的住宅仍可能多人争抢。
Tarneit、Hoppers Crossing、Craigieburn、Clyde、Werribee和Cranbourne等相对可负担的外围地区，也继续出现在首次购房者、自住买家和投资者较活跃的区域中。专家建议，买家不要因为拍卖现场冷清就认定房屋有问题，应先完成建筑及虫害检查，再根据卖家动机和竞争情况议价；购买公寓时，还应查看业主委员会费用和未来可能出现的特别收费。
卖家不能再依赖春季自然涨价
对于卖家而言，今年最大的风险是仍按照过去强势市场的心理价格出售。REA统计显示，截至8月10日的三个月里，墨尔本有95个城区房价上涨，但152个城区下跌。市场整体偏弱，意味着普通住宅如果定价过高，很容易延长出售时间甚至流拍；但由于房源数量有限，真正位置好、户型好、维护良好的住宅仍可能吸引多人竞争。
因此，多名受访中介建议卖家不要盲目进行大规模装修，而应优先处理最影响第一印象的问题，包括重新刷漆、更换破旧地毯、整理花园、更新旧灯具以及改善浴室细节。当前建筑和维修成本较高，需要大额翻新的住房更容易遭到买家压价；相比之下，能够直接入住的住宅明显更受欢迎。
部分买方代理已经在精品公寓和小型联排住宅中看到多份报价，但这只能说明优质细分市场竞争增加，并不代表墨尔本整体已经触底。
10月新规将改变维州拍卖游戏规则
今年春季还有一个关键变量，维州新的房价透明规则。根据维州消费者事务署最新说明，大部分改革从10月1日起启动，而卖家底价必须至少提前7天公开的要求，适用于10月16日及以后举行的拍卖或固定日期销售。例如10月16日拍卖，底价最迟必须在10月9日公开。代理必须以明确的单一金额公布底价，并同步更新广告和新的房产价格说明，不能再使用“起价”“以上”等模糊表达。
如果底价没有完整公开7天，拍卖就不能举行；房屋无条件成交后，最终成交价同样需要公布。规则目的在于提高价格透明度和减少低报价格，但短期内也可能促使部分卖家减少拍卖、改用私下议价，从而进一步影响春季供应和成交方式。
——结语——
因此，2026年的维州春季楼市很难简单定义为买方市场或卖方市场。墨尔本房价仍比高点低5%以上，贷款需求明显降温，普通房源的议价空间扩大；但另一方面，拍卖和挂牌供应明显低于去年，价格合理、总价较低、可以直接入住的住宅仍可能出现激烈竞争。利率仍是接下来最大的变量。
截至9月17日，澳洲央行现金利率维持在4.35%，今年已经累计加息75个基点，下一次利率决定将在9月29日公布。央行仍强调通胀过高，今年加息对经济和家庭支出的影响尚未完全显现。对于买家来说，今年春季不能只盯着跌了多少，更要看具体房型、区域和卖家动机；对于卖家而言，现实定价、房屋状态和销售方式，也比等待传统意义上的春季上涨更加重要。
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