注意！澳洲严查海外买家囤地！中国买家被罚37万······
澳洲政府正在加大对外国投资者“买地不开发”的监管力度。
澳洲税务局近期代表外国投资审查委员会（FIRB）提起两宗诉讼，两名海外买家因为购买土地后长期没有按照获批条件进行开发，分别被处以50.8万澳元和37万澳元罚款。
如果两人拒绝缴纳罚款，相关土地甚至可能被强制出售。更值得注意的是，法院在案件中明确指出，外国投资者如果持续持有土地却不履行开发承诺，违规行为可能按天累计。
按照这一计算方式，两名买家累计违规次数均超过2000次，理论上的最高罚款金额甚至可能达到上亿澳元。
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买了地，却近十年不开发
两起案件涉及的都是墨尔本外围住宅用地。
来自中国的买家Fengqin Li于2016年在墨尔本Berwick购入一块空地；印度尼西亚籍买家Guno Handojo则在2017年购买了Point Cook的一块土地。
两人买地时支付的金额都不到30万澳元。
但问题在于，他们当初获得政府批准购买土地时，都接受了明确条件：必须在规定期限内完成开发，而不是长期持有、等待土地升值。
Li在购买土地之前甚至从未到过澳洲。Handojo则是在买地前一年曾来过澳洲一次，但整个行程不到一个月。
按照批准条件，两人本应在4年内启动土地开发。然而到了2021年，相关部门发现，他们基本没有采取任何实际行动履行承诺，也没有积极与澳洲政府沟通，解释为什么无法开发。
如今，两人的土地购买行为已经成为澳洲政府加强外国投资执法的典型案例。
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法院：这不是简单的“忘了开发”
联邦法院认为，两名买家并不是因为一时疏忽才没有动工。
法官Michael O’Bryan指出，两起案件发生时，维州住宅土地市场正处于持续上涨阶段。在这样的市场环境下，长期持有土地、等待价格上涨，本身就可能带来投机收益。
因此，法院认为，两人的行为更接近于利用土地升值进行被动投资，而这恰恰是外国投资审批条件希望避免的情况。
法院还采取了一个非常关键的计算方式：只要土地没有按照规定进行开发，违规行为就可能随着时间持续发生。
换句话说，不是“没开发一次”就结束，而是拖得越久，潜在违规次数越多。
按照这一标准，两名买家各自已经违规超过2000次。如果每次违规都按照最高标准计算，理论罚款金额可以达到“上亿澳元”。
最终，法院分别判处Handojo罚款50.8万澳元，Li罚款37万澳元。如果两人不支付罚款，澳洲税务局还可能进一步推动土地被强制出售。
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外国买家监管正在明显收紧
这两起案件之所以受到关注，是因为澳洲政府过去对外国投资违规行为的实际罚款并不多。
代表政府出庭的律师Lachlan Molesworth表示，在这两起案件之前，FIRB历史上真正实施罚款的案件只有两宗。
Allens合伙人、法律委员会外国投资委员会主席Wendy Rae也表示，这两项联邦法院裁决意义重大。
她指出，FIRB过去的团队规模非常小，但近年来正在明显扩大，后续监管和执法也比过去更加积极。
在她看来，政府需要在吸引澳洲经济所需要的外国资本与回应社会对外国投资的担忧之间寻找平衡。但如果投资者在申请时承诺要进行某项开发，政府就会要求他们兑现承诺，除非存在充分的商业理由无法执行。
事实上，澳洲对海外买家的限制一直比较严格。2015年，时任财政部长Joe Hockey就曾要求一家香港企业出售悉尼港豪宅Villa del Mare，该物业当时以3900万澳元购入，而业主此前并未向FIRB申报购买意向。
与这起案件不同的是，Li和Handojo当年的购地交易都经过了批准，只是他们没有履行批准时附带的开发条件。
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政府释放信号：囤地可能越来越难
澳洲前竞争与消费者委员会（ACCC）主席Allan Fels认为，这两起案件说明监管机构正在更加认真地执行外国投资规定。
他此前一直批评FIRB在独立性、问责和透明度方面存在不足，但如今认为，相关部门已经开始强化执法。
“外国投资审查长期以来执法有限。现在，相关机构开始更加认真地要求遵守规定。”Fels说。
这背后的政策目标也很明确。
近年来，澳洲社会一直担心海外资本进入房地产市场后，会进一步挤压住房供应，并推高本地居民的购房成本。政府因此持续收紧外国买家的相关限制。
去年，联邦财长Jim Chalmers进一步扩大了禁止外国人购买现有住宅的政策范围，将部分临时居民也纳入限制对象，同时增加澳洲税务局和财政部相关团队的资源，用于审查外国投资交易。
澳洲税务局助理专员Jennifer Moltisanti也明确表示，这两起案件说明，税务局有能力、也准备好对外国投资者违反购房条件的行为采取行动。
她表示，对于被外国投资者违法持有、长期没有按照规定开发的土地，政府可以采取包括强制出售在内的措施，让这些土地重新进入住房市场。
对于海外买家来说，这也意味着一个越来越明确的信号：买地获批，并不等于可以一直放着不动。
如果当初承诺开发，却长期囤地等待升值，不仅可能面临高额罚款，土地本身也可能被要求出售。
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