注意！澳洲嚴查海外買家囤地！中國買家被罰37萬······
澳洲政府正在加大對外國投資者「買地不開發」的監管力度。
澳洲稅務局近期代表外國投資審查委員會（FIRB）提起兩宗訴訟，兩名海外買家因為購買土地后長期沒有按照獲批條件進行開發，分別被處以50.8萬澳元和37萬澳元罰款。
如果兩人拒絕繳納罰款，相關土地甚至可能被強制出售。更值得注意的是，法院在案件中明確指出，外國投資者如果持續持有土地卻不履行開發承諾，違規行為可能按天累計。
按照這一計算方式，兩名買家累計違規次數均超過2000次，理論上的最高罰款金額甚至可能達到上億澳元。
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買了地，卻近十年不開發
兩起案件涉及的都是墨爾本外圍住宅用地。
來自中國的買家Fengqin Li於2016年在墨爾本Berwick購入一塊空地；印度尼西亞籍買家Guno Handojo則在2017年購買了Point Cook的一塊土地。
兩人買地時支付的金額都不到30萬澳元。
但問題在於，他們當初獲得政府批准購買土地時，都接受了明確條件：必須在規定期限內完成開發，而不是長期持有、等待土地升值。
Li在購買土地之前甚至從未到過澳洲。Handojo則是在買地前一年曾來過澳洲一次，但整個行程不到一個月。
按照批准條件，兩人本應在4年內啟動土地開發。然而到了2021年，相關部門發現，他們基本沒有採取任何實際行動履行承諾，也沒有積極與澳洲政府溝通，解釋為什麼無法開發。
如今，兩人的土地購買行為已經成為澳洲政府加強外國投資執法的典型案例。
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法院：這不是簡單的「忘了開發」
聯邦法院認為，兩名買家並不是因為一時疏忽才沒有動工。
法官Michael O’Bryan指出，兩起案件發生時，維州住宅土地市場正處於持續上漲階段。在這樣的市場環境下，長期持有土地、等待價格上漲，本身就可能帶來投機收益。
因此，法院認為，兩人的行為更接近於利用土地升值進行被動投資，而這恰恰是外國投資審批條件希望避免的情況。
法院還採取了一個非常關鍵的計算方式：只要土地沒有按照規定進行開發，違規行為就可能隨著時間持續發生。
換句話說，不是「沒開發一次」就結束，而是拖得越久，潛在違規次數越多。
按照這一標準，兩名買家各自已經違規超過2000次。如果每次違規都按照最高標準計算，理論罰款金額可以達到「上億澳元」。
最終，法院分別判處Handojo罰款50.8萬澳元，Li罰款37萬澳元。如果兩人不支付罰款，澳洲稅務局還可能進一步推動土地被強制出售。
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外國買家監管正在明顯收緊
這兩起案件之所以受到關注，是因為澳洲政府過去對外國投資違規行為的實際罰款並不多。
代表政府出庭的律師Lachlan Molesworth表示，在這兩起案件之前，FIRB歷史上真正實施罰款的案件只有兩宗。
Allens合伙人、法律委員會外國投資委員會主席Wendy Rae也表示，這兩項聯邦法院裁決意義重大。
她指出，FIRB過去的團隊規模非常小，但近年來正在明顯擴大，後續監管和執法也比過去更加積極。
在她看來，政府需要在吸引澳洲經濟所需要的外國資本與回應社會對外國投資的擔憂之間尋找平衡。但如果投資者在申請時承諾要進行某項開發，政府就會要求他們兌現承諾，除非存在充分的商業理由無法執行。
事實上，澳洲對海外買家的限制一直比較嚴格。2015年，時任財政部長Joe Hockey就曾要求一家香港企業出售悉尼港豪宅Villa del Mare，該物業當時以3900萬澳元購入，而業主此前並未向FIRB申報購買意向。
與這起案件不同的是，Li和Handojo當年的購地交易都經過了批准，只是他們沒有履行批準時附帶的開發條件。
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政府釋放信號：囤地可能越來越難
澳洲前競爭與消費者委員會（ACCC）主席Allan Fels認為，這兩起案件說明監管機構正在更加認真地執行外國投資規定。
他此前一直批評FIRB在獨立性、問責和透明度方面存在不足，但如今認為，相關部門已經開始強化執法。
「外國投資審查長期以來執法有限。現在，相關機構開始更加認真地要求遵守規定。」Fels說。
這背後的政策目標也很明確。
近年來，澳洲社會一直擔心海外資本進入房地產市場后，會進一步擠壓住房供應，並推高本地居民的購房成本。政府因此持續收緊外國買家的相關限制。
去年，聯邦財長Jim Chalmers進一步擴大了禁止外國人購買現有住宅的政策範圍，將部分臨時居民也納入限制對象，同時增加澳洲稅務局和財政部相關團隊的資源，用於審查外國投資交易。
澳洲稅務局助理專員Jennifer Moltisanti也明確表示，這兩起案件說明，稅務局有能力、也準備好對外國投資者違反購房條件的行為採取行動。
她表示，對於被外國投資者違法持有、長期沒有按照規定開發的土地，政府可以採取包括強制出售在內的措施，讓這些土地重新進入住房市場。
對於海外買家來說，這也意味著一個越來越明確的信號：買地獲批，並不等於可以一直放著不動。
如果當初承諾開發，卻長期囤地等待升值，不僅可能面臨高額罰款，土地本身也可能被要求出售。
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