四大行今日跟进加息，上周清盘率终值45.4%
四大行今天起上调浮动房贷利率，Cotality上周清盘率终值为45.4%，低于周初报道的初步48.2%。以下是今天值得留意的四件事，其中一项需要澄清。
四大行今天起跟进加息
澳洲储备银行9月29日将现金利率上调25个基点至4.60%，为2026年第四次加息。CBA、Westpac、NAB和ANZ的浮动房贷利率上调25个基点，自今天（10月9日）起生效。按利率由6.25%升至6.50%、30年本息还款估算，75万澳元贷款月供约增加123澳元。（来源：RBA，2026年9月29日；Finder，更新于2026年10月6日；Integrated Finance Group，2026年10月1日；已作出的利率决定，估算为示例）
对中国买家意味着什么
新贷款和再融资都应按新利率重新测算还款能力，并用同一口径比较固定与浮动。
负扣税与资本利得税新规已是法律
联邦议会2026年6月25日通过税改法案。自2027年7月1日起，负扣税只适用于新建房产；此前累计的增值仍可享50%资本利得税折扣，之后改为成本基础指数化，并设30%最低税。5月12日预算公布前购入的投资房产享有祖父条款保留，但双名持有的房产在一方去世或离婚转让时可能失去保留资格，政府称将在第二批立法中处理。（来源：Brokernews，2026年6月25日；已成为法律）
对中国买家意味着什么
新规按购入时点区分待遇。评估投资回报时，请把2026年5月12日之前和之后购入的房产分开计算。
上周清盘率终值45.4%
Cotality终值显示，截至10月4日当周，首府城市合计清盘率为45.4%（前一周46.0%）：墨尔本50.4%、悉尼49.3%、布里斯班21.2%、阿德莱德32.9%、堪培拉34.5%。当周共举行拍卖1,212场，其中悉尼299场、墨尔本666场。（来源：Cotality，2026年10月8日发布；终值，周期为截至10月4日当周）
对中国买家意味着什么
布里斯班和阿德莱德的清盘率明显低于悉尼和墨尔本，买方议价空间因城市而异。
本周末拍卖1,821场，少于去年
Cotality预计10月10至11日这个周末共有1,821场拍卖，去年同期为2,587场。悉尼720场（同比少27.1%）、墨尔本663场（少46.9%）；布里斯班205场（多61.4%）、阿德莱德148场（多54.2%）。以上均为预告，初步清盘率要等周末结束后才有。（来源：Cotality，2026年10月8日发布；预告）
对中国买家意味着什么
拍卖场次减少不等于价格走弱。等周一的初步数字和周四的终值出来，再对照同区近期成交。
初步48.2%不是最终清盘率
周一多家媒体报道的首府城市清盘率48.2%是Cotality的初步数字，周四公布的终值为45.4%，低2.8个百分点。引用清盘率时应注明“初步”或“终值”，并只比较同一类数字。（来源：Cotality，初步数字2026年10月5日、终值2026年10月8日）
另一处容易混淆的是悉尼年度跌幅：Cotality月度指数（截至9月）约为7.0%，每日指数（10月9日）为7.59%。两者是同一机构不同口径、不同时点的指数，不应混用。（来源：Cotality，2026年10月1日；每日指数asx.json，2026年10月9日）
对中国买家意味着什么
看数据时先确认是初步还是终值、月度还是每日，再比较城市。
一词一天：成本基础指数化
成本基础指数化（cost-base indexation）是把持有期间的通胀计入购入成本，只对扣除通胀后的实际收益征税。按新规，2027年7月1日之后产生的增值适用这一方式。
一句话总结
贷款成本今天起上调，清盘率终值比初步数字更低，税制变化已写进法律：先看口径，再做判断。
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