公寓房价要涨了？布里斯班房价大反转！工党住房计划惨败
01
公寓获批量暴跌近20%，艾博年政府年建24万套目标恐难实现
澳洲统计局（ABS）最新数据显示，8月新屋获批量下降；就在艾博年再次面对大选之际，预计更大跌幅将出现。
澳洲住房建设前景在8月蒙上阴影。公寓及单元房获批量全国大跌，令整体新屋审批数据走弱。
这对艾博年政府以及期待房市好转的澳洲人而言并不是好消息。专家预计，随着2028年5月联邦大选临近，相关数据还会继续恶化。
建筑业经济学家警告，新屋获批量未来若大幅减少，澳洲下一个财年建成的住房将比本财年少16,000套。
随着趋势掉头，现有预测中没有一个认为澳洲能够完成艾博年政府在《国家住房协议》框架下设定的目标：到2029年新建120万套住房，即每年建成240,000套。
本财年的新建量预计略低于208,000套，可能已经是最好的成绩。
而当澳洲在2028年5月下一次举行联邦大选时，Oxford Economics Australia预计，全国新建住房量将只有191,800套。
统计局今天公布的数据显示，悉尼和昆州东南部的公寓市场活动明显减少，令单元房获批量大幅下滑，并抵销了独立屋获准开工数量的温和增长。
经季节性调整后，获批数据仍显示澳洲远未回到过去的市场高峰，尽管增加住房供应是艾博年政府的一项主要目标。
全国数据反映出，8月独立屋获批量增加3.28%，至11,041套，创下2021年同期以来的最高月度数字。与此同时，单元房获批量下跌19.7%，至5674套；除今年1月外，这是2025年初以来的最低水平。
受此影响，全国获批量从7月的18,056套降至最新统计的16,953套。
不过，过去12个月全国共有208,181套新住房获批，整体表现仍是截至2022年4月的12个月以来最佳，尽管8月单月数据有所回落。
公寓市场的冲击令昆州整体新屋获批量大跌22.5%，新州也下降17.3%。
另一方面，南澳新屋获批量激增，带动整体数据上升24%；维州单元房获批量增加，则推动该州整体数据增长8.9%。
私营部门建筑项目的获批数据不包括政府资助工程，显示各州表现不一，有的上升，有的下跌。
Oxford Economics Australia首席经济学家Maree Kilroy表示，8月数据表面上看起来不错，但下行压力预计会从2027年初显现。届时，投资者税务政策变化、燃油成本上涨以及今年前三次加息的影响将开始更明显地反映在数据中。
该机构预计，2027财年全国新建住房将达到207,800套，但随后12个月会大幅降至191,800套。
住房产业协会（Housing Industry Association，HIA）高级经济学家Tom Devitt表示，月度数据虽然创下5年新高，却只是前一年较佳状况延迟反映出来的结果。
Devitt说，住房建设的影响往往存在很长的滞后期，因此现在还无法从获批数据中看出今年种种阻力的影响。
澳洲每年需要新建超过240,000套住房，才能在2029年实现艾博年政府的一项重要目标。
他指出，根据HIA的行业分析，利率上升、燃油成本飙升及政府加税已经打击新屋销售；新屋销售在8月连续第四个月下滑。
新屋销售通常会先于获批数据发生变化。
Devitt说，前往样板房展示区的人少了，而真正到访的人也更难被建筑商转化为新屋建设合同。
他还表示，现有住房市场的价格跌势仍在持续并扩大，土地、建筑以及新屋建设相关税费和监管成本却不断增加，令新建住房项目越来越难以维持。
02
澳洲房价连跌6个月：布里斯班单月跌1.5%，居首位
澳洲楼市的下行趋势仍在加深。房地产数据机构 Cotality 最新数据显示，9月全国房价再跌1.1%，连续第六个月下跌，目前比3月的历史高点低5.2%，除达尔文外，所有首都城市均录得下跌。
跌势已经蔓延到几乎整个市场。在传统上最旺的春季售房季的第一个月，97%的首都城市郊区房价在过去三个月出现下降。这一比例在8月时为93%，而春天时只有约四成多。
从城市来看，布里斯班9月跌幅最大，为1.5%，悉尼跌1.4%紧随其后，墨尔本跌幅相对温和，为0.7%，阿德莱德和珀斯也都下跌超过1%。布里斯班此前是澳洲表现最强的市场之一，涨幅惊人：过去五年从谷底到高峰上涨64.1%。
成交量也在萎缩。全国过去三个月的成交量比一年前低约19%，其中布里斯班降幅达27.2%，悉尼为26.5%，珀斯为24.2%。据 MacroBusiness 报道，布里斯班待售房源比12个月前多57%，拍卖成交率已连续17周低于40%。黄金海岸的情况更严峻，房屋叫价中位数自3月以来下降8.6%，公寓价格自2月以来下降16.4%。
分区域看，地区市场表现好于首都城市。地区房价年增5.6%，而首都城市合计下降1.8%。
那么，是什么在拖累楼市？ABC报道指出，近几个月的不利因素包括澳洲央行三次加息，以及联邦政府限制负扣税并提高资本利得税的决定。而就在9月29日，澳洲央行再度加息25个基点，将利率升至4.60%，创2011年来新高，这是今年第4次加息，累计加息100个基点。ABC此前引述预期称，若央行再次加息，房价还将继续下跌。
房价下跌的同时，租金仍在上涨。全国租金毛收益率在8月升至3.79%，为2019年9月以来的最高水平。
03
在墨尔本买地4年不建房：中国投资者被罚超$50万
一名中国投资者因在澳洲购买住宅用地后长期空置，近日被澳洲联邦法院判罚50.8万澳元，涉事土地也被冻结。
法庭文件显示，这名投资者名叫李凤琴（Fengqin Li，音译）。她于2016年以29.6万澳元的价格，在墨尔本东南部贝里克（Berwick）地区购入一块面积401平方米的空地，地址为罗杰斯路（Rogers Close）8号。当时，有关部门批准她购买这块土地，附带条件是必须在4年内在该地块上建造一套住宅。
按照澳洲现行规定，外国投资者购买空置住宅用地后，必须在获得外国投资批准后的4年内完成住宅建设。
本周，联邦法院作出缺席判决，认定李凤琴未能在规定期限内建房，违反了相关外国投资规定。
据澳洲税务局介绍，李凤琴最初曾回应税务局的询问，但随后不再配合调查人员，也没有履行澳洲外国投资法规定的法律义务。
法庭文件显示，税务局从2021年起多次联系李凤琴。在2023年初的几次电话沟通中，她表示自己没有资金建房，打算出售这块尚未开发的土地。此后，尽管税务专员已向她送达相关法律文件，并多次给予回应机会，但她既没有纠正违规情况，也没有参与税务专员随后提起的执法诉讼。
为此，税务专员向法院申请作出缺席判决、处以民事罚款并判令承担诉讼费，同时申请延长此前针对这块土地实施的资产冻结令，以防止案件审理结束前土地被出售。
此外，澳洲税务局还发现，李凤琴名下另一处住宅物业存在未缴清的空置费。税务局随后在这块空置土地上登记了一项债务担保，以确保相关欠款能够追回。
据悉，这起违规事件是税务局在专项“囤地”审计中，通过自动数据匹配发现的，也是澳洲税务局针对“囤地”开展审计以来的第二宗诉讼案。目前，被告正在上诉。
澳洲税务局助理局长莫尔蒂桑蒂（Jennifer Moltisanti）表示：“这向外国投资者发出了明确的信息：囤地会限制澳洲社区的住房供应，将面临严厉后果。”
她强调，外国投资者需要明白，在澳洲购买住宅用地，必须履行澳洲外国投资监管框架规定的明确义务。
目前，澳洲税务局正在对所有要求开发住宅用地的外国投资批准进行全面审计，以查找并处理“囤地”行为，即外国投资者持有土地以等待未来升值，而不是通过开发将土地用于实际用途。
04
房价记录再刷新！悉尼海滨豪宅$7500万成交，创今年最高成交价
就在澳洲房贷持有人再次承受加息冲击之际，悉尼东区一对夫妇以约7500万澳元卖掉了家族豪宅。
这套房产一个月前首次挂牌时，卖家原本预计的价格比如今最终成交的价格，高出了1000万澳元。
这也是2026年截至目前，悉尼独栋住宅的最高成交价。
周二，Robert Magid和妻子Ruth以相当于买入价七倍的价格，卖出位于Point Piper区Wolseley Crescent的豪宅“Radford”。尽管售价低于预期，但这栋住宅仍刷新了今年的全国房价纪录。
负责营销该房产的Sydney Sotheby’s International Realty代理Michael Pallier表示，指导价调整后，买家兴趣有所升温。Pillinger的Brad Pillinger也参与了这宗交易。
“我们下调指导价后，房产在10天内就卖掉了。竞争非常激烈，大约有四组买家认真参与。”Pallier说。不过，他拒绝透露具体的成交价。
Pallier表示，这个价位并不缺买家，关键是找准他们愿意成交的价格。整体而言，目前房价约比去年峰值低10%至20%。
产权记录显示，1998年悉尼独栋住宅中位价约为25万澳元。当时，TMG Developments创办人Magid以735万澳元买下了这处1393平方米的临水房产，位于澳洲最昂贵的半岛Point Piper。
这栋Wolseley Cres住宅由建筑师Victor Berk于1990年代初设计，Magid夫妇持有期间进行了大规模翻修。
住宅直接临水，设有五间卧室和五间浴室，可无遮挡眺望悉尼海港大桥、Shark Island、Rose Bay和Manly的景色。
这栋顶级豪宅还配备Gaggenau厨房、大型餐厅、多座露台和阳台、家庭办公室、宽阔的花园露台、海港边泳池和水疗池，另有一片平整草坪及私人码头。
其他配套包括桑拿房、私人电梯、家庭健身房、两间化妆间和可停放两辆车的车库。
Radford所在的地块，原本属于已故Susan Sangster拥有的标志性Paradis Sur Mer庄园。
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