“是时候了”！墨尔本大批租客抄底买房，变成房东！$100万房价城区数量将翻倍
澳洲房市正处于一个颇为特殊的阶段。
一边是房价持续回调，越来越多长期租房的人决定“终于可以买房了”；另一边，最新长期数据却显示，目前的市场低迷未必意味着澳洲房市进入长期下行周期。
澳洲大批租客买房
对于许多澳洲租客来说，这轮房价下跌带来的最大变化，是“买房”第一次成为认真考虑的选项。
26岁的堪培拉学生George Lucas就是其中之一。
今年3月房价刚开始松动时，他并没有抱太大希望。当时市场虽然开始下跌，但跌幅并不明显，让他一度认为，房价可能只是短暂回调，依然远远没有跌到普通租客可以买得起的程度。
如今，随着跌势进一步扩大，他开始重新思考：房价究竟会跌到什么程度，才能真正让租客进入市场？
Cotality数据显示，澳洲房价自2014年以来几乎翻了一倍，但目前全国房价已经较3月高峰下跌5.2%，并跌至低于一年前的水平。悉尼和墨尔本的跌幅更加明显。
市场甚至预计，本轮房价最终跌幅可能达到至少10%，这将成为澳洲约40年来最明显的一轮房价下跌。
对于一直被高房价挡在市场之外的租客来说，这种变化开始带来一丝希望。
50岁的悉尼软件开发员Mike过去一直买不起房，如今也开始觉得：“现在终于可以了。”
一对30多岁、从事社会服务工作的墨尔本夫妇则表示，长期租房带来的不确定性，让他们迟迟无法组建家庭。
过去4年，澳洲各地租金上涨约25%。他们表示，自己一直希望拥有稳定的住房环境，然后再考虑要孩子，如今则会尽快买房。
这轮房价调整之所以受到关注，也与此前政策变化有关。
澳洲目前约有300万个租房家庭，规模与没有房贷的自有住房家庭大致相当；每年约有12万人进入住房市场。
投资者税收优惠调整与4次加息、持续通胀等因素叠加，对住房需求形成更大压力，实际房价跌幅明显超过此前预期。目前市场预计，房价下跌可能持续至2027年。
这也让大批租客开始提前行动。
墨尔本33岁的药剂师Heem就是首次购房者。
他认为，投资者竞争减少，再加上联邦政府首次置业者5%首付计划，让自己“比原先预想更早”拥有自己的住房。
贷款经纪集团Loan Market也表示，自7月以来，潜在购房者的贷款咨询量持续增加，目前已经接近5月预算案公布时的水平。
多个城区2036年前
房价将翻倍
就在不少人关注眼前房价下跌之际，realestate.com.au的一组长期模型给出了截然不同的画面。
该研究结合过去的市场表现以及一项长达20年的趋势预测，将当前市场调整纳入模型，并推算各个城区2031年和2036年的独立屋及公寓中位价。
结果显示，澳洲大多数地区的房产价值长期仍有望上涨，而部分市场的增长幅度可能非常可观。
换句话说，短期下跌与长期上涨并不一定矛盾。
昆州：多个城区2036年前可能实现翻倍
以昆州为例，尽管布里斯班房产价值目前较3月高峰下降3.9%，但研究认为，未来仍有多个城区可能在2036年前实现房产价值翻倍。
realestate.com.au高级经济学家Angus Moore表示，如果与疫情以来的涨幅相比，昆州目前的回调其实相对有限，反而凸显了过去约6年当地房市的强劲表现。
近年来，昆州部分价格较低的城区甚至跑赢了传统蓝筹市场。
悉尼：100万澳元以下房产可能越来越少
悉尼长期以来都是澳洲房价最高的市场之一。
住房供应相对于需求持续偏紧，也让悉尼房价在市场调整期间具备一定韧性。
根据这项长期预测，未来悉尼100万澳元以下的房产可能越来越难找到；与此同时，价值超过200万澳元的住宅将变得更加普遍。
模型预计，悉尼房价可能在明年触底。到2031年，realestate.com.au预计将有246个城区的独立屋平均房价超过200万澳元，其中92个城区甚至可能超过300万澳元。
墨尔本：低价城区可能成为未来主要增长动力
相比悉尼，墨尔本经历了更长时间的市场低迷，也因此形成了更明显的价格差距。
realestate.com.au模型显示，如果历史趋势再次出现，墨尔本69个城区的房主到2031年可能看到房产价值增加至少六位数澳元。
其中，价格较低的社区可能成为未来主要增长动力。
模型预计，这些城区未来5年的房产价值增幅将达到25%或以上。
更值得注意的是，墨尔本房价达到100万澳元的城区数量可能在未来10年大幅增加。
目前约有188个城区的独立屋房价达到100万澳元，到2036年，这一数字可能增加至372个，接近翻倍。
换句话说，在模型覆盖的395个墨尔本独立屋市场中，到2036年可能只有23个城区的房价仍低于100万澳元。
另一项十年预测则显示，墨尔本有285个城区的房产价值可能至少上涨50%。
Moore表示墨尔本经历长期低迷后，目前房产价格相较其他主要城市更加容易负担，这一相对优势可能在未来5至10年逐渐吸引更多买家。
结语
把两组数据放在一起看，澳洲房市正在呈现一个非常有意思的局面：短期，买家正在等待更低的价格；长期，市场仍可能迎来新一轮增长。
对于首次置业者而言，当前的市场调整可能正在创造过去几年难得的议价空间；而对于长期投资者来说，市场回调也意味着重新筛选区域、价格和未来增长潜力的机会。
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