买房后，最怕的不是房价不涨，而是房子已经跌价，欠银行的贷款却比房子本身还值钱。西澳不少居民正在面临这种情况。
独立房地产分析师Gavin Hegney估计，西澳约有2万名居民在买房或为房产再融资后遭遇房屋贬值，其中约1.3万人可能已经陷入“负资产”状态。
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珀斯房价涨势急刹车
根据Real Estate Institute of WA（REIWA）周日公布的数据，今年6月至9月，大珀斯地区独立屋价格仅上涨2.1%，远低于此前两个季度的5.3%和5%。
另一家房地产数据机构Cotality的数据显示，珀斯房产价值在10月下跌了1.7%。Gavin Hegney指出，相关季度跌幅折算后相当于5.1%，按年化计算，降幅超过20%。
虽然月度数据存在波动，但整体市场走弱的趋势已经显现。
过去5年，大珀斯地区独立屋中位售价累计上涨85.6%，房价在繁荣时期的年涨幅更曾超过20%。
如今，REIWA此前对珀斯独立屋中位价年底突破100万澳元的预测，恐怕难以实现。目前，大珀斯地区独立屋中位价约为96.5万澳元。
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近1.3万人可能陷入负资产
所谓“负资产”，就是房屋当前市场价值低于业主尚未偿还的房贷余额。
例如，一套房子买入价为100万澳元，买家支付5万澳元首付、贷款95万澳元。如果房价跌至90万澳元，而剩余贷款仍高于90万澳元，业主卖房所得就可能不足以偿还全部贷款。
Gavin Hegney认为，过去6个月买房的人风险尤其突出。按照他的估算，近期买家中，首次购房者约占40%，投资者约占30%，不少人的贷款比例高达房价的95%。
他估计，过去6个月的买家中，约8000名首次购房者和5600名投资者可能陷入某种程度的负资产状态，合计约1.36万人。
其中，不少首次购房者可能使用了联邦政府推出的5%首付购房计划。这项计划推出仅数月后，珀斯价格较低的房产市场便开始下跌，联邦政府税收政策调整也是影响因素之一。
Gavin Hegney表示，上述估算相对保守，尚未包括以95%贷款比例为房产再融资的人。
他指出，珀斯每周约有700套房产成交，每年约有3.5万套房产交易。目前的风险主要集中在最近半年买房、贷款比例又较高的人群中。
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买家和投资者开始观望
房价降温不仅与市场变化有关，利率上升和联邦政府税收调整也在影响买家的决定。
Real Estate Institute of WA新任主席Rob Mandanici表示，负扣税和资本利得税相关调整，正在削弱投资者的购房意愿。不少首次购房者也选择暂时观望，部分投资者甚至开始考虑出售房产。
阿尔巴尼斯领导的联邦政府原本希望通过相关税改，让更多首次购房者有机会进入房地产市场，但Rob Mandanici认为，实际情况并未如预期发展。
相关税收调整将于2027年7月1日生效。他呼吁联邦政府重新审视政策，并指出，过去首次购房者和投资者较为活跃的社区，受到的需求变化尤其明显。通胀和利率上升更进一步加重了市场压力。
对于未来房价走势，Rob Mandanici预计，大珀斯地区房价在2027年可能下跌最多8%；Gavin Hegney则预测，未来12个月跌幅可能达到10%。
Gavin Hegney认为，只有当利率明确停止上升，甚至开始下降时，房价才有望恢复增长。他直言：“珀斯是一个很适合买房的地方，但目前还不是时候。”
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最怕遇上房价下跌又不得不卖房
房价下跌并不意味着所有业主都会遭受同样的损失。对于已经持有房产多年、偿还了一部分贷款的人来说，通常仍有一定缓冲空间；但刚刚买房、首付只有5%的人，财务压力可能更大。
Rob Mandanici尤其担心这部分首次购房者。他指出，感情关系破裂、健康问题等生活变故，都可能迫使业主提前卖房。如果届时房价低于买入价，售房所得又不足以偿还贷款，就可能陷入财务困境。
如果买家有能力继续还贷，并计划长期持有房产，短期房价下跌未必会造成实际损失。真正值得警惕的，是贷款比例高、财务缓冲不足，又可能被迫提前卖房的情况。
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三分之一西澳受访者担心住房成本影响心理健康
房价下跌让部分业主担心资产缩水，而租房者面对的，则是每周都要支付的房租和不断上涨的生活成本。
住房倡议组织Everybody’s Home的一项调查访问了1150人，其中包括100多名西澳居民。
结果显示，如果未来一年住房成本继续上涨，34%的西澳受访者担心自己的心理健康会受到影响，22%的人担心自己可能无力支付房租。
调查还发现，即使每周开支只增加20澳元，67%的西澳受访者也不得不进一步缩减日常支出。同样有67%的人担心，在当前住房成本压力下，自己可能无法按计划退休。
为了省钱，45%的受访者减少能源使用，43%的人减少看医生的次数。住房支出不断挤压食品、医疗等基本生活开销，已经成为不少家庭的现实困境。
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租金持续上涨，生活选择也受到影响
Everybody’s Home发言人Maiy Azize表示，越来越多澳大利亚人把收入的大部分用于住房，几乎没有余钱应对突发开支。
她指出，租房者不仅要面对不断上涨的租金，部分出租房屋的维护状况也不理想，甚至存在霉菌等影响健康的问题。
Maiy Azize警告，如果租金每周再增加420澳元，许多家庭将难以承受。部分租客可能不得不削减取暖、制冷、食品和医疗等必要开支，还有人根本无力支付这样的涨幅。
住房压力也正在影响人们的人生安排。有人推迟退休、学习和换工作，有人推迟结婚，还有人因为经济困难，难以离开一段关系。
部分家庭不得不依靠不同世代之间的经济支持，一些孩子甚至无法正常参加学校校外活动或获得必要的医疗服务。
她还指出，租金上涨并不意味着居住条件更好。一些租客支付着高昂租金，住的却是冬天寒冷、夏天闷热、维护不善甚至存在霉菌问题的房屋。
为改善租房者处境，Maiy Azize呼吁政府设立出租房屋最低居住标准、限制不公平的租金上涨，并增加公共住房和社区住房建设。
从房价涨势放缓，到高贷款比例买家面临负资产风险，再到租房家庭压缩日常开支，西澳住房市场正在经历明显调整。
对买房者而言，除了关注房价，还需要考虑贷款比例、利率变化，以及自己能否长期承担还款压力；对租房者来说，房租上涨带来的影响，已经延伸到医疗、生活质量和未来规划。
珀斯房价未来究竟会跌多少，目前仍存在不确定性。但房价、租金和生活成本带来的多重压力，正让越来越多西澳家庭不得不重新盘算自己的财务和生活安排。
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