利率回到2011年高位，澳洲平均新房贷规模却已增加159%
澳洲利率已经重新回到2011年以来未见的水平，但如今买家和房贷家庭面对的房地产市场，与15年前已经大不相同。
realestate.com.au对房价数据的分析显示，过去15年澳洲住宅价格大幅上涨。
与2011年相比，如今不仅房价更高，平均贷款规模也明显增加，家庭需要承担的还款压力远高于过去。
15年前，澳洲房地产市场总价值约为4.4万亿澳元。
澳大利亚统计局ABS最新数据显示，截至今年6月，全国住宅总价值已经接近原来的三倍，达到12.7万亿澳元。
ABS数据还显示，2021年背负房贷的家庭数量比2011年增加约20%。
更明显的变化来自贷款规模。
2011年11月，自住买家的平均新房贷约为282,400澳元；到2026年6月，这一数字已经升至731,000澳元。
realestate.com.au高级经济学家Anne Flaherty表示，虽然澳洲过去也经历过比现在更高的利率，但今天家庭应对高利率的难度明显更大。
她说：“与2011年相比，人们现在背负的债务已经大幅增加。变化的不只是平均房价，平均贷款规模也明显上升。”
“人们经常会说，以前的利率更高，或者以前的人也经历过更困难的时期，但这种比较其实忽略了最关键的一点。”
同样的高利率，
不同的家庭负担
澳联储今年9月将现金利率上调至4.6%。中东战争引发的全球能源价格压力，继续增加澳洲控制通胀的难度。
目前澳洲房价已经比2026年3月高点下跌3.3%，并连续六个月下降。高利率、中东冲突带来的成本压力，以及联邦预算案中的房地产税收政策调整，都在影响市场。
2011年时，澳洲仍处于全球金融危机后的复苏阶段。当时资源繁荣推动经济快速增长，澳联储出于通胀和产能压力考虑维持较高利率。
但15年前的房价、家庭债务和信贷环境，与今天完全不同。
Flaherty表示，现在家庭收入中用于住房的比例明显高于过去。无论是买房、攒首付还是租房，如今住房成本占家庭收入的比重，都比15年前更高。
平均新房贷从约28万澳元增加到73万澳元，也意味着即使现金利率处于类似水平，利率变化对家庭月供造成的实际影响已经完全不同。
过去15年，部分地区房价更是上涨数倍。
新州和昆州在长期涨幅最大的地区中尤其突出。
新州Hunter Valley的Pokolbin独立屋中位成交价相比2011年上涨417%，价格增加约130万澳元。
悉尼西区部分过去相对便宜的城区同样出现大幅上涨。Jordan Springs、Lethbridge Park、Whalan和Blackett的独立屋中位价相比2011年均上涨超过270%。
即使悉尼近年表现疲弱，长期累计涨幅依然明显。
目前悉尼住宅中位价接近120万澳元，过去12个月虽然下跌约5%，但不少地区的价格与15年前相比已经翻了数倍。
公寓市场也出现类似变化。
新州北部沿海地区Bogangar公寓中位价相比2011年上涨258%，悉尼西区St Marys上涨263%。
悉尼东区Double Bay和北海滩Mona Vale的公寓价格则分别上涨219%和230%。
这些长期涨幅意味着，即使当前市场正在调整，首次购房者和贷款家庭面对的入场价格仍远高于2011年。
疫情和生活方式变化
重塑偏远地区楼市
过去15年房地产市场另一个明显变化，是偏远地区市场的地位大幅提升。
Flaherty表示，疫情和远程办公普及成为其中的重要转折点。
婴儿潮一代陆续退休、年轻人被首府城市高房价挤出，再加上远程和混合办公更加普遍，共同提高了偏远地区市场的吸引力。
她说：“疫情确实成为很多偏远地区的转折点，特别是那些距离大城市一至两个小时车程、仍然可以通勤的地区。”
“这些地方经历了非常明显的价格上涨，而且在最近的房价下跌中，很多市场也表现得更加抗跌。”
新州的Lake Macquarie、Hunter和Blue Mountains，以及昆州黄金海岸和阳光海岸，都是这一趋势的明显受益者。
昆州尤其突出。
过去15年，黄金海岸Palm Beach独立屋中位价上涨329%，Mermaid Waters上涨316%，Broadbeach Waters上涨264%。
阳光海岸的Buddina上涨311%，Warana上涨298%，Mooloolaba上涨269%。
Fletcher Riley Estate Agents联合创始人Rebecca Fletcher表示，像Buddina这样的地区，过去被视为价格相对可负担的海滨市场，如今已经成为阳光海岸最受追捧的城区之一。
她说：“过去人们来这里，是因为这里能提供价格相对可负担的海滨生活。现在，人们来这里，是因为意识到这样的地理位置有多稀缺。”
当地有限的土地供应，以及海滩、水道和生活配套，也进一步推高了长期房价。
昆州公寓市场同样出现明显上涨。
阳光海岸Pelican Waters公寓中位价从2011年的395000澳元上涨到目前约120万澳元；Noosa Heads则从约610000澳元升至约190万澳元。
相比之下，维州过去几年的表现明显弱于其他主要市场。
维州曾经是澳洲房价较高的地区之一，但过去五年已经成为全国房价增长最慢的市场。
过去15年涨幅较大的区域，更多集中在Mornington Peninsula以及部分维州区域城市，而不是墨尔本传统城区。
例如，Mornington Peninsula的Balnarring独立屋中位价相比2011年上涨275%，Bright和Myrtleford则上涨约237%。
这同样反映出疫情之后生活方式变化，对澳洲房地产市场格局产生了长期影响。
利率回到15年前最高点，
贷款规模却早已不同
今天澳洲现金利率虽然重新回到了15年前附近的水平，但家庭面对的房地产市场已经完全不同。
全国住宅总价值从4.4万亿澳元增至12.7万亿澳元，自住买家的平均新房贷从约28万澳元增加到73万澳元，部分地区房价则已经上涨两倍甚至三倍以上。
因此，把今天的4.6%利率简单与2011年相比，并不能完全反映家庭实际承受的压力。
同样的利率水平，作用在更高的房价和更大的贷款本金上，意味着今天澳洲家庭需要承担的实际住房成本，已经远高于15年前。
新闻来源：REA
*以上内容系网友指点山河自行转载自澳洲房产大全，该文仅代表原作者观点和态度。yeeyi号系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。